Overvaluation signifikan di beberapa pusat keuangan terkemuka di dunia telah membuka sejumlah pasar real estat terhadap risiko gelembung perumahan. Ada beberapa alasan ekonomi mengapa hal ini terjadi sekarang.

Sebagai permulaan, investasi aset berwujud - termasuk barang antik, seni, emas batangan, barang koleksi lainnya dan, tentu saja, real estat - telah lama dianggap sebagai strategi yang tepat untuk lindung nilai terhadap ketidakpastian ekonomi dan pasar. Jadi hari ini, ketika lebih dari sepertiga dari semua obligasi pemerintah menawarkan imbal hasil negatif - mewakili $ 11 triliun hutang global - banyak orang beralih ke real estat sebagai tempat yang aman. Tidak mengherankan bila pasar perumahan perkotaan akan terlalu panas.

6 Sebagian besar kota di dunia dinilai terlalu tinggi, enam pusat keuangan global pada khususnya berisiko tinggi terhadap gelembung perumahan - Vancouver, London, Stockholm, Sydney, Munich dan Hong Kong (dari yang tertinggi sampai yang paling berisiko) - menurut Indeks Bubble Real Estate 201 UBS 2016, yang melacak penilaian mendasar pasar perumahan, penilaian kota-kota relatif terhadap negara mereka dan distorsi ekonomi tertentu (pinjaman dan booming bangunan). Di enam pasar ini, harga rumah rata-rata melonjak hampir 50% sejak 2011; Sebagai perbandingan, harga rumah di pusat keuangan lainnya termasuk dalam Indeks telah meningkat kurang dari 15%.

Sumber: Indeks Bubble Real Estat Global UBS: Untuk Pasar Perumahan di Kota Pilih 2016

Pengemudi Harga

Suku bunga rendah adalah salah satu faktor yang mendorong enam kota ini ke jurang sebuah gelembung Ada dua hal yang perlu diperhatikan: Sementara konsumen melihat tingkat suku bunga karena tingkat yang lebih rendah mengurangi biaya keseluruhan untuk membeli rumah, investor membayar sangat memperhatikan karena perubahan suku bunga membuat investasi alternatif lebih atau kurang menarik. Sebagai contoh: Karena suku bunga rendah berarti pembayaran bulanan yang lebih rendah pada real estat, mereka cenderung menjadi kabar baik bagi investor yang ingin memaksimalkan keuntungan mereka. Seiring dengan kenaikan suku bunga, tingkat pengembalian yang diharapkan dapat turun, membuat investasi lain lebih menarik.

Faktor lain di balik kenaikan harga rumah di kota-kota ini termasuk pergerakan modal terhadap negara berkembang, pelemahan harga komoditas dan permintaan dari investor asing untuk properti lokal. Sydney, misalnya, telah menjadi target investor China dalam beberapa tahun terakhir. "Ketika dikombinasikan dengan pasokan yang kaku serta permintaan yang berkelanjutan dari China, ini telah menghasilkan setting ideal untuk ekses harga rumah," kata Claudio Saputelli, kepala real estat global di kantor investasi utama di UBS Wealth Management.

Prospek Waktu dan Investasi

Tidak ada cara untuk mengetahui apakah - dan kapan - pasar real estat yang menggelegak mungkin meledak.

"Bahkan di kota-kota dengan tanda-tanda gelembung real estat yang paling jelas, tidak mungkin memprediksi dengan tepat waktu dan durasi koreksi," kata Saputelli, yang juga mencatat bahwa koreksi harga utama dapat dipicu pada waktu dengan suku bunga yang lebih tinggi, kenaikan tajam dalam pasokan atau pergeseran arus modal internasional.

Dengan ketidakpastian waktu, situasinya lemah, dan Saputelli mendesak agar hati-hati terhadap investor di pasar real estat ini. "Perubahan momentum makroekonomi, pergeseran sentimen investor atau kenaikan pasokan utama bisa memicu penurunan harga rumah yang cepat. Investor di pasar yang dinilai terlalu tinggi seharusnya tidak mengharapkan apresiasi harga riil dalam jangka menengah hingga jangka panjang. "

The Bottom Line

Sementara pusat kota U. S. lolos dari namanya dalam daftar kota Index yang paling berisiko terkena gelembung perumahan, San Francisco berada di urutan tujuh sebagai pasar perumahan" overvalued ". Harga real estat di kota California ini telah meningkat lebih dari 50% sejak 2011. Memang, San Francisco adalah salah satu pasar perumahan termahal di negara ini, dengan harga rumah rata-rata $ 1, 672, 100, menurut sebuah studi baru-baru ini. dari perusahaan real estat Coldwell Banker.

Kota-kota di California, kebetulan, mengambil semua 10 tempat teratas dalam daftar Coldwell Banker, dengan Saratoga - terletak sekitar 50 mil selatan San Francisco - masuk di nomor satu, dengan harga rumah rata-rata $ 2, 453, 718. San Francisco juga memiliki salah satu biaya hidup tertinggi di negara ini, hanya mengikuti New York City (Manhattan); Sunnyvale, California (hanya 40 mil di luar San Francisco); dan Honolulu.

Kota U. S. lainnya yang termasuk dalam Indeks termasuk Boston dan New York, yang keduanya terdaftar sebagai "bernilai adil," dan Chicago, yang dianggap "undervalued. "(Lihat juga

Top 10 Kota Termahal di U. S.

dan Biaya Perumahan Termahal di Seluruh Dunia .