Real Estate ultra-mewah: apa yang panas, apa yang tidak

A Day in the Life of a Real Estate Investor (Maret 2024)

A Day in the Life of a Real Estate Investor (Maret 2024)
Real Estate ultra-mewah: apa yang panas, apa yang tidak

Daftar Isi:

Anonim

Pengemudi utama permintaan rumah mewah setelah resesi global adalah sekelompok investor internasional kaya yang mencari tempat yang aman untuk memperoleh keuntungan lebih tinggi di lingkungan dengan suku bunga rendah. Karena mereka mundur karena kejadian internasional seperti turunnya harga minyak dan melambatnya pertumbuhan ekonomi di China, serta kenaikan pajak dan suku bunga di beberapa daerah, harga turun di beberapa kota utama. Kota penting lainnya masih diperkirakan akan mengalami pertumbuhan yang signifikan di tahun 2016 - tidak pada tingkat yang mengasyikkan seperti keuntungan pasca-resesi mereka.

Inilah tujuh kota utama dan apa yang terjadi di pasar real estat residensial mewah mereka. Kami juga akan membagikan beberapa saran ahli tentang seberapa pintar berinvestasi di pasar yang menurun.

1. Shanghai

Persediaan perumahan mewah Shanghai tumbuh seperti bambu tahun lalu, dengan peningkatan 440% yang luar biasa dari persediaan tahun 2014, menurut penelitian oleh Knight Frank, sebuah perusahaan yang menyediakan layanan konsultasi properti residensial dan komersial global. Kota ini juga melihat kenaikan harga jual rata-rata sebesar 14% dibanding periode yang sama. Apartemen mewah di pusat kota mengalami pertumbuhan rata-rata di atas pada kuartal keempat, dan Pudong dan Huanpu memiliki beberapa harga tertinggi di kota ini.

Suku bunga KPR yang lebih rendah dan peraturan baru yang membuatnya lebih mudah dan lebih murah untuk mendapatkan hipotek untuk properti di kota lain turut menyebabkan kenaikan tersebut. Knight Frank memproyeksikan kenaikan 5% pada harga rumah mewah rata-rata di Shanghai untuk tahun 2016.

2. London

Setahun yang lalu, pasar real estat mewah London terasa panas. Tapi itu mulai mendingin pada tahun 2015, dan akhir Januari, penjualan telah melambat. Rumah membutuhkan waktu lebih lama untuk menjual, dan daftar mengalami beberapa potongan harga. Harga turun untuk tahun 2015 adalah yang terbesar di distrik mewah seperti Knightsbridge (-6, 1%) dan kurang signifikan di lingkungan seperti Hyde Park (-1, 8%); harga sebenarnya meningkat di Islington (6,3%).

Kemungkinan penyebab perlambatan keseluruhan mencakup standar pemberian pinjaman yang lebih ketat yang dirancang untuk mencegah gelembung perumahan, pajak properti yang lebih tinggi dan ketidakpastian politik dan ekonomi. Secara keseluruhan, nilai real estat utama (5% rumah priciest) di pusat kota naik hanya 1% tahun lalu.

Meskipun terdengar seperti banyak kabar buruk, bank sentral Inggris, tidak seperti Fed, belum menaikkan tingkat suku bunga targetnya. Itu berarti tingkat suku bunga tetap rendah, dan itulah satu alasan mengapa Knight Frank mengantisipasi kenaikan 2% harga perdana real estat utama London untuk tahun 2016. (Untuk bacaan terkait, lihat Is It the Right Time to Buy a Home in London? )

3. New York City

Harga perumahan real estat perdana tumbuh 5% tahun lalu dan diperkirakan akan melakukan hal yang sama tahun ini di kota yang tidak pernah tidur, Knight Frank melaporkan.Risiko terbesar terhadap harga ada kenaikan tingkat suku bunga Fed yang lebih tinggi dari perkiraan, Knight Frank mengatakan, karena tingkat suku bunga yang lebih tinggi akan membuat perumahan lebih murah bagi peminjam dan investor asing yang posisi keuangannya melemah karena dolar menguat. Kekhawatiran lain tentang pasar New York termasuk pertumbuhan ekonomi yang lebih lambat di seluruh dunia dan pertumbuhan upah yang lamban. Selain itu, pasokan rumah mewah baru di New York City terus berkembang; Jika pasokannya terlalu besar, harga bisa turun. (Untuk belajar tentang pasar perumahan yang lebih luas, baca New York City Real Estate: Safe Haven? )

"Di Manhattan kita melihat pasar yang sangat kuat," kata Daniel Blatman, seorang broker real estat mewah dengan Douglas Elliman Real Estate di New York City. "Produk yang sangat bagus masih bergerak, sedangkan barang mewah over-the-top mungkin akan melambat sedikit. "Rumah mewah yang memenuhi kebutuhan masyarakat dan harga yang bagus adalah yang paling aktif, menurut Blatman. "Produk yang berhasil memasukkan pembuat espresso built-in untuk mengisi lebih cenderung duduk sedikit lebih lama," katanya. (Check out Manhattan Luxury Condos As Investments.)

4. Singapura

Di Singapura, pasar perumahan mewah priciest kedua di Asia (hanya di Hong Kong lebih mahal), harga dan volume penjualan turun sedikit di tahun 2014 dan 2015 setelah kenaikan harga hampir 80% dari tahun 2008 sampai 2013. Pemerintah menaikkan pajak pada orang asing yang membeli properti di sana karena investor China, Malaysia dan Indonesia berkontribusi terhadap pasar yang terlalu panas, dan kenaikan tersebut menyebabkan para investor tersebut mempertimbangkan kota-kota besar global lainnya. Banyak rumah baru di Singapura sekarang duduk kosong.

Beberapa investor dan analis memiliki perasaan positif tentang pasar perumahan mewah di Singapura karena daya tarik keseluruhan negara terhadap orang-orang yang sangat kaya; yang lain melihat potensi penurunan lebih lanjut seiring kenaikan suku bunga dan investor khawatir tentang pasar dan ekonomi yang lebih luas. Knight Frank memperkirakan harga akan turun sebesar 3,3% tahun ini. Harga mungkin terbawah.

5. Sydney

Kota terbesar di Australia adalah tempat paling terang dalam prediksi pasar perumahan Knight Frank yang 2016, dengan proyeksi kenaikan harga sebesar 10%. Itu mengikuti 2015 yang spektakuler, saat harga naik sekitar 15%. Sydney mengalami tingginya permintaan dari China, yang mencari stabilitas dalam investasi di luar negeri, dan dari investor lokal. Ancaman terbesar terhadap pasar perumahan mewah Sydney adalah harga minyak yang lemah, karena permintaan untuk komoditas tersebut menurun dan kenaikan pasokan, dan perlambatan yang lebih besar dari perkiraan dalam pertumbuhan ekonomi China, yang juga berdampak pada harga minyak dan komoditas dan pada akhirnya mempengaruhi permintaan untuk ekspor, kata laporan tersebut. Juga, satu kreditur telah secara terbuka menyebut pasar perumahan high-end di Sydney "secara signifikan dinilai terlalu tinggi. "(Untuk bacaan terkait, lihat

Cara Membiayai Orang Asing Real Estat .) 6. Hong Kong

Pasar perumahan Hong Kong menghadapi sejumlah risiko yang cukup serius, termasuk kenaikan yang lebih cepat dari perkiraan di U.S. suku bunga (masalah karena mata uang Hong Kong dipatok pada dolar U. S.), krisis politik global yang akan mengganggu perdagangan dan peraturan pemerintah yang meningkat di pasar perumahan, menurut Knight Frank.

Perusahaan memprediksi penurunan 5% pada pertumbuhan harga perumahan utama untuk 2016 setelah kenaikan 1. 5% di tahun 2015, menjadikan Hong Kong sebagai kota terlemah dalam daftar. Berkontribusi pada masalah ini adalah kenaikan pasokan perumahan kota. Satu hal yang mungkin tidak perlu dikhawatirkan Hong Kong adalah pertumbuhan upah rendah yang menciptakan masalah keterjangkauan dan permintaan yang menyedihkan. (Pelajari lebih lanjut di

Tip Untuk Membeli Real Estat Mewah dan 6 Miliarder Terbaik yang Tinggal di Hong Kong .) 7. Los Angeles

Meskipun tidak termasuk dalam laporan Knight Frank, Los Angeles tetap menjadi kota utama bagi real estat mewah. Investor global tertarik pada rekam jejaknya yang solid dan potensi pertumbuhan yang menakjubkan, kata Jay Belson, presiden dan CEO Jay Belson Luxury Development di Beverly Hills. Tapi dibandingkan dengan kota-kota utama lainnya, harga terlihat sangat murah karena L. A. memiliki kota-kota yang tidak: tanah.

"Ketika Anda melihat kota-kota paling mahal di dunia, dengan harga rata-rata per kaki persegi di London pada harga $ 5, 300, Tokyo dengan harga $ 7, 600, dan Hong Kong dengan harga $ 11.000, Beverly Hills adalah hebat. tawar-menawar di $ 3, 000 dengan setengah hektar tanah, "kata Belson. Kota ini menarik pembeli internasional yang mengunjungi rumah L. A. mereka beberapa kali dalam setahun, katanya, sementara juga melihat permintaan yang konsisten dari populasi L. A. saat ini. (Untuk pembacaan yang terkait, lihat

Menjadi Agen Real Estat untuk Kaum Kaya . Masih, area kelas atas seperti Pantai Malibu memiliki persediaan terlalu banyak, dan rumah di sana menjual di bawah harga daftar, menurut Update pasar Los Angeles Sotheby International Realty yang lebih tinggi untuk kuartal keempat tahun 2015. Salah satu subpasar terkuat LA adalah Pacific Palisades, dimana persediaannya rendah dan rumah terjual hampir di daftar. Dan harga rata-rata dari 29 rumah yang dijual di Bel Air mewah pada tahun 2015 hampir 19% lebih tinggi dari 39 rumah yang terjual pada periode yang sama tahun 2014.

Berinvestasi di Pasar Perumahan Mewah yang lebih lambat

Jika Anda menginvestasikan di perumahan mewah real estate diberikan kondisi pasar saat ini? Pertimbangkan apa yang dikatakan tiga agen real estat mewah kepada kami. "Itu tergantung pada motivasi dan rencana pembeli untuk rumah," kata Danny Batsalkin, salah satu pendiri dan CEO TBG Homes Worldwide di Beverly Hills, California. "Jika ini adalah tempat tinggal utama dan pembeli berencana untuk tinggal di Rumah itu, kalau begitu, ya, masuk akal untuk berinvestasi di real estat mewah. Jika niatnya adalah untuk membeli dan menjual dengan cepat, maka mungkin tidak masuk akal di pasar bawah karena ada risiko kehilangan uang pada proyek. "

Namun, jika Anda berpikir untuk membeli sekarang dan menjual lima atau 10 tahun ke depan, Batsalkin sedang bullish:" Saya selalu yakin bahwa real estat akan lebih tinggi. Jika Anda melihat kembali ke pasar turun terakhir yang dimulai pada tahun 2007, orang-orang yang membeli sementara pasar 'turun' antara 2010 dan 2012 sangat diuntungkan - dalam beberapa kasus, rumah-rumah tersebut telah berlipat ganda nilainya sejak saat itu!Michael Kelczewski, seorang makelar barang dagangan dengan Brandywine Fine Properties Realty Sotheby di Centerville, Del., Mengatakan bahwa "di luar beberapa area metropolitan dan tempat rekreasi utama, pasar mewah bisa menjadi tantangan. "Ketika berinvestasi di kelas aset yang menantang, menurutnya, penting untuk berfokus pada metrik seperti ini:

Berapa banyak properti mewah yang diperdagangkan di pasar subjek?

Berapa waktu rata-rata di pasaran?

Seberapa besar selisih antara harga jual dan harga jual?

  • Jika Anda membeli sebagai investasi, Kelczewski menambahkan, Anda ingin melihat nilai dan penghargaan. Selanjutnya, di pasar manapun, bahkan perusahaan yang terlalu panas pun, Anda dapat mengembangkan strategi investasi yang sukses dan menghasilkan keuntungan, katanya.
  • Julio Ybanez, agen real estat dengan The Keyes Co. / Luxury Portfolio International, mengkhususkan diri pada properti mewah dan ultra mewah antara Fort Lauderdale dan Boca Raton. Bahkan di pasar yang lamban, katanya, ada beberapa cara untuk melihat membeli rumah mewah:
  • Evaluasi berapa banyak pembelian akan meningkatkan kehidupan pribadi atau bisnis Anda.

Minta saran dari pialang real estat terkemuka, lokal, high-end.

Dapatkan riwayat penjualan serupa selama tiga sampai lima tahun terakhir untuk mendapatkan tampilan harga yang luas dalam berbagai kondisi pasar sehingga Anda dapat melakukan penawaran yang tepat (lihat

  • 10 Tip untuk Mendapatkan Harga yang Adil di Rumah
  • ).
  • Kota-kota yang biasanya memesan harga tertinggi per kaki persegi untuk properti mewah, kata Ybanez, adalah "pusat ekonomi mega" seperti London, New York, Hong Kong, Singapura dan Zurich, tempat pembeli menggunakan rumah-rumah ini sebagai tempat tinggal utama. Itu benar meskipun individu dengan kekayaan bersih sangat tinggi sering menghabiskan lebih banyak di rumah kedua dan ketiga mereka di tempat-tempat seperti Riviera Prancis dan Kepulauan Cayman, tambahnya. Kota-kota seperti Hong Kong atau Singapura mungkin mengalami pasar turun karena tingginya pajak atas properti utama, kesulitan untuk menyetujui penghuni baru atau perlambatan ekonomi China, katanya, namun fundamentalnya ada di sana, dan kedua kota tersebut merupakan hub Asia yang di sini untuk tinggal Jika Anda khawatir tentang penjualan, perhatikan bahwa memasarkan rumah $ 10 + juta membutuhkan waktu lebih lama, dan semakin tinggi harganya, semakin lama waktu yang dibutuhkan, kata Ybanez. Jika Anda tidak ingin membalik properti itu, itu mungkin bagus, dan sulit untuk mengatakan seperti apa kondisi pasar dalam tiga atau tujuh tahun atau lebih, kapan Anda siap untuk menjual. Terkadang rumah ultra mewah butuh waktu bertahun-tahun untuk menjual, catatan Ybanez.

The Bottom Line

Sementara para analis tidak memperkirakan 2016 untuk menawarkan pengembalian spektakuler kepada investor real estat untuk rumah mewah di kota-kota besar global, Sydney dapat melihat tingkat pengembalian rata-rata 10%, dan proyeksi terburuk dari kelompok tersebut, Hong Kong, hanya membutuhkan penurunan 5%, yang sebenarnya bukan alasan untuk panik. Kursi Luxe, seperti Beverly Hills, California, dan Aspen, Colo juga berlawanan dengan tren (lihat

Harga Mansion Menekan New Highs)

. Seperti biasa, suku bunga, pajak properti, pertumbuhan ekonomi, politik dan harga komoditas, untuk menyebutkan beberapa faktor utama, akan mempengaruhi harga.

Lihatlah tidak hanya pada volume penjualan dan harga saat ini, tapi juga pada apa yang dilakukan individu dengan nilai ultra tinggi lainnya dan indikator nilai jangka panjang - misalnya, kepentingan London dan New York sebagai pusat keuangan utama - ketika mengingat apakah kota tertentu bisa menjadi taruhan yang baik untuk pengembalian yang solid atas real estat mewah. (Mau di aksi? Baca Berinvestasi di Perumahan Mewah .)