Memiliki dua hipotek tidak sesulit yang Anda duga. Orang-orang yang mengumpulkan cukup ekuitas di rumah mereka mungkin memilih untuk mengambil hipotek kedua. Mereka mungkin menggunakan uang itu untuk melunasi hutang, mengirim anak ke perguruan tinggi, membiayai memulai bisnis, atau melakukan pembelian besar.

Mari kita lihat satu contoh: Anda mengeluarkan garis kredit ekuitas rumah sepuluh tahun yang lalu dan selama periode undian - saat Anda bisa "menarik" jalur kredit Anda - Anda membayar jumlah yang dapat diatur: $ 275 per bulan pada garis kredit $ 100.000.

Menurut persyaratan pinjaman ini, setelah sepuluh tahun periode undian menjadi periode pembayaran kembali - 15 tahun ke depan di mana Anda harus membayar pinjaman tersebut seperti hipotek. Tapi mungkin Anda tidak mengharapkan pembayaran $ 275 itu menjadi pembayaran $ 700 yang bisa bergerak lebih tinggi lagi jika tingkat bunga utama meningkat.

Dengan mengkonsolidasikan kedua pinjaman tersebut, Anda berpotensi menghemat lebih dari $ 100 setiap bulan dan mengunci tingkat suku bunga Anda daripada menyaksikannya meningkat jika perdana naik. Di sisi lain, mungkin Anda ingin membayar pinjaman lebih cepat dan menginginkan persyaratan yang lebih baik yang akan membantu Anda melakukannya. Bagaimana jenis pekerjaan konsolidasi ini dan apakah ini ide bagus?

Ketahui Apa yang Anda Mulai Dengan

Untuk memahami apa yang terjadi saat Anda mengkonsolidasikan Anda harus mengetahui beberapa hal tentang pinjaman saat ini yang Anda miliki. Jika, ketika Anda melakukan konsolidasi pinjaman, Anda menyadari bahwa hipotek kedua Anda digunakan untuk menarik uang tunai keluar dari rumah Anda karena alasan tertentu - disebut pinjaman tunai - mungkin akan menambah biaya pinjaman baru dan mengurangi jumlah yang Anda memenuhi syarat. Pinjaman tunai habis dipasarkan lebih tinggi, pemberi pinjaman mengatakan karena peminjam secara statistik lebih cenderung untuk menjauh dari pinjaman jika mereka mendapat masalah.

Lalu ada tingkat / refinance istilah (refi). Jenis pinjaman ini hanya penyesuaian pada tingkat suku bunga dan persyaratan pinjaman Anda saat ini. Pinjaman tersebut dianggap lebih aman bagi pemberi pinjaman karena peminjam tidak mengantongi uang atau mengurangi jumlah ekuitas yang mereka miliki di properti tersebut. Anda mungkin telah melakukan refinancing baru-baru ini saat tingkat suku bunga KPR turun ke posisi terendah dalam sejarah.

Mengapa perbedaan ini penting? Menurut Casey Fleming, penasihat hipotek dengan C2 FINANCIAL CORPORATION, dan penulis "Panduan Pinjaman: Bagaimana Mendapatkan Hipotek Kemungkinan Terbaik," itu penting karena persyaratan dan jumlah yang akan Anda bayar untuk hipotek baru bisa sangat berbeda.

"Katakanlah Anda dan tetanggamu sama-sama mendapatkan pinjaman pembiayaan kembali senilai pinjaman sebesar 75%, berdasarkan batas pinjaman yang sesuai sebesar $ 417.000. Yours is cash-out, bukan miliknya. Pinjaman Anda akan menelan biaya 0,625 poin lebih banyak dari tetangga Anda pada April 2015. Dan 1 poin adalah 1% dari jumlah pinjaman, jadi jika jumlah pinjaman Anda adalah $ 200.000, semua hal sama Anda akan membayar $ 1, 250 ( $ 200.000 x.00625) lebih untuk suku bunga yang sama dengan tetangga Anda.

Pikirkanlah seperti ini. Jika Anda membeli dua pinjaman saat membeli rumah, ini bukan pinjaman tunai karena hipotek kedua digunakan untuk mengakuisisi rumah - tidak menarik uang tunai darinya. Tapi nanti, jika Anda menerima uang sebagai hasil mengambil hipotek kedua, pinjaman itu merupakan pinjaman tunai, dan pinjaman konsolidasi baru akan dianggap sama.

Ada alasan lain mengapa perbedaan ini menjadi penting. Karena pinjaman uang tunai lebih berisiko bagi pemberi pinjaman, mereka mungkin hanya meminjamkan 75% sampai 80% ekuitas Anda di rumah Anda versus 90% pada tingkat bunga / refi. Fleming memasukkannya ke dalam bahasa Inggris sederhana seperti ini: "Jika pinjaman Anda akan dianggap sebagai pinjaman tunai, Anda akan membutuhkan lebih banyak ekuitas di properti Anda untuk memenuhi syarat. "

Bagaimana Mengkonsolidasikan

Pemberi pinjaman akan melakukan semua dokumen rumit yang menyertainya dengan mengkonsolidasikan pinjaman tersebut. Tugas Anda adalah menjadi konsumen informasi. Jangan berbicara dengan satu pemberi pinjaman - bicaralah dengan beberapa orang.

Karena konsolidasi dua pinjaman lebih rumit daripada hipotek langsung, sebaiknya berbicara secara pribadi dengan tiga atau empat kreditur. Anda bisa berbicara dengan bank atau credit union Anda, broker hipotek, atau mengambil rekomendasi dari profesional industri yang Anda percaya.

Tentu saja, tanyakan apakah pinjaman baru tersebut akan menjadi pinjaman tunai atau tingkat bunga / refi. Apakah itu fixed rate atau variable loan? 15 atau 30 tahun? (Lihat Mana yang Lebih Baik, Pinjaman Tetap Atau Variabel?)

Setelah puas dengan pemberi pinjaman tertentu, mereka akan memandu Anda melalui proses ini. Jangan menandatangani apapun tanpa membacanya terlebih dahulu dan pastikan Anda mengerti jadwal pembayaran.

Jika pinjaman Anda adalah pinjaman tunai, Casey Fleming mengatakan bahwa mungkin ada cara untuk mengubahnya menjadi tingkat suku bunga / refi setahun kemudian.

"Konsolidasi pinjaman sebagai cash-out tapi dapatkan kredit pemberi pinjaman yang membayar semua biaya yang terkait dengan transaksi tersebut. Tunggu satu tahun dan ulangi lagi. Karena Anda hanya melakukan refinancing pinjaman tunggal pada saat itu, ini bukan pinjaman tunai. Sekarang Anda bisa membelanjakan uang untuk membeli suku bunga turun karena Anda akan menyimpan pinjaman untuk jangka waktu yang lebih lama. "Fleming terus menyarankan untuk melakukan ini hanya jika Anda yakin bahwa suku bunga stabil atau mungkin turun. (Poin Hipotek: Apa Itu Titik? ) Garis Bawah

"Jangan membuat keputusan untuk membiayai kembali atau mengkonsolidasikan pinjaman berdasarkan pengurangan pembayaran bulanan Anda. Dalam kebanyakan kasus, Anda akan menghabiskan lebih banyak waktu untuk pinjaman baru daripada Anda hanya akan melunasi pinjaman yang ada, "kata Fleming. "Jutaan konsumen terus menggadaikan masa depan mereka dan berakhir dengan puluhan atau bahkan ratusan ribu dolar lebih sedikit di masa pensiun. "Sebaliknya, tentukan berapa lama Anda pikir Anda akan tinggal di rumah ini, dan bandingkan biaya hipotek Anda saat ini dengan hipotek baru ditambah biaya yang terkait dengan pinjaman baru sepanjang jumlah waktu yang akan Anda tahan. pinjaman.Jika biayanya akan lebih rendah, konsolidasi mungkin ide yang bagus.