Kekayaan hanya (IO) hipotek sangat populer di kalangan kreditur dan peminjam karena kemampuan mereka untuk mengizinkan pemilik rumah membiayai rumah dengan hipotek yang mungkin tidak sesuai untuk mereka. Pinjaman ini, yang memerlukan pembayaran pinjaman bulanan yang lebih kecil daripada pinjaman pokok dan pembayaran pokok, bisa menjadi keuntungan besar bagi pemilik rumah pertama atau peminjam yang mengharapkan kenaikan pendapatan disposable mereka secara signifikan. Namun, pinjaman ini juga bisa menjadi risiko bagi peminjam yang salah mengatur keuangan mereka.

Pada artikel ini, kita akan membahas bagaimana jenis pembiayaan ini dapat mempengaruhi situasi fiskal peminjam dan membandingkannya dengan pembiayaan konvensional.

Jika Anda juga mempertimbangkan untuk mencari hipotek dengan suku bunga tetap konvensional, Anda dapat melanjutkan penelitian Anda dengan menggunakan kalkulator hipotek seperti di bawah ini.

Alasan untuk Pemberi Pinjaman

Adjustable-rate mortgage (ARMs), yang memiliki pembayaran awal yang seringkali jauh lebih kecil daripada pembayaran tingkat bunga tetap di masa depan, memainkan sebagian besar kenaikan suku bunga default yang terjadi selama krisis subprime dari 2007. Peminjam yang bertaruh bahwa pendapatan mereka akan tumbuh setidaknya secepat kenaikan pembayaran hipotek mereka mungkin mendapati bahwa mereka tidak mampu melakukan penyesuaian tarif tahunan atau pembayaran tingkat bunga tetap yang lebih tinggi.

Pembayaran bulanan pada hipotek IO lebih rendah dari pada hipotek pembayaran pokok yang sebanding karena mereka tidak memerlukan pembayaran pokok pinjaman selama sebagian periode pinjaman. Hasil pinjaman dapat ditingkatkan oleh kreditur untuk memungkinkan peminjam memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman yang jauh lebih besar daripada hipotek konvensional yang sebanding. Di Amerika Serikat, hipotek IO cenderung terstruktur sebagai pinjaman 30 tahun yang memiliki lima atau 10 tahun pembayaran bunga saja. Kemudian, pembayarannya sepenuhnya amortisasi selama sisa masa pinjaman. Suku bunga biasanya melayang selama periode bunga saja dan akan sering menyesuaikan reaksi terhadap perubahan suku bunga pasar.

Tingkat suku bunga pada hipotek IO seringkali lebih tinggi daripada suku bunga pada hipotek konvensional. Pinjaman bunga hanya juga cenderung mengalami risiko gagal bayar yang lebih tinggi daripada pinjaman konvensional. Selanjutnya, pemberi pinjaman mungkin akan kehilangan lebih banyak jika peminjam gagal membayar hipotek IO dibandingkan hipotek konvensional karena peminjam membayar kembali pokok pinjaman kepada pemberi pinjaman. Dalam skenario terburuk, pengurangan nilai rumah bisa membuat peminjam tidak dapat melakukan pembayaran, bahkan setelah menjual properti itu. Ini juga akan membuat peminjam tidak dapat membiayai kembali properti saat pinjaman jatuh tempo. Oleh karena itu, untuk memberi kompensasi kepada kreditur atas risiko default ini, peminjam dikenakan premi risiko atas pinjaman pelunasan pokok konvensional. Premi risiko ini mengambil bentuk suku bunga yang lebih tinggi.

Risiko default ini dapat diimbangi dengan potensi pinjaman ini untuk mengurangi risiko prabayar. Ketika pasar percaya bahwa default di masa depan mengalami penurunan, beberapa kreditur, terutama yang melakukan sekuritisasi hipotek ini, akan menawarkan pinjaman pada spread yang rendah karena kemampuan mereka untuk meningkatkan yield to maturity (YTM) dan mempengaruhi nilai 'A' yang dinilai tahap obligasi dengan imbal hasil yang terkena dampak langsung dengan pembayaran di muka.

Hanya Bunga Vs. Hipotek Konvensional

Penting untuk memahami bagaimana struktur pembayaran IO dibandingkan dengan alternatif pembayaran pokoknya. Pertimbangkan dua pinjaman dengan persyaratan berikut. Untuk tujuan perbandingan, pinjaman IO yang tidak termasuk periode pelunasan pokok akan digunakan.

A $ 200.000, 30 tahun sepenuhnya amortisasi pinjaman pembayaran pokok konvensional dengan tingkat bunga 5% dibandingkan dengan pinjaman non-amortisasi hanya dengan bunga $ 200.000 30 tahun dengan tingkat bunga yang sama akan menghasilkan hasil keuangan sebagai berikut:

Item	Pinjaman IO (A)	Pinjaman Konvensional (B)	Selisih (AB )
Pembayaran Bulanan (Pokok dan Bunga)	$ 833. 33	$ 1, 073. 64	- $ 240. 31
Jumlah Bunga yang Dibayar	$ 300, 000. 00	$ 186, 511. 57	$ 113, 488. 43
Jumlah Pokok yang Dibayar	$ 0. 00	$ 200.000	- $ 200.000
Saldo Utama pada Jatuh Tempo	$ 200.000	$ 0. 00	$ 200.000

Dalam skenario ini, seseorang yang mengambil opsi hanya-bunga akan membayar $ 240. 31 kurang per bulan, tambahan $ 113, 488. 43 yang menarik selama masa pinjaman dan, pada akhir 30 tahun, masih akan berutang $ 200.000 yang asli yang semula dipinjam. Saldo pokok pinjaman amortisasi turun dari waktu ke waktu, dan karena biaya bunga didasarkan pada saldo pokok pinjaman yang terhutang, peminjam pinjaman bunga hanya menghadapi kemungkinan membayar sejumlah tambahan bunga pinjaman.

Manfaat bagi Peminjam

Keuntungan dari jenis pembiayaan ini adalah memungkinkan peminjam, bukan pemberi pinjaman, untuk menentukan jumlah ekuitas yang sesuai dan dapat dicapai untuk diakumulasikan selama masa pinjaman. Berkat deductibility bunga hipotek, pinjaman hipotek merupakan salah satu sumber modal termurah. Namun, pengeluaran bulanan yang tinggi untuk melayani pinjaman ini terkadang dapat memaksa beberapa pemilik rumah menggunakan pinjaman jangka pendek yang lebih mahal seperti kartu kredit dan fasilitas kredit ritel untuk memenuhi kebutuhan. Dengan menggunakan hipotek IO sebagai bagian dari keseluruhan rencana keuangan, pemilik rumah dapat menggunakan fleksibilitas pembayaran pokok untuk secara berkala mengurangi biaya pinjaman jangka pendek. Kata kuncinya di sini adalah "secara berkala," karena menunda pembayaran pokok yang direncanakan secara teratur dengan mudah menjadi alasan untuk mengkonsumsi dan berpotensi jatuh lebih dalam dalam hutang. (Untuk pembacaan yang terkait, lihat Pengurangan Pajak Penghasilan Hipotek .

Keuntungan lain dari pinjaman hanya bunga adalah dapat memperlunak dampak perubahan kehidupan yang berdampak negatif terhadap pendapatan disposable. Hipotek konvensional bisa menjadi beban yang signifikan bagi orang-orang bila uang yang tersedia berkurang.Contohnya adalah hilangnya pekerjaan, gangguan bisnis, atau biaya tak terduga yang besar. Jika pengurangan sementara dari pendapatan disposable terjadi, pemberi pinjaman hanya-bunga dapat menunda pembayaran pokok pada hipotek, membebaskan uang tunai untuk membantu mereka mendapatkan pemilik rumah melalui penurunan. Seseorang dengan disiplin diri finansial yang cukup untuk mengikuti rencana keuangan yang dipikirkan dengan baik dapat melakukan prabayar sejumlah pokok yang sesuai dengan waktu untuk mengumpulkan jumlah ekuitas yang diinginkan dan dapat dicapai di rumah, namun bagi orang lain, salah urus strategi ini cenderung mengarah pada ketidakstabilan finansial lebih lanjut

Resiko untuk Peminjam

Dengan mengandalkan hipotek IO akan menghambat akumulasi ekuitas di rumah Anda, yang bisa menjadi sumber kekayaan dan komponen untuk kemandirian finansial saat seseorang mendekati usia pensiun. Peminjam yang tidak disiplin yang berencana untuk melakukan pembayaran pokok yang semakin besar selama masa pinjaman memastikan bahwa ketidakmampuan untuk tinggal dengan rencana pembayaran dapat menyebabkan lebih banyak membayar jumlah bunga yang diinginkan. Ketika hipotek jatuh tempo, peminjam berisiko karena pembayaran balon yang lebih besar dari yang semula diantisipasi. Pembiayaan IO membutuhkan introspeksi untuk mendapatkan pemahaman tentang keterampilan manajemen keuangan seseorang. Ini adalah jenis due diligence saat memasuki pinjaman hanya dengan bunga atau pembiayaan lainnya, yang akan membuat seseorang aman dari perangkap finansial.

Peminjam Ideal

Jenis peminjam apa yang harus dipertimbangkan pinjaman IO? Seorang muda, pemilik rumah pertama kali cenderung menggunakan pinjaman rumah hanya untuk kepentingan tapi juga kemungkinan besar mengalami masalah jika pendapatan tidak tumbuh seiring dengan kenaikan biaya hipotek. Seorang profesional dengan pendapatan atau penghasilan yang tidak dapat diprediksi dengan komponen variabel besar dapat cukup sesuai untuk jenis pinjaman ini. Misalnya, profesional yang memperoleh bonus besar sebagai bagian dari kompensasi tahunan mereka dari pembayaran bulanan yang lebih rendah dan dapat menggunakan distribusi lump sum yang besar sebagai modal untuk membayar jumlah pokok yang direncanakan. Profesional seperti pialang yang bekerja pada struktur komisi dan yang pendapatannya dapat berfluktuasi secara dramatis dari tahun ke tahun tentu bisa mendapatkan keuntungan dari fleksibilitas untuk membayar pokok ketika pendapatan tersedia.

Ada satu situasi di mana peminjam dapat mempertimbangkan untuk melakukan hipotek IO tanpa bermaksud melakukan pembayaran pokok sebelum jatuh tempo. Bagi investor real estat / spekulan, pinjaman IO bisa menjadi cara yang luar biasa untuk menggunakan uang orang lain untuk memanfaatkan pasar real estat yang menguat. (Untuk mempelajari lebih lanjut tentang investasi real estat, lihat Menjelajahi Tutorial Investasi Real Estat , Berinvestasi dalam Real Estat dan Lima Hal yang Harus Diketahui Setiap Investor Real Estat .

The Bottom Line

Pinjaman IO adalah jenis pembiayaan yang mengharuskan kreditur lebih berhati-hati dalam penjaminan emisi mereka untuk memastikan bahwa ganjaran lebih besar daripada risiko gagal bayar. Bagi peminjam, kemampuan untuk menangguhkan pembayaran pokok secara berkala untuk membantu kualifikasi awal pinjaman rumah atau untuk melindungi mereka dari pengurangan pendapatan yang tak terduga adalah keuntungan yang akan mengarahkan banyak orang untuk mempertimbangkan pinjaman tanpa bunga. Namun, kecuali investor real estat yang akan menggunakan modal pinjaman untuk memanfaatkan lonjakan lokal dalam nilai real estat, peminjam yang menggunakan pembiayaan khusus ini harus memastikan untuk menilai kemampuan mereka untuk tetap berada dalam rencana keuangan dan tidak menggunakan pinjaman rumah mereka sebagai cara murah untuk membiayai kebiasaan belanja yang berlebihan.