Jika Anda berencana membeli apartemen dan Anda seorang pemula, Anda perlu mengetahui perbedaan antara apartemen yang merupakan koperasi (koperasi), dan kondominium (kondominium) dan konglomerasi yang paling jarang dan sering disalahpahami dari keduanya, si kondop. Kondo yang populer di seluruh Amerika Serikat, koperasi ditemukan di kota-kota besar dan merupakan bagian terbesar dari pasar penjualan New York City. Kondom sedikit dan jauh antara dan sangat sedikit yang mengerti bahwa satu broker real estat, ketika diminta untuk menentukannya, mengatakan "Saya tidak begitu yakin tapi apakah itu legal? "Ya, lihat di bawah.

Tapi yang pertama, sedikit sejarah: Menurut sebuah artikel dalam bulanan yang disebut The Cooperator, ada catatan kondominium yang ada pada tahun 2000 SM (apakah mereka ada di gua?). Itu akan membuat rekan kerja menjadi pendatang baru, dengan yang pertama di dunia yang tampaknya dibuat setelah kebakaran menyebabkan kekurangan perumahan serius di Rennes, Prancis pada tahun 1720.

Butuh waktu 150 tahun lagi sebelum konsep tersebut berhasil masuk ke kolam Manhattan. Sejarawan tidak setuju di mana koperasi Manhattan yang pertama dibangun - ada yang mengatakan di West 18th Street pada tahun 1876, yang lain di West 57th Street pada tahun 1881. Apapun, itu adalah konsep yang terus berlanjut. Sekarang 75% pasar di NYC adalah koperasi, kondominium 25%, namun angka kondominium itu terus meningkat: Di tahun 80an adalah 15%, di tahun 90an, 20%. Dan bagi kolektor fakta aneh: Diperdebatkan salah satu bangunan paling terkenal dalam sejarah U. S. baru-baru ini adalah co-op - the Watergate.

Disini kita akan membandingkan kondominium dan koperasi - dua jenis properti yang kemungkinan besar akan Anda pertimbangkan. Konglomerasi aneh dari keduanya - kondop - bisa datang terakhir karena tidak banyak orang di sekitarnya.

Condos and Co-ops: Perbedaan Mendefinisikan

Bila Anda membeli sebuah kondominium, apartemen Anda dan persentase area umum milik Anda; Anda telah membeli properti nyata. Ketika Anda membeli co-op, Anda telah membeli saham di perusahaan bangunan, saham yang memungkinkan Anda menempati unit di gedung itu. Pada penutupan kondominium Anda akan diberi akta, sama seperti Anda telah membeli rumah; Pada penutupan untuk co-op, Anda akan mendapatkan hak sewa.

Mendapatkan Diterima

Anda dapat memilih co-op atau kondominium tapi itu tidak berarti bahwa co-op atau kondominium akan memilih Anda. Anda harus melewati proses persetujuan yang bisa, terutama dalam kasus co-op, panjang dan terkadang sulit. Anda harus mengirimkan paket informasi terperinci ke dewan co-op yang membuat katalog setiap dan semua transaksi keuangan Anda. Sebagai co-op, dewan dapat menyetujui atau menolak pemilik potensial dan sangat dibutuhkan tanggung jawabnya untuk melindungi kepentingan semua pemilik dengan memilih kandidat terbaik.

Menurut BrickUnderground, sebuah situs real estat yang berbasis di New York, papan co-op adalah "mahakuasa - hampir. Mereka dapat menolak Anda karena alasan apapun asalkan tidak melanggar Hukum Hak Asasi Manusia di kota, yang melarang penolakan karena alasan ras, kepercayaan, warna kulit, asal negara, jenis kelamin, usia, kecacatan, orientasi seksual, status perkawinan , kewarganegaraan, pekerjaan atau berdasarkan jumlah anak yang Anda miliki. Ada lagi permainan yang adil - dari bagaimana Anda memisahkan rambut Anda dengan apakah Anda memiliki sama sekali. Dan untuk saat ini, mereka sama sekali tidak berkewajiban untuk memberitahu Anda mengapa mereka menolak Anda. "

Cerita tentang persyaratan dewan kooperator yang mengerikan dan wawancara adalah legiun di NYC pada khususnya. Beberapa papan bahkan mengharuskan Anda membawa hewan peliharaan Anda ke papan "wawancara" - sungguh.

Untuk waktu yang lama, kebijaksanaan diterima bahwa lebih mudah diterima oleh dewan kondominium daripada dewan koop. Victoria Vinokur, seorang broker real estat berpengalaman di New York City, setuju, namun dengan sebuah peringatan: "Kebanyakan orang berpikir bahwa hanya karena mereka membeli sebuah kondominium tidak ada peraturan tentang apapun kecuali itu masalahnya," katanya. Umumnya, "persyaratan dewan kondominium tidak seketat dewan koop-op tapi kebanyakan dewan kondominium memerlukan paket aplikasi dengan pengungkapan keuangan. "Dan proses persetujuan dewan kondominium biasanya tidak memakan waktu lama jika dilakukan dengan co-op.

Pembiayaan

Pembiayaan pembelian apartemen kondominium diatur oleh pasar keuangan, bukan dewan direksi, dan karena itu lebih fleksibel daripada di koperasi. Umumnya pembeli bisa membiayai hingga 90% dari harga beli kondominium.

Dengan co-op, uang muka ditetapkan oleh dewan direksi, dan beberapa bangunan memerlukan jumlah yang besar. Vinokur mengatakan bahwa "secara umum, di Manhattan, calon pembeli harus siap untuk menurunkan paling sedikit 20 sampai 50% dari harga pembelian. "

Tagihan Bulanan

Di dalam kondominium, tagihan bulanan disebut" biaya umum "; dalam co-ops itu "pemeliharaan. "Kedua biaya menutupi pemeliharaan bangunan, pembayaran staf dan sering air, gas, panas dan pendingin udara. Setiap bulan pemilik koperasi menulis satu cek, sementara pemilik kondominium menulis dua: satu untuk pemeliharaan bangunan dan satu lagi untuk pajak real estat unit. Biaya pemeliharaan Co-op termasuk pajak real estat bangunan dan bagian dari bunga hipotek bangunan, dan harganya seringkali lebih tinggi daripada biaya umum gabungan kondominium dan pajak real estat.

Baik dewan kondominium dan co-op diperbolehkan untuk menambahkan penilaian atas biaya pemeliharaan / umum untuk menutupi biaya besar yang mungkin timbul - perbaikan yang ekstensif, kebutuhan akan lebih banyak staf, dll.

Aturan

Salah satu alasan mengapa banyak orang tertarik pada konsep kondominium adalah persepsi bahwa ada lebih sedikit aturan daripada dengan co-op. Ini biasanya benar tapi menurut Vinokur, "seseorang masih perlu menggunakan kontraktor berlisensi untuk renovasi dan mendapatkan persetujuan dewan kondominium untuk pekerjaan itu.Dan masih ada peraturan untuk menyewakan dan memasang mesin cuci / pengering dan apakah hewan peliharaan diperbolehkan atau tidak. "

Masalah penyulingan seringkali merupakan bendera merah dengan papan co-op dan yang diatur dengan hati-hati; Di kondominium, tempat persembunyian lebih mudah diatur. Jika Anda berpegang pada peraturan, yang biasanya tidak berat, Anda bisa menyewakan kondominium Anda. Inilah sebabnya mengapa kondominium merupakan pilihan terbaik sebagai properti investasi. (Untuk properti investasi lebih lanjut, lihat: Kelebihan & Kekurangan Memiliki Properti Sewa dan Membeli Rumah Kedua Untuk Disewakan: Dos dan Larangan.)

Pengurangan Pajak

Co - pemegang saham berhak untuk mengambil potongan pajak untuk bagian biaya pemeliharaan bulanan mereka yang merupakan bagian dari pajak real estat bangunan dan juga bagian proporsional dari bunga hipotek bangunan tersebut.

Pemilik kondominium mendapatkan keuntungan / potongan pajak yang sama seperti pemilik rumah lainnya termasuk pengurangan bunga hipotek mereka. (Lihat Pengantar Membeli Jendel Condominiu m, untuk informasi lebih lanjut.)

Dan Sekarang, Tentang Mereka Kondan

Sebuah kondop adalah kategori yang dibuat pada tahun 1980 oleh pemilik dan pengembang yang ingin mengatasi peraturan IRS yang mengancam akan menahan keuntungan mereka. Aturan tersebut menyatakan bahwa co-op tidak dapat memperoleh lebih dari 20% pendapatannya dari pemegang saham non-residensial, yang berarti ruang komersial. Jika jumlahnya mencapai 20%, pemegang saham tidak dapat mengambil pengurangan pajak pemilik rumah. Jadi, untuk memperbaikinya, pemilik dan pengembang "membagi" bangunan mereka.

Banyak konduksi memiliki ruang komersial yang substansial dan sangat menguntungkan namun penghuni dan pemilik ruang komersial harus dapat bekerja sama untuk menghindari interaksi yang diperdebatkan. Jika Anda mempertimbangkan sebuah kondop, lakukan pekerjaan detektif untuk mengetahui seberapa baik kedua kelompok pemain berfungsi dan apakah ada proses pengadilan yang menunggu keputusan.

"Banyak broker menggunakan istilah 'condop' untuk merujuk pada sebuah bangunan co-op dengan peraturan kondominium," kata pengacara real estat Adam Stone dari Regosin, Edwards, Stone & Feder, daripada sebuah bangunan yang benar-benar sebuah condop Sementara beberapa condops mungkin memiliki kebijakan liberal terhadap sublet dan pembeli, "itu tidak akan terjadi karena mereka adalah bagian dari sebuah kondop," kata Robert Braverman dari Braverman Greenspun, dengan catatan bahwa "rekan kerja yang saya wakili dalam bahasa condops sama sekali Sulit pada sublet dan penjualan sebagai co-op yang berdiri sendiri. "Keputusan untuk membeli kondominium atau co-op (atau kondop) tergantung pada keuangan Anda; Seberapa nyaman Anda tentang memiliki keuangan yang sangat diteliti; jenis bangunan yang ingin Anda tinggali (yang dijalankan sebagai komunitas koperasi atau yang lebih mirip dengan sekelompok pemilik rumah longgar yang memiliki beberapa ruang dan biaya bersama); dan akhirnya, betapa nyamannya perasaan Anda saat mengikuti peraturan bangunan yang mungkin termasuk apakah Anda bisa menyelam, bermain piano setelah pukul 10 malam atau meninggalkan sepatu bot Anda di luar pintu Anda pada hari bersalju. Seperti biasa, setiap pembelian sepenting rumah memerlukan saran dari para ahli - pialang real estat berpengetahuan, pengacara dan penasihat keuangan yang dapat meninjau pro dan kontra setiap jenis pembelian dan memberi tahu Anda setiap langkahnya.

Untuk membaca lebih lanjut tentang keputusan membeli rumah, lihat

Hipotek: Berapa Banyak yang Bisa Anda Miliki?

dan Perbandingan Varian 30 Tahun Hipotek 15 tahun.