Salah satu ukuran risiko yang digunakan pemberi pinjaman dalam underwriting hipotek adalah rasio pinjaman hipotek terhadap nilai (LTV). Rasio LTV hipotek adalah perhitungan sederhana yang dilakukan dengan membagi jumlah pinjaman dengan nilai rumah. Semakin tinggi rasio LTV, semakin tinggi profil risiko hipotek. Sebagian besar hipotek dengan rasio LTV lebih besar dari 80% memerlukan asuransi hipotek swasta (private mortgage insurance / PMI) yang harus dibayar oleh peminjam. Dan PMI tidak murah. Gunakan alat seperti kalkulator hipotek untuk membandingkan kreditur dan baca terus untuk mengetahui apakah Anda dapat menghindari PMI di hipotek Anda.

TUTORIAL: Dasar-Dasar Hipotek

PMI Di Kedalaman

Mari kita lihat sebuah contoh.

Misalkan harga rumah adalah $ 300.000 dan jumlah pinjamannya adalah $ 270.000 (yang berarti peminjam menghasilkan uang muka sebesar $ 30.000) dan rasio LTV adalah 90%. Bergantung pada tipe hipotek, pembayaran PMI bulanan akan berkisar antara $ 117 dan $ 150. Adjustable-rate mortgage (ARMs) memerlukan pembayaran PMI yang lebih tinggi daripada hipotek dengan suku bunga tetap. (Untuk mempelajari lebih lanjut tentang ARM, lihat ARMed And Dangerous atau Mortgages: Fixed Rate Versus Adjustable-Rate .)

Namun, PMI belum tentu merupakan persyaratan tetap. Pemberi pinjaman diwajibkan untuk menurunkan PMI ketika rasio LTV hipotek mencapai 78% melalui kombinasi pengurangan pokok hipotek dan apresiasi harga rumah. Jika bagian dari pengurangan rasio LTV diwujudkan melalui apresiasi harga rumah, penilaian baru, yang dibayar oleh peminjam, akan diminta untuk memverifikasi jumlah apresiasi.

Easy Way Out

Alternatif untuk membayar PMI adalah menggunakan pinjaman hipotek atau piggyback kedua. Dengan demikian, peminjam mengambil hipotek pertama dengan jumlah yang setara dengan 80% dari nilai rumah, sehingga menghindari PMI, dan kemudian mengambil hipotek kedua dengan jumlah yang sama dengan harga jual rumah dikurangi jumlah uang muka dan jumlah hipotek pertama. Dengan menggunakan angka dari contoh di atas, peminjam akan mengambil hipotek pertama seharga $ 240.000, menghasilkan uang muka sebesar $ 30.000 dan mendapatkan hipotek kedua seharga $ 30.000. Peminjam telah menghilangkan kebutuhan untuk membayar PMI karena rasio LTV dari hipotek pertama adalah 80%, tapi peminjam juga sekarang memiliki hipotek kedua yang dalam kebanyakan kasus akan membawa tingkat bunga yang lebih tinggi daripada hipotek pertama. Ada banyak jenis hipotek kedua yang tersedia, namun tingkat bunga yang lebih tinggi masih setara untuk kursus. Namun, pembayaran gabungan hipotek pertama dan kedua biasanya kurang dari pembayaran hipotek pertama plus PMI.

The Tradeoff

Ketika menghubungi PMI, peminjam yang memiliki kurang dari 20% harga jual atau nilai rumah yang harus diletakkan sebagai uang muka memiliki dua pilihan dasar:

1. Gunakan "stand" - satunya "hipotek pertama dan membayar PMI sampai LTV hipotek mencapai 78%, dimana PMI dapat dieliminasi.
2. Gunakan hipotek kedua. Hal ini kemungkinan besar akan menghasilkan biaya hipotek awal yang lebih rendah daripada membayar PMI, namun pada saat bersamaan, hipotek kedua membawa tingkat bunga lebih tinggi daripada hipotek pertama, dan hanya dapat dieliminasi dengan membayarnya atau melakukan refinancing baik pada tingkat pertama dan kedua. KPR menjadi hipotek mandiri yang baru, mungkin saat LTV mencapai 80% atau lebih rendah (jadi tidak ada PMI yang akan diminta).

Ada juga beberapa variabel yang dapat memainkan keputusan ini, termasuk:

• Penghematan pajak terkait dengan membayar ayat PMI penghematan pajak terkait dengan membayar bunga atas hipotek kedua. Undang-undang pajak di Amerika Serikat memungkinkan pengurangan PMI untuk tingkat pendapatan tertentu, seperti keluarga yang berpenghasilan kurang dari $ 100.000.
• Biaya penilaian baru untuk menghapus PMI versus biaya refinancing hipotek pertama dan kedua menjadi satu hipotek yang berdiri sendiri.
• Risiko bahwa suku bunga dapat naik antara waktu keputusan hipotek awal dan waktu di mana hipotek pertama dan kedua akan dibiayai kembali.
• Tingkat pengurangan pokok dua pilihan yang berbeda.
• Nilai waktu uang. (Lihat poin ini lebih jauh di Memahami Nilai Waktu Uang .

Namun, variabel yang paling penting dalam keputusannya adalah:

• Tingkat harapan dari apresiasi harga rumah

Misalnya, jika peminjam memilih untuk menggunakan hipotek pertama yang berdiri sendiri dan membayar PMI versus menggunakan hipotek kedua untuk menghilangkan PMI, seberapa cepat rumah tersebut menghargai nilai pada titik di mana LTV adalah 78%, dan PMI dapat dihilangkan? Ini adalah faktor penentu utama. Untuk penyederhanaan, dan tujuan diskusi ini, kami akan mengabaikan variabel lain yang tercantum di atas, karena apresiasi harga mendominasi.

Apresiasi: Kunci Pengambilan Keputusan

Kunci keputusannya adalah bahwa setelah PMI dieliminasi dari hipotek pertama yang berdiri sendiri, pembayaran bulanan akan kurang dari pembayaran gabungan pada hipotek pertama dan kedua. Jadi kita mengajukan pertanyaan: "Berapa lama lagi sebelum PMI bisa dieliminasi?" dan "Apa tabungan yang terkait dengan setiap opsi?"

Berikut adalah dua contoh berdasarkan perkiraan taksiran tingkat apresiasi harga rumah.

Contoh 1: Lambatnya Tingkat Apresiasi Harga Rumah

Tabel di bawah membandingkan pembayaran bulanan hipotek suku bunga tetap 30 tahun yang berdiri sendiri dengan PMI versus hipotek tingkat bunga tetap 30 tahun gabungan dengan hipotek kedua 30 tahun / due-in-15-year.

KPR memiliki karakteristik sebagai berikut:

Hak Cipta © 2017 Investopedia. com

Gambar 1

Pada Gambar 2, tingkat tahunan perkiraan harga rumah diperkirakan.

Hak Cipta © 2017 Investopedia. com

Gambar 2

Perhatikan bahwa pembayaran $ 120 PMI dikeluarkan dari total pembayaran bulanan hipotek mandiri yang berdiri sendiri di bulan 60, seperti yang ditunjukkan pada Gambar 3 ketika LTV mencapai 78% melalui kombinasi pengurangan pokok dan apresiasi harga rumah.

Hak Cipta © 2017 Investopedia. com

Gambar 3

Tabel pada Gambar 4 menunjukkan pembayaran bulanan gabungan dari hipotek pertama dan kedua. Perhatikan bahwa pembayaran bulanan konstan. Tingkat bunga rata-rata tertimbang. LTV hanyalah hipotek pertama.

Hak Cipta © 2017 Investopedia. com

Gambar 4

Menggunakan hipotek pertama dan kedua, $ 85 dolar dapat disimpan per bulan selama 60 bulan pertama. Ini sama dengan penghematan total sebesar $ 5, 100. Mulai bulan 61, hipotek pertama yang berdiri sendiri memperoleh keuntungan sebesar $ 35 per bulan untuk sisa persyaratan hipotek. Jika kita membagi $ 5, 100 dengan $ 35, kita mendapatkan 145. Dengan kata lain, dalam skenario apresiasi harga rumah yang lambat ini, dimulai pada bulan 61, diperlukan 145 bulan lagi sebelum keuntungan pembayaran hipotek pertama yang berdiri sendiri tanpa PMI. bisa mendapatkan kembali keuntungan awal dari hipotek pertama dan kedua gabungan. (Periode waktu ini akan diperpanjang jika nilai waktu uang dipertimbangkan.)

Contoh 2: Tingkat Harga Apresiasi Harga Rumah yang Cepat

Contoh di bawah ini didasarkan pada hipotek yang sama seperti yang ditunjukkan di atas. Namun, perkiraan apresiasi harga rumah berikut digunakan.

Hak Cipta © 2017 Investopedia. com

Gambar 5

Dalam contoh ini, kami hanya menampilkan satu tabel pembayaran bulanan untuk dua opsi (lihat Gambar 6). Perhatikan bahwa PMI dijatuhkan dalam kasus ini di bulan 13 karena apresiasi harga rumah yang cepat, yang dengan cepat menurunkan LTV menjadi 78%.

Gambar 6

Dengan apresiasi harga rumah yang cepat, PMI dapat dieliminasi dengan relatif cepat. KPR gabungan hanya memiliki keuntungan pembayaran sebesar $ 85 selama 12 bulan. Ini sama dengan penghematan total sebesar $ 1, 020. Mulai bulan 13, hipotek yang berdiri sendiri memiliki keuntungan pembayaran sebesar $ 35. Jika kita membagi $ 1, 020 dengan 35, kita dapat menentukan bahwa dibutuhkan waktu 29 bulan untuk membuat penghematan awal dari hipotek pertama dan kedua gabungan. Dengan kata lain, mulai bulan ke 41, peminjam akan lebih baik secara finansial dengan memilih hipotek pertama yang berdiri sendiri dengan PMI. (Jangka waktu ini akan diperpanjang jika nilai waktu uang dipertimbangkan.)

The Bottom Line

Bagi peminjam yang memiliki uang muka kurang dari 20%, keputusan apakah akan menggunakan yang pertama "berdiri sendiri? "KPR dan PMI atau menggunakan kombinasi hipotek pertama dan kedua sebagian besar merupakan fungsi dari seberapa cepat mereka mengharapkan nilai rumah mereka meningkat. Jika mereka memilih untuk membayar PMI, maka bisa dieliminasi melalui penilaian begitu LTV mencapai 78%. Jika mereka memilih untuk menggunakan kombinasi hipotek pertama dan kedua, mereka cenderung melakukan penghematan pembayaran awal, namun satu-satunya cara untuk menghilangkan hipotek kedua, yang kemungkinan akan membawa tingkat bunga yang lebih tinggi daripada hipotek pertama, adalah dengan melunasinya. atau refinancing yang pertama dan yang kedua menjadi hipotek mandiri yang baru. Analisis yang cermat harus dilakukan untuk menganalisis pilihan Anda berdasarkan horison waktu Anda.