Kita semua mengambil risiko dalam hidup. Sebenarnya, hal-hal besar sering dilakukan dengan mengambil risiko; Oleh karena itu, dengan berhasil mengelola risiko dalam hidup Anda, sangat meningkatkan kemungkinan bahwa mengambil risiko tersebut akan bermanfaat. Pada artikel ini, kami akan menunjukkan cara bekerja dengan risiko dan penghargaan seputar hipotek Anda. (Untuk terus membaca tentang risiko, lihat Menentukan Risiko dan Piramida Risiko .)
Leverage and Refinancing
Pembelian dan pembiayaan rumah adalah risiko yang dimiliki kebanyakan orang. Secara historis sangat bermanfaat. Dalam beberapa tahun terakhir, telah menjadi mode untuk mengambil risiko tambahan seputar kepemilikan rumah dengan memanfaatkan nilai rumah melalui pembayaran kembali tunai atau pinjaman ekuitas rumah. Cash-out refinances dan pinjaman ekuitas rumah memungkinkan konsumen untuk meminjam terhadap nilai rumah mereka. Ini adalah leverage keuangan - ini menambahkan lapisan tambahan risiko kepemilikan rumah. (Untuk mengetahui lebih lanjut tentang membeli rumah atau real estat, lihat Berbelanja untuk Hipotek , Berinvestasi di Real Estat dan Menjelajahi Investasi Real Estat .) >
Kredit Ekuitas Rumah Tangga: Biaya , Pinjaman Rumah-Ekuitas: Apa Adanya dan Cara Kerjanya dan Reverse Hipotek: Alat Pensiun .)
Mengekstrak ekuitas untuk melakukan investasi tambahan memerlukan pemahaman menyeluruh tentang pengelolaan kewajiban aset. Manajemen pertanggungjawaban aset melibatkan pengelolaan risiko yang terkait dengan pinjaman dan investasi uang. Lembaga keuangan mencurahkan banyak waktu, usaha dan sumber daya untuk pengelolaan aset-kewajiban.
Lembaga keuangan menghasilkan keuntungan melalui leverage; Namun, karena kemungkinan adanya risiko penurunan dan eksternalitas terkait, lembaga keuangan sangat diatur dalam jumlah leverage yang dapat mereka gunakan dan risiko yang dapat mereka ambil. Sebagian besar menghasilkan keuntungan dengan meminjam uang pada tingkat tertentu dan jangka waktu jatuh tempo dan menginvestasikan uang itu di instrumen keuangan dengan jangka waktu yang sama, profil berisiko rendah dan tingkat pengembalian yang lebih tinggi daripada tingkat di mana mereka pertama kali meminjam uang.
Yang lain mengambil risiko lebih besar dan mencoba menghasilkan keuntungan lebih besar dengan menginvestasikan uang pinjaman di instrumen keuangan dengan jangka waktu yang lebih lama daripada jangka waktu pinjaman mereka sendiri, profil risiko yang relatif lebih tinggi dan tingkat pengembalian yang diharapkan lebih tinggi. Semakin tinggi perbedaan antara karakteristik lembaga keuangan dari pinjaman mereka, semakin besar risiko yang mereka ambil melalui leverage keuangan.(Untuk mempelajari lebih lanjut, lihat
Apa risiko memiliki leverage operasi tinggi dan leverage keuangan yang tinggi? Praktik Praktik Pengelolaan Aset yang Baik Sebagian besar lembaga keuangan menggunakan leverage untuk berinvestasi pada obligasi atau aset pendapatan tetap lainnya. Mereka biasanya tidak berinvestasi di saham (lebih lanjut tentang ini nanti). Mereka menggunakan dua alat utama dalam pengelolaan aset-kewajiban: manajemen risiko kredit dan manajemen risiko suku bunga.
Manajemen risiko kredit melibatkan penilaian kelayakan kredit dari penerbit obligasi dan mengelola risiko gagal bayar. Sebagai aturan umum, semakin rendah peringkat kredit penerbit obligasi, semakin tinggi tingkat pengembalian atau imbal hasil obligasi yang diharapkan. (Untuk lebih jelasnya lihat,
Apa itu Nilai Kredit Korporasi?
) Manajemen risiko suku bunga melibatkan pengelolaan risiko yang terkait dengan perubahan harga obligasi karena tingkat suku bunga berubah. (Ada hubungan terbalik antara harga obligasi dan tingkat suku bunga) Karena suku bunga meningkat, harga obligasi turun. Saat suku bunga turun, harga obligasi naik.) Ukuran yang paling banyak digunakan dari risiko suku bunga obligasi disebut durasinya. Durasi obligasi adalah ukuran dari perubahan persentase harga obligasi karena perubahan tingkat suku bunga (biasanya 100 basis poin). Durasi adalah fungsi dari arus kas tertimbang obligasi. Obligasi dengan pembayaran jatuh tempo dan kupon yang serupa (yang membentuk arus kas obligasi) memiliki jangka waktu yang sama. Secara umum, semakin lama jatuh tempo obligasi, semakin lama durasinya dan, oleh karena itu, semakin harganya akan berubah dengan perubahan suku bunga. (Untuk mempelajari konsep ini secara lebih rinci, lihat
Konsep Obligasi Lanjutan
. Risiko leverage keuangan diminimalkan bila durasi pinjaman lembaga keuangan dicocokkan dengan jangka waktu investasinya. Misalnya, durasi pertandingan yang bagus adalah meminjam uang melalui pinjaman dua tahun dan menginvestasikan hasil dalam obligasi dua tahun - pinjaman dan obligasi tersebut memiliki arus kas dan jangka waktu yang serupa. Sebuah ketidakcocokan durasi akan meminjam uang selama bertahun-tahun dan menginvestasikan hasil dalam obligasi 10 tahun - pinjaman harus diperbaharui setiap dua tahun untuk terus membiayai pembelian obligasi 10 tahun tersebut, atau obligasi tersebut harus dijual di akhir dua tahun. Tidak ada kepastian bahwa pinjaman tersebut dapat diperpanjang pada tingkat bunga semula pada akhir periode dua tahun, juga tidak ada kepastian bahwa obligasi tersebut dapat dijual setelah tahun pertama dengan harga semula. Kenyataannya, kebanyakan lembaga keuangan mengambil beberapa risiko kredit dan durasi yang dihitung - jika tidak maka akan sulit menghasilkan keuntungan. Namun, seperti disebutkan sebelumnya, mereka menghabiskan banyak waktu, tenaga dan uang untuk mengelola risiko ini.
Memanfaatkan Nilai Rumah untuk Melakukan Investasi Tambahan
Mengekstrak ekuitas untuk melakukan investasi tambahan memerlukan pengelolaan kewajiban-aktiva yang efektif. Pendekatan pemilik rumah terhadap manajemen pertanggungjawaban aset tidak boleh berbeda dari pendekatan lembaga keuangan.
Seperti halnya dengan lembaga keuangan, ini berarti hanya investasi pada obligasi dan investasi pendapatan tetap lainnya yang harus dilakukan. Menggunakan ekuitas rumah Anda untuk berinvestasi ke saham bukanlah pengelolaan kewajiban-aset yang baik bagi rata-rata orang. Ada risiko ekstrim dalam memanfaatkan nilai rumah untuk diinvestasikan di pasar saham. Harga saham terlalu fluktuatif. Sementara perkiraan jangka panjang dari pasar saham lebih tinggi daripada obligasi, persyaratan pelunasan hipotek tidak mungkin sesuai dengan kenaikan dan penurunan harga saham. Pada saat pelunasan hipotek jatuh tempo, pasar saham bisa dalam aksi jual. Inilah saat dimana akan menjadi kerugian besar bagi investor untuk menjualnya agar dapat melakukan pembayaran hipotek. Menjual selama penurunan pasar membatasi hasil investasi masa depan dari belokan ke atas di pasar, yang mengurangi kemungkinan bahwa total pengembalian investasi akan lebih besar daripada bunga yang dibayarkan pada hipotek.
Di sisi lain, pengembalian yang diperoleh saat obligasi dibeli dan dimiliki hingga jatuh tempo dapat diketahui secara pasti pada saat obligasi dibeli. (Biasanya, pengembalian obligasi diukur dalam bentuk hasil panennya, yang merupakan fungsi dari pembayaran dan harga kuponnya. Hasil obligasi terhadap tingkat jatuh tempo adalah pengukuran hasil yang mengasumsikan obligasi akan dimiliki hingga jatuh tempo.) Jika yield sampai jatuh tempo Obligasi lima tahun yang tidak dapat dipanggil adalah 9% dan tingkat bunga atas hipotek dengan suku bunga tetap adalah 6. 5%, maka spread suku bunga sebesar 2. 5% dapat diraih selama lima tahun dengan kepastian yang mendekati. Sebagai contoh, katakanlah $ 200.000 di ekuitas rumah dapat diekstraksi melalui pembiayaan tunai keluar menjadi hipotek suku bunga tetap 30 tahun pada tingkat 6. 5%. $ 200.000 dapat diinvestasikan dalam obligasi lima tahun dengan yield sampai jatuh tempo sebesar 9%. Selama periode lima tahun itu, spread suku bunga sebesar 2. 5% atau $ 5,000 per tahun dapat diperoleh. Pada akhir periode lima tahun, obligasi akan jatuh tempo, dan hipotek $ 200.000 bisa dilunasi.
Masalah Masih Ada
Namun, skenario sederhana ini pun bermasalah. Pembayaran hipotek biasanya dilakukan setiap bulan, sementara pembayaran obligasi biasanya dilakukan setiap enam bulan sekali. Selain itu, tidak mungkin tingkat suku bunga KPR bisa serendah 6. 5%, sementara obligasi berperingkat tinggi akan menghasilkan 9%. Sebuah obligasi yang menghasilkan 9% mungkin akan membawa banyak risiko kredit. Skenario ini juga mengabaikan biaya transaksi dan manfaat / konsekuensi pajak. Analisis yang menggabungkan manfaat dan biaya refinancing hipotek yang ada harus dilakukan.
Kesimpulan
Institusi keuangan yang menguntungkan mempraktekkan pengelolaan aset-kewajiban yang baik. Pemilik rumah yang mempertimbangkan penggalian ekuitas dari rumah mereka untuk melakukan investasi tambahan harus memiliki pemahaman yang baik tentang pengelolaan kewajiban aset dan risiko yang terkait dalam memanfaatkan nilai rumah.
Lembaga keuangan tidak menggunakan leverage untuk berinvestasi di saham; tidak harus pemilik rumah Kembalinya saham terlalu fluktuatif, dan tidak sesuai dengan arus kas hipotek.Obligasi yang dimiliki hingga jatuh tempo menghilangkan risiko volatilitas harga, namun masih menghadirkan beberapa masalah arus kas.
Selain itu, akan sangat sulit untuk menemukan ikatan dengan peringkat kredit tinggi yang menghasilkan secara signifikan lebih banyak daripada tingkat bunga yang dibayarkan pada hipotek. Ada risiko kredit yang terlibat dalam berinvestasi pada obligasi dengan imbal hasil yang jauh lebih tinggi daripada tingkat bunga hipotek. Bagi kebanyakan orang, sebuah rumah mewakili aset terbesar dan kepemilikan mereka - penggalian ekuitas untuk melakukan investasi dengan risiko kredit mungkin bukan ide bagus untuk semua orang. Mengetuk ekuitas rumah umumnya harus dilakukan oleh orang-orang yang memiliki aset signifikan selain rumah mereka (di mana rumah tersebut merupakan bagian dari portofolio keseluruhan). Dalam hal ini, mungkin disarankan untuk memanfaatkan nilai rumah untuk melakukan investasi tambahan, dan baru kemudian berinvestasi pada obligasi atau investasi pendapatan tetap lainnya.
Aset apa yang terkena pajak dan aset apa yang tidak terkena pajak?
Sesuaikan penghasilan kena pajak Anda dengan memahami aset pajak IRS. Pelajari tentang strategi hukum untuk mengurangi kewajiban pajak dan mendapatkan pengembalian dana yang lebih besar.
Mengapa beberapa spin-off kena pajak dan ada pula yang bebas pajak?
Pelajari bagaimana spin-off anak perusahaan dari perusahaan induk biasanya dilakukan, dan apa yang menentukan apakah spin-off itu kena pajak atau bebas pajak.
Jika saya menyerahkan anuitas saya ke dalam IRA dan menerima pembagian pajak sesudah pajak, apakah ini akan dianggap sebagai penghasilan kena pajak?
Distribusi jumlah setelah pajak (jumlah yang telah dikenakan pajak) tidak akan dikenakan pajak saat dibagikan kepada Anda. Namun, Anda akan diminta untuk melaporkan jumlah pengembalian pajak Anda sebagai distribusi tanpa pajak. Rencananya harus mengirimkan Formulir 1099-R, yang digunakan untuk melaporkan distribusi dari rekening pensiun.