Aset seperti emas dan real estat merupakan investasi pokok, dan membeli rumah merupakan investasi umum bagi individu di seluruh dunia karena secara luas dianggap sebagai investasi yang aman dan menguntungkan. (Untuk lebih lanjut, lihat Menjelajahi Investasi Real Estat: Pendahuluan.)

Berinvestasi di bidang real estat membutuhkan komitmen jangka panjang dan uang muka yang tinggi, dan berisiko, bahkan dalam jangka panjang. Selain itu, banyak investor sering mengabaikan biaya.

Berikut adalah beberapa poin penting mengenai biaya tersembunyi dan faktor-faktor yang membuat investasi di real estat menjadi usaha yang berisiko, mahal dan tidak terlalu menguntungkan. Investor harus mengingat semua ini sebelum memasukkan uang hasil jerih payah mereka.

Persepsi Umum

Seorang investor rata-rata dapat mengamati bahwa sebuah kondominium dua kamar tidur di pinggiran kota tersedia dengan harga $ 300.000 lima tahun yang lalu, dan sekarang dijual seharga $ 450.000. Itu adalah hasil pengembalian yang menyenangkan sebesar 50% dalam lima tahun, jauh lebih baik daripada imbal hasil saham, obligasi atau emas. Nilai keuntungan absolut nampaknya tinggi pada $ 150.000, dan ketersediaan pembiayaan memberi ilusi penggunaan uang leverage untuk menghasilkan keuntungan.

Dengan semua manfaat nyata ini, apa tantangan dan biaya tersembunyi dari investasi real estat?

Biaya Anatomi Pinjaman Properti

Perhatikan kasus seseorang yang pindah ke kota baru untuk pekerjaan baru. Dia berharap bisa bertahan sekitar lima tahun, namun dapat memperpanjang periode tersebut berdasarkan pertumbuhan karirnya dengan atasannya atau dengan pengusaha lain di kota yang sama. Dengan asumsi tingkat pengembalian yang baik, dia mempertimbangkan untuk membeli rumah atau kondominium daripada menyewa rumah. (Untuk lebih, lihat Alasan Menyewakan Lebih Baik daripada Membeli.)

Ingatlah bahwa seseorang dapat membeli saham atau unit dari dana yang diperdagangkan sebagai pertukaran hanya sebesar $ 5, namun investasi di real estat membutuhkan ribuan dolar. Meskipun sebagian besar investasi real estat dibiayai melalui pinjaman, membeli rumah atau kondominium seharga $ 300.000 masih memerlukan uang muka sebesar 20 persen ($ 60.000).

Individu yang berkontribusi kurang dari 20 persen mungkin mendapatkan pinjaman, namun mereka akan membayar suku bunga yang lebih tinggi dan dipaksa mengambil asuransi hipotek pribadi yang meningkatkan biaya. Suku bunga yang lebih tinggi menyebabkan jumlah pembayaran lebih tinggi, dan asuransi hipotek biasanya berharga dari 0, 15% sampai 2. 5% dari jumlah pinjaman.

Jika Anda menganggap seseorang membeli properti yang disebutkan di atas senilai $ 300.000 dengan membayar uang muka 20 persen dan meminjam sisa $ 240.000 dengan suku bunga 3. 875% untuk hipotek jangka panjang 20 tahun, pembayaran bulanan mencapai sekitar $ 1, 440.

Ada tambahan satu kali biaya untuk pemrosesan pinjaman, yaitu sekitar 4% dari jumlah pinjaman ($ 9, 600). Pajak pemindahan properti atau biaya registrasi bervariasi dari satu negara bagian ke negara bagian, dan rata-rata 2.5% dari nilai properti menambahkan $ 6.000 untuk biaya.

Jika Anda berasumsi bahwa nilai properti meningkat sebesar 1. 5 kali dalam lima tahun menjadi $ 450.000, harga akan meningkat sekitar 9% secara majemuk. Menambahkan pajak properti tahunan dengan tarif 1. 5% dari nilai properti saat ini, total pajak yang dibayarkan dalam lima tahun mencapai sekitar $ 30.000.

Jika investor kami membeli sebuah kondominium, biaya bulanan sebesar $ 200 sampai dengan asosiasi kondominium akan berjumlah $ 12.000 selama lima tahun. Maka Anda harus menambahkan biaya untuk perbaikan, perabot dan perawatan. Perkiraan konservatif sebesar $ 1, 000 per tahun membawa kita ke total $ 5.000 dalam lima tahun.

Kemudian, anggap bahwa pemiliknya menemukan pembeli yang bersedia membeli kondominiumnya seharga $ 450.000 setelah lima tahun.

Pada saat itu, investor akan membayar kembali pinjaman bank sebesar $ 86,400. Menambahkan uang muka sebesar $ 60.000, biaya pemrosesan pinjaman ($ 9, 600), pajak transfer properti ($ 6.000), pajak properti ($ 30.000), biaya kondominium-asosiasi ($ 12.000), dan perawatan umum ( $ 5.000), totalnya mencapai $ 209.000.

Apa itu Return Net?

Jumlah pokok pinjaman 20 tahun yang asli sebesar $ 240.000 akan turun menjadi sekitar $ 180.000 dalam lima tahun, karena investor terus menghasilkan $ 1, 440 pembayaran bulanan. Investor akan membayar kembali $ 180.000 ini dari harga jual $ 450.000 yang diterima dari pembeli baru. Investor membayar total biaya sebesar $ 209.000 untuk properti ini, satu lagi $ 180.000 ke bank untuk sisa pembayaran yang tersisa, dan jaring yang dia terima adalah $ 61.000.

Pada dasarnya, investor menghabiskan $ 209.000 dalam lima tahun dan mendapat keuntungan bersih sebesar $ 61.000 untuk pengembalian 29. 2%. Meski harga jualnya nampak tinggi, biaya tersembunyi telah mengambil banyak keuntungan.

Mari kita durasi lebih lama. Asumsikan investor terus tinggal di kota dan memegang kondominiumnya untuk masa pinjaman 20 tahun penuh. Setiap lima tahun, nilai kondominium meningkat sebesar 1. 5 kali. Dalam 20 tahun, nilainya akan mencapai $ 1. 52 juta, apresiasi lebih dari lima kali.

Investor akan membayar $ 345, 600. Menambahkan biaya $ 60.000, total biaya mencapai $ 405, 600.

Dengan menggunakan perhitungan serupa seperti di atas, kita mendapatkan total pajak properti sebesar $ 251.000, biaya perawatan ($ 48 , 000), perbaikan dan pemeliharaan umum ($ 20.000), biaya pemrosesan pinjaman ($ 9, 600) dan pajak pengalihan properti ($ 6.000). Totalnya adalah $ 739, 600, jadi keuntungan bersihnya lebih dari 20 tahun adalah $ 780, 400 untuk pengembalian 106%, yang pada dasarnya menggandakan uang dalam 20 tahun.

Selama jangka panjang, tingkat pengembalian yang efektif tidak sebesar itu. Meski harganya dihargai lima kali, biaya pembayaran bunga, pajak dan biaya lainnya mengurangi keuntungan.

Investor juga harus mencatat bahwa nilai sebenarnya dari uang menurun dari waktu ke waktu. Biaya pemeliharaan dan perbaikan rutin meningkat karena inflasi. Jika inflasi juga dipertimbangkan, imbal hasil bersih akan turun lebih jauh. Investor juga harus mempertimbangkan asuransi, biaya perantara dan pajak pengalihan properti pada saat penjualan.Termasuk ini selanjutnya akan mengurangi net return.

Ada risiko terkait lainnya dalam investasi real estat. Perkembangan selama periode investasi dapat menyebabkan kesulitan dalam menjual properti di kemudian hari. Misalnya, jalan raya baru yang bising atau lonjakan kejahatan bisa mendevaluasi properti. Bencana supranatural seperti badai atau gempa bumi dapat menghancurkan properti sepenuhnya, sementara hanya sebagian saja yang dapat dipulihkan dari klaim asuransi. Bahkan setelah membangun kembali menggunakan uang asuransi, mendapatkan harga yang lebih tinggi menjadi sulit setelah kejadian seperti itu di daerah tersebut. Untuk lebih banyak, lihat: Faktor Paling Penting untuk Investasi di Real Estat

Alternatif untuk Investasi Properti

Alih-alih membeli properti riil, investor harus mempertimbangkan investasi real estat, opsi real estat, ETF berbasis real estat, reksa dana dan saham sebagai alternatif berbiaya rendah. (Untuk lebih lanjut, lihat Cara Sederhana Berinvestasi di Real Estat)

Sementara saham dilengkapi dengan risiko khusus saham, dana, ETF dan REITs memberikan diversifikasi. Untuk hati yang berani yang bersedia mengambil risiko counterparty di pasar yang tidak diatur, opsi real estat dapat menawarkan keuntungan yang lebih tinggi tanpa biaya atau pajak. (Untuk informasi lebih lanjut, lihat: Cara Menghasilkan Uang Dengan Pilihan Real Estat)

Inti

Investasi real estat memerlukan komitmen finansial yang besar yang mencakup jangka waktu yang lama. Menilai nilai investasi semacam itu yang tersebar dalam jangka waktu lama adalah tugas yang kompleks. Sementara beberapa investor terpikat dengan melihat kenaikan harga nominal, perlu mempertimbangkan semua biaya