Bila suku bunga jangka pendek naik, pemilik rumah dengan tingkat bunga yang dapat disesuaikan (ARM) merasakan rasa sakitnya. Paling cocok untuk investor kaya yang ingin membebaskan uang tunai yang dapat digunakan untuk menghasilkan tingkat pengembalian yang lebih tinggi daripada bunga hipotek, pinjaman ini malah digunakan untuk membantu pemilik rumah kurang makmur membeli rumah yang sebenarnya tidak mampu mereka beli. Di sini kami menjelaskan mengapa mengandalkan pinjaman ini bisa menjadi masalah serius dan bagaimana Anda bisa menghindari risiko yang menyertai ARM.

Mengutip Masalah

Ketua Federal Reserve yang sekarang, Alan Greenspan, berkomentar pada awal tahun 2005, "Orang-orang mencapai untuk dapat membayar harga agar bisa pindah ke rumah." Tidak ada situasi yang lebih jelas daripada di California (negara membual beberapa real estat termahal di negara itu), terutama di kawasan Teluk San Francisco, di mana lebih dari 50% rumah yang dibeli sejak tahun 2003 dibeli dengan pinjaman hanya bunga, menurut LoanPerformance.

Ledakan perumahan di U. S. telah menyebabkan harga melambung tinggi. Menurut data yang dikeluarkan oleh Federal Housing Finance Board (FHFB), harga pembelian rata-rata rumah sekarang adalah $ 283, 800. Secara umum, sebagian besar pemilik rumah prospektif mampu meng hipotek properti yang harganya antara 2 dan 2. 5 kali gross mereka pendapatan tahunan. Mengikuti formula ini, keluarga yang ingin membeli rumah senilai $ 283, 800 itu harus menghasilkan antara $ 113, 520 dan $ 141 900 per tahun. Kenyataannya, Biro Sensus U. S. melaporkan bahwa pendapatan rumah tangga rata-rata pada tahun 2003 (tahun terakhir dimana data tersedia) adalah $ 43, 318.

Satu melihat angka dan langsung terlihat bahwa rumah tangga yang memperoleh pendapatan rata-rata tidak mampu untuk membeli rumah "rata-rata". Untuk mengatasi hambatan ini, semakin banyak pembeli rumah yang beralih ke hipotek tarif yang dapat disesuaikan. KPR ini memberikan suku bunga awal yang lebih rendah dari suku bunga yang tersedia melalui hipotek dengan suku bunga tetap. Tingkat rendah dijamin untuk jangka waktu tertentu - seringkali satu, tiga, lima, tujuh atau 10 tahun - sebelum disesuaikan. Ketika suku bunga jangka pendek naik, pemberi pinjaman hipotek akan menaikkan suku bunga mereka sekaligus untuk mencerminkan kenaikan biaya modal mereka. (Untuk wawasan tambahan tentang bagaimana menangani hipotek Anda, lihat

Membayar Mortgage Anda dan Impian Mimpi Amerika atau Mimpi buruk? ) Mengapa ARM Berisiko

Pemilik rumah yang mengeluarkan ARM agar bisa membayar rumah maksimum dengan minimum pembayaran bisa menjadi kejutan yang tidak menyenangkan. Sementara tingkat penyesuaian sepenuhnya diungkapkan sebelum membeli, banyak pembeli gagal mempertimbangkan implikasi masa depan. Hal ini terutama berlaku dengan hipotek bunga saja. Seperti ARM lainnya, hipotek bunga hanya memberikan jangka waktu tertentu dimana pembayaran hanya terdiri dari bunga pinjaman.Pemilik rumah mendapatkan keuntungan dari pembayaran rendah, namun tingkat bunga pinjaman dapat meningkat di masa depan - dan pokok pinjaman harus dilunasi juga. Hasil akhirnya bisa jelek.
Misalnya, dengan pinjaman bunga hanya $ 150.000 (lima tahun ARM) dengan bunga 6%, pembayaran Anda akan menjadi $ 750 per bulan ($ 150.000 * 0, 06) / 12 = $ 750). Tapi lima tahun kemudian, Anda harus mulai membayar kembali pokok pinjaman. Bahkan jika Anda cukup beruntung memiliki tingkat bunga yang sama, pembayaran sekarang akan meningkat menjadi $ 966. 45 sebulan, karena jangka waktu pinjamannya sekarang hanya 25 tahun.

Perhitungan

Berikut adalah rincian perhitungannya, di mana m adalah tingkat compounding bulanan setara, k adalah suku bunga yang dikutip pada hipotek, dan X adalah pembayaran bulanan: (1 + m) 12 = [1+ k / 2] 2 , jadi (1 + m) 6 = [1+ k / 2] 1 = 1+. 06/2 = 1. 03 m = 0. 4938622% Kita kemudian bisa menyelesaikan pembayaran bulanan X : $ 150.000 = X * [1 /. 004938622 - 1 / (0, 004938622 * 1. 004938622 ^ 300] Jadi, X = $ 966 45. Catatan: Jumlah periode yang digunakan dalam perhitungan ini sama dengan 12 bulan per tahun 25 tahun di hipotek Jangan takut dengan matematika Sebagian besar pemberi pinjaman hipotek memberikan kalkulator hipotek di situs mereka Jika pemberi pinjaman hipotek Anda tidak menyediakan kalkulator yang tepat, periksa kalkulator hipotek kami Anda dapat menghindari perhitungan yang rumit ini dengan hanya memasukkan pokok pinjaman yang tersisa, tingkat suku bunga dan jumlah tahun yang tersisa pada hipotek, dan akan melakukan perhitungan untuk Anda.

Kembali ke contoh kita, jika suku bunga 6% asli melonjak hanya 1%, harga pembayaran akan menjadi $ 1, 060. 17. Untuk membandingkan, jika Anda telah mengambil pinjaman tingkat bunga 30 tahun tradisional, pembayarannya akan menjadi $ 899. 33 -

dan Anda akan membangun beberapa ekuitas di atas lima tahun pembayaran sebelumnya. (Untuk informasi perbandingan pinjaman lebih lanjut, lihat Hipotek: Fixed Rate Vs Adjustabl e-Rate .) Itu bukan untuk mengatakan bahwa ARM, bahkan ARM kepentingan saja, bukanlah alat yang berharga. Jika Anda tidak berencana untuk tinggal di properti selama lebih dari beberapa tahun, ARM dapat membantu Anda mendapatkan tempat yang bagus untuk hidup dengan harga yang pantas. Jika Anda kaya dan cerdas investasi, ARM juga bisa menjadi alat yang hebat. KPR hanya dengan hipotek sebesar $ 1 juta dengan tingkat bunga 6% menghasilkan pembayaran sebesar $ 5.000 per bulan versus $ 5 995. 51 untuk hipotek dengan suku bunga tetap 30 tahun. Itu hampir $ 1, 000 per bulan yang bisa dipekerjakan di tempat lain. Namun, walaupun ini mungkin strategi yang baik untuk orang kaya, pemilik rumah rata-rata umumnya menghemat beberapa ratus dolar per bulan dan mungkin tidak memiliki sarana untuk mengubah penghematan tersebut menjadi pengembalian investasi yang membuat risiko dan kurangnya ekuitas rumah sepadan dengan usaha.

Kesimpulan - Hindari Masalah

Di lingkungan suku bunga yang meningkat, mengambil ARM adalah strategi yang patut dipertanyakan, dan mengambil ARM hanya untuk kepentingan bisa sangat berbahaya. Karena Anda tidak membangun ekuitas, pembayaran Anda kemungkinan akan meningkat saat Anda membiayai kembali.Bila Anda menambahkan biaya panas, air, listrik dan biaya lainnya yang terkait dengan kepemilikan rumah, biayanya dapat dengan cepat membanjiri anggaran sederhana. Untuk menghindari masalah, ambil pendekatan konservatif.
Jika Anda tidak memiliki ARM, jangan mengambilnya di lingkungan suku bunga yang meningkat. Jika Anda melakukannya dan Anda tidak berencana untuk melunasi rumah dalam waktu dekat, pertimbangkan untuk melakukan refinancing. Juga, perlu diingat bahwa banyak kreditur akan memberikan pinjaman hingga 40% dari pendapatan kotor Anda, namun peminjam yang berhati-hati harus memastikan bahwa pokok, bunga, pajak dan asuransi di rumah Anda tidak melebihi 28% dari penghasilan kotor Anda. Apapun jalan yang Anda pilih, lakukan penelitian dan rencanakan dengan bijak untuk memastikan bahwa Anda mengelola hipotek Anda dan hipotek Anda tidak mengelola Anda. Lagi pula, dulu dulu forearmed.

Untuk toko satu atap pada subprime, hipotek tingkat adjustable dan krisis subprime, lihatlah

Subprime Mortgages Feature .