Sudahkah Anda memutuskan sebuah rumah baru yang akan Anda tawarkan? Atau mungkin Anda berencana untuk melakukan refinancing hipotek yang ada, dan memutuskan apa yang Anda inginkan untuk pembayaran hipotek bulanan Anda. Memilih berapa banyak untuk membayar setiap bulan adalah tempat yang baik untuk memulai. Ini adalah salah satu pertanyaan pertama yang akan diminta oleh tenaga penjual mobil saat Anda berjalan ke tempat parkir mereka, dan dengan semua tipe hipotek baru, sekarang ada pertanyaan yang bisa diajukan oleh banyak pemberi pinjaman hipotek.

Produk hipotek yang inovatif, kadang-kadang disebut hipotek eksotis, memiliki fitur yang memungkinkan peminjam untuk meminimalkan pembayaran bulanan mereka di awal masa hipotek dengan imbalan pembayaran yang lebih tinggi di jalan. Kebanyakan peminjam percaya bahwa mereka akan membiayai kembali hipotek mereka atau bergerak sebelum pembayaran yang lebih tinggi itu dilakukan. Namun, kesalahpahaman tentang risiko yang terkait dengan hipotek ini dapat menyebabkan tekanan finansial - atau bahkan bencana. (Untuk membaca lebih lanjut tentang berbelanja rumah, lihat:

Memahami Struktur Pembayaran Hipotek , Berbelanja untuk Mortgage dan Buatlah Keputusan Hipotek Berbasis Risiko .)

Pada artikel ini, kita akan membahas mekanisme hipotek dengan pembayaran awal yang rendah dan penggunaan dan risiko yang terkait dengan hipotek ini.

berapa banyak

Jadi, apa yang Anda inginkan untuk pembayaran bulanan Anda?

Untuk membantu Anda memutuskan, mari kita lihat empat kategori umum dari pinjaman ini: pinjaman bunga hanya dengan bunga tetap, pinjaman dengan bunga hanya disesuaikan, pinjaman pembayaran tingkat bunga tetap dan opsi pembayaran ARM.

Hipotek bunga saja memungkinkan peminjam hanya membayar biaya bunga atas saldo pokok pinjaman yang terhutang. Ini adalah perhitungan sederhana yang dilakukan dengan membagi tingkat bunga 12 (bulan) dan mengalikan jumlah tersebut dengan saldo pokok hipotek. Bila pembayaran bunga hanya dilakukan, tidak ada amortisasi hipotek (saldo pokok pinjaman tidak dikurangi).

Hipotek bunga saja tersedia dalam suku bunga tetap dan suku bunga yang disesuaikan (ARM). KPR fixed-rate 30 tahun biasanya akan memiliki periode bunga hanya 10 tahun setelah jumlah pembayaran bulanan dihitung ulang sehingga hipotek akan sepenuhnya amortisasi selama sisa masa hipotek.

Penyesuaian bulanan dan 5-6 ARM adalah hipotek tarif khusus yang mudah disesuaikan. ARM bulanan disesuaikan biasanya, memiliki periode bunga hanya 10 tahun setelah jumlah pembayaran bulanan dihitung ulang sehingga hipotek akan sepenuhnya amortisasi selama sisa jangka waktu. 5-6 ARM memiliki periode hanya bunga yang berlangsung selama periode lima tahun tingkat bunga tetap saja. Setelah periode lima tahun tingkat bunga tetap, tingkat suku bunga tidak akan mulai disesuaikan menurut indeks ditambah margin (tingkat bunga terindeks sepenuhnya), namun pembayaran bulanan harus dihitung ulang sehingga hipotek akan sepenuhnya amortisasi selama sisa jangka waktu5-6 ARM disebut 5-6 karena tingkat suku bunga menyesuaikan setiap enam bulan pada ARM 5-6 dibandingkan setiap 12 bulan (setiap tahun) seperti yang terlihat pada ARM 5-1. (Untuk membaca lebih lanjut tentang ARM, lihat:

Mortgages: Fixed Rate Versus Adjustable-Rate , ARMed And Dangerous dan Impian Mimpi Mimpi Atau Mimpi Amerika? ) > Hipotek Amortisasi Negatif KPR amortisasi negatif mengambil pengurangan pembayaran bulanan yang diperlukan satu langkah lebih jauh daripada hipotek bunga saja. Hipotek amortisasi negatif memungkinkan peminjam melakukan pembayaran yang kurang dari pembayaran bunga saja. Saat pembayaran dilakukan, bunga yang ditangguhkan dibuat. Jumlah bunga ditangguhkan yang dibuat setiap bulan kemudian ditambahkan ke saldo pokok hipotek - maka nama amortisasi negatif.

Gambar 2 menggambarkan bagaimana kerja hipotek amortisasi negatif. Perhatikan bagaimana saldo pokok meningkat setiap bulan dengan jumlah bunga yang ditangguhkan - kecuali pada bulan pertama.

Hak Cipta © 2007 Investopedia. com

Gambar 2

KPR amortisasi negatif juga masuk dalam tingkat bunga tetap dan tingkat suku bunga yang dapat disesuaikan.

Mortgage Mortgage Fixed-Rate atau Lulus

Mortgage amortisasi kurs tetap sering disebut hipotek pembayaran lunas. Tingkat suku bunga untuk hipotek pembayaran tetap selama masa pinjaman, namun pinjaman tersebut memiliki jadwal pembayaran awal yang dimulai dengan jumlah yang kurang dari pembayaran hanya dengan bunga (amortisasi negatif dibuat) dan meningkat sampai pembayaran menjadi cukup besar untuk sepenuhnya amortisasi pinjaman selama sisa masa jabatannya. Lihat Gambar 3 di bawah ini.

Hak Cipta © 2007 Investopedia. com

Gambar 3

Adjustable-Rate Atau Opsi Pembayaran Hipotek

Mortgage amortisasi kurs yang dapat disesuaikan biasanya disebut opsi pembayaran ARM. Sebuah pilihan pembayaran ARM adalah produk hipotek yang paling kompleks. Untuk opsi pembayaran ARM, "pembayaran minimum" awal dihitung berdasarkan tingkat bunga awal sementara. Tingkat awal sementara ini berlangsung dari satu sampai tiga bulan. Selama periode mulai sementara ini, pembayaran bulanan yang dilakukan oleh peminjam merupakan pembayaran amortisasi sepenuhnya.

Setelah berakhirnya masa mulai sementara, peminjam masih memiliki opsi untuk melakukan pembayaran yang sama dengan pembayaran yang dihitung berdasarkan tingkat bunga mulai awal (pembayaran minimum), namun tingkat bunga aktual pada hipotek menjadi tingkat bunga terindeks sepenuhnya. Ada kemungkinan tinggi bahwa pembayaran minimum akan lebih rendah daripada pembayaran hanya bunga. Oleh karena itu, bunga yang ditangguhkan tercipta dan ditambahkan ke saldo pokok hipotek.

Tingkat perubahan suku bunga yang diindeks sepenuhnya akan menentukan tingkat bunga yang ditangguhkan ditambahkan ke saldo pokok. (Tingkat di mana amortisasi negatif tercipta.) Jika itu tidak cukup kompleks, biasanya ada ketentuan dalam kontrak hipotek yang menyatakan pembayaran minimum akan meningkat sebesar 7% atau 7.5% per tahun. Dan, pada akhir lima tahun, hipotek akan "direkonstruksi."

Ketika hipotek dipulihkan, pembayaran bulanannya dihitung ulang sehingga hipotek akan dilunasi pada akhir masa berlaku yang tersisa. Pembayaran bulanan baru didasarkan pada tingkat suku bunga yang terindeks sepenuhnya pada saat hipotek dipulihkan. Pembayaran ini menjadi pembayaran minimum yang baru, dan siklusnya dimulai lagi.

Catatan:

Opsi pembayaran ARM memiliki "batas amortisasi negatif" yang menyatakan bahwa jika saldo pokok kredit yang beredar mencapai persentase tertentu dari saldo pokok asli hipotek (biasanya 110-125%), sebuah "tidak terjadwal recast "akan dipicu.

Manfaat dan Resiko Ada banyak alasan mengapa hipotek amortisasi bunga dan negatif diperkenalkan kepada konsumen oleh pemberi pinjaman hipotek dan perencana keuangan; mereka semua membawa risiko, tapi hipotek ini bisa menguntungkan beberapa peminjam:

Manfaat

Di daerah biaya tinggi, hanya bunga dan amortisasi negatif sangat populer. Mereka memberi jalan bagi peminjam untuk membeli rumah yang lebih bagus (sesuai dengan standar underwriting).

Hipotek amortisasi bunga dan negatif mungkin menjadi pilihan bagi seseorang yang akan mengalami kenaikan pendapatan di tahun-tahun depan.

• Hipotek amortisasi bunga dan negatif mungkin cocok untuk seseorang yang memiliki pendapatan tidak teratur, seperti bonus tahunan yang menghasilkan persentase pendapatannya yang besar.
• Beberapa perencana keuangan menyarankan peminjam untuk meminimalkan pembayaran hipotek mereka di awal kehidupan dan menginvestasikan selisih antara pembayaran hipotek amortisasi dengan bunga atau amortisasi dan pembayaran hipotek sepenuhnya amortisasi.
• Resiko
• Sebagian besar peminjam hipotek amortisasi hanya-bunga dan negatif mengandalkan tingkat apresiasi harga rumah sehingga tidak relevan dengan fakta bahwa mereka tidak membayar, atau meningkatkan saldo pokok pinjaman mereka. Membuat asumsi yang tidak realistis tentang tingkat masa depan apresiasi harga rumah sangat berisiko.

Hipotek amortisasi yang mudah disesuaikan dan tingkat bunga dapat disesuaikan dengan risiko pembayaran shock. Dengan kata lain, pembayaran bulanan akan meningkat sesuai desain dan bisa meningkat dengan jumlah yang tidak diantisipasi atau pada saat yang tidak diantisipasi.

• Meminimalkan pembayaran hipotek bulanan untuk membuat investasi menciptakan risiko. Secara umum, hipotek amortisasi hanya-bunga dan negatif dirancang sebagai produk lima tahun. Lima tahun terlalu pendek dari cakrawala waktu untuk mengasumsikan tingkat pengembalian yang stabil di pasar saham. Dengan kata lain, pada saat hipotek direncanakan akan dibiayai kembali lima tahun ke depan, pasar saham terlalu fluktuatif untuk mengatakan bahwa pengembalian yang cukup akan diperoleh selama lima tahun tersebut untuk menutupi biaya bunga atas hipotek.
• The Bottom Line
• Ini bukan tentang pembayaran bulanan awal hipotek amortisasi bunga dan hipotek. Konsumen perlu memahami mekanika dan mengidentifikasi dan mengukur risiko yang terkait dengan, hipotek amortisasi bunga dan negatif.Hanya dengan begitu konsumen bisa membuat pilihan yang terdidik dan terpelajar tentang memilih hipotek. Cara terbaik untuk membuat pilihan informasi adalah menggunakan kalkulator hipotek seperti yang ada di bawah untuk menentukan tarif yang tersedia.