Istilah hipotek membuat Anda jatuh? Jangan khawatir: Mengetahui semua frasa dan kosa kata yang rumit seperti "amortisasi" dan "pinjaman terhadap nilai" sudah cukup untuk mengintimidasi peminjam manapun. Dan, jika Anda memikirkan untuk melakukan refinancing hipotek Anda, bersiaplah untuk mempelajari beberapa persyaratan baru: "pinjaman tunai" dan "pembebasan tingkat suku bunga". Mari kita perkenalkan anda

Dasar-Dasar

Pertama, pikirkan tentang refinancing sebagai penggantian hipotek yang ada dengan yang lain, atau mengkonsolidasikan sepasang hipotek menjadi satu pinjaman tunggal. (Untuk yang lebih baru, Lihat Haruskah Saya Menggabungkan Dua Hipotek Ke Satu? ) Keluar dengan yang lama (hipotek) dan dengan yang baru, seperti yang mereka katakan. Begitu Anda membiayai kembali, pinjaman lama Anda terbayar, dan yang baru dimasukkan ke tempatnya.

Ada banyak alasan untuk mempertimbangkan refinancing. Menyimpan uang adalah hal yang jelas. Pada bulan Agustus 2008, rata-rata hipotek tetap 30 tahun memiliki tingkat bunga 6, 52%. Setelah krisis keuangan, suku bunga untuk jenis hipotek yang sama praktis dipangkas menjadi dua. Dengan potensi penghematan, katakanlah, $ 500 per bulan di rumah senilai $ 250.000, refinancing masuk akal bagi banyak orang. Hal ini mengakibatkan gelombang refinances yang masih berlanjut sampai sekarang, beberapa tahun kemudian. Bahkan perbedaan satu poin dalam tingkat Anda bisa mewakili pengurangan $ 150 dalam pembayaran Anda. (Untuk informasi lebih lanjut tentang hal ini, lihat: Haruskah Anda Membiayai Kembali Hipotek Anda Saat Suku Bunga Turun?)

Refinancing juga dapat menawarkan kesempatan untuk mengonversi tingkat suku bunga yang dapat disesuaikan menjadi tingkat bunga tetap, untuk mengunci pembayaran dengan bunga rendah, terutama jika suku bunga tampaknya bergerak lebih tinggi.

Dua Jenis Pinjaman

Ada dua pinjaman pembiayaan kembali dasar. Yang paling sederhana dan paling mudah adalah tingkat bunga / refinance (refi). Tidak ada uang aktual yang berubah tangan dalam kasus ini, di luar biaya yang terkait dengan pinjaman tersebut. Ukuran hipotek tetap sama; Anda hanya memperdagangkan istilah hipotek Anda saat ini untuk istilah yang lebih baru (mungkin lebih baik). Sebaliknya, dalam pinjaman tunai, pembiayaan tunai keluar, hipotek baru lebih besar dari yang lama. Seiring dengan persyaratan pinjaman baru, Anda juga menjadi uang muka - secara efektif mengambil ekuitas dari rumah Anda, dalam bentuk uang tunai atau untuk melunasi hutang lainnya.

Anda dapat memenuhi syarat untuk tingkat bunga / refi jangka dengan rasio pinjaman terhadap nilai yang lebih tinggi. (Lebih mudah untuk mendapatkan pinjaman, dengan kata lain, bahkan jika Anda berisiko kredit yang buruk.) Pinjaman tunai keluar dengan persyaratan yang lebih ketat. Jika Anda menginginkan sebagian dari ekuitas yang Anda bangun di rumah Anda kembali dalam bentuk uang tunai, mungkin akan dikenakan biaya - berapa banyak tergantung pada berapa banyak ekuitas yang Anda bangun di rumah dan nilai kredit Anda.

Misalnya, jika nilai FICO peminjam adalah 700, rasio pinjaman terhadap nilai adalah 76%, dan pinjaman dianggap tidak menghasilkan uang tunai, pemberi pinjaman dapat menambahkan 0.750 poin ke biaya di muka pinjaman. (Setiap pemberi pinjaman berbeda.) Jika jumlah pinjaman adalah $ 200.000, misalnya, pemberi pinjaman akan menambahkan $ 1, 500 ke biaya. Sebagai alternatif, peminjam dapat membayar suku bunga yang lebih tinggi - 0, 125% sampai 0, 250% lebih banyak, tergantung pada kondisi pasar.

Mengapa istilah yang lebih keras? Karena pinjaman tunai memberikan risiko lebih tinggi kepada pemberi pinjaman, menurut Casey Fleming, penasihat hipotek, C2 Financial Corporation dan penulis "Panduan Pinjaman: Bagaimana Mendapatkan Hipotek Kemungkinan Terbaik. "" Secara statistik, peminjam jauh lebih mungkin untuk meninggalkan rumah jika mendapat masalah jika dia sudah mengeluarkan ekuitas darinya. Hal ini terutama berlaku jika ia telah menarik lebih dari yang ia awalnya diinvestasikan dalam uang muka. Akibatnya, setiap pinjaman yang dianggap cash-out dihargai lebih tinggi untuk mencerminkan risiko itu, sampai ada begitu banyak ekuitas sehingga peminjam tidak mungkin lagi pergi. "

Namun, nilai kredit yang lebih tinggi dan rasio pinjaman terhadap nilai yang lebih rendah dapat mengubah jumlahnya secara substansial sesuai keinginan Anda. Misalnya, peminjam dengan nilai kredit 750 dan rasio pinjaman terhadap nilai kurang dari 60% tidak akan membayar biaya tambahan untuk pinjaman uang tunai karena dia tidak mungkin gagal membayar pinjaman daripada jika dia melakukan rate / term refi.

Pinjaman Anda mungkin merupakan pinjaman uang tunai meskipun Anda tidak menerima uang kembali. Jika Anda melunasi kartu kredit, kredit mobil atau hal lain yang pada awalnya bukan bagian dari hipotek Anda, pemberi pinjaman mungkin menganggapnya sebagai pinjaman tunai. Jika Anda mengkonsolidasikan dua hipotek menjadi satu, dan satu pada awalnya merupakan pinjaman uang tunai, pinjaman konsolidasi baru juga akan menjadi cash-out.

Lebih Banyak Orang Amerika Memilih Melunasi Kas-Keluar

Meskipun banyak ahli keuangan pribadi menyarankan untuk tidak mengupas rumah Anda dari ekuitasnya dalam pembiayaan tunai, data terakhir dari Freddie Mac menunjukkan bahwa orang Amerika memilih jenis pinjaman ini dengan harga yang tidak terlihat sejak krisis keuangan.

Hampir setengah dari peminjam memilih opsi uang tunai pada kuartal pertama 2017 - jauh di bawah tingkat 90% yang dicapai sesaat sebelum krisis keuangan namun jauh lebih tinggi dari tahun 2012 ketika tingkat turun menjadi 12%. Mengapa kenaikannya? Tingkat hipotek tidak hanya tetap rendah meski terjadi kenaikan tingkat suku bunga, harga rumah di banyak wilayah di negara tersebut telah meningkat sampai pada titik di mana pemilik rumah memiliki cukup ekuitas untuk melakukan pembiayaan kembali tunai senilai biaya tersebut. Rasio pinjaman terhadap nilai yang lebih tinggi, dan neraca orang tua Amerika yang membaik, membuatnya lebih mudah untuk memenuhi syarat.

Loophole yang Menarik

Dengan bantuan broker hipotek Anda, Anda mungkin bisa menghasilkan sedikit uang dari refinancing Anda tanpa dianggap sebagai pinjaman uang tunai (dan menghasilkan biaya tambahan yang menyertainya). Pada dasarnya, ia bekerja dengan mengambil keuntungan dari tumpang tindih dana pada akhir satu pinjaman dan awal pinjaman lainnya. Begini cara Fleming menjelaskannya:

"Anda diperbolehkan untuk membiayai biaya penutupan dengan tarif / term refi. Sebagian besar pemberi pinjaman mengizinkan biaya penutupan tersebut untuk memasukkan biaya sebelum bayar, seperti bunga pra bayar, bunga yang belum dibayar yang harus dibayar atas hipotek Anda yang ada, uang yang diperlukan untuk mendanai sebelumnya rekening escrow Anda dan bahkan pajak properti dan asuransi jika Anda melakukannya dengan benar. .

"Bila Anda membiayai kembali, Anda harus membayar bunga yang masih harus dibayar atas hipotek Anda yang ada sampai hari lunas. Anda harus membayar bunga pinjaman baru Anda dari hari yang Anda bayarkan sampai hari pertama bulan depan, dan maka Anda tidak melakukan pembayaran pada bulan berikutnya.Oleh karena itu, Anda telah membiayai bunga satu bulan untuk hipotek Anda dalam pinjaman baru tersebut.

"Jika Anda memiliki rekening yang disita (atau escrow) untuk membayar asuransi dan pajak dengan hutang Anda yang ada KPR, maka pemberi pinjaman Anda yang ada memegang beberapa uang Anda - setidaknya beberapa bulan pajak dan asuransi masing-masing. Ketika Anda membiayai kembali, pemberi pinjaman baru Anda akan memerlukan sejumlah uang di tangan saat tagihan pajak dan asuransi Anda datang karena mereka akan meminta sejumlah uang di depan. Anda biasanya bisa membiayai ini.

"Kemudian, setelah pinjaman Anda menutup kreditur lama Anda - siapa yang memegang sebagian dari uang Anda - mengirimkan cek kepada Anda sama dengan saldo rekening escrow Anda saat Anda melunasi pinjaman itu? Kas!

" Juga, karena beberapa biaya berubah sedikit sampai mendanai, kebanyakan pemberi pinjaman mengizinkan sedikit bantal - sampai $ 2.000 tunai kembali di escrow tanpa pinjaman dianggap sebagai uang tunai.

"Apakah semua ini berarti bahwa Anda dapat membiayai 'biaya' yang sebenarnya bukan biaya untuk mendapatkan pinjaman, melainkan mewakili biaya pinjaman. Dengan tingkat pinjaman / pinjaman sebesar $ 200.000, itu akan sangat layak menghasilkan sekitar $ 4.000 tunai - keadaan yang tepat, jika terstruktur dengan hati-hati - tanpa membayar denda tunai. "

The Bottom Line

Pekerjaan Anda sebagai peminjam adalah memiliki pengetahuan yang cukup untuk mendiskusikan pilihan dengan pemberi pinjaman Anda Bagi kebanyakan orang, menghindari biaya tambahan dari pinjaman uang tunai adalah langkah finansial terbaik Jika Anda memiliki alasan khusus untuk mengambil uang tunai dari rumah Anda, pinjaman tunai dapat berharga, tapi ingat bahwa jumlah uang ekstra yang akan Anda bayarkan untuk bunga selama masa pinjaman bisa menjadikannya ide yang buruk.