Sebelum krisis hipotek pada 2008-2009, membeli rumah yang diambil alih adalah proposisi yang jauh lebih sulit. Pemburu barang dagangan real estat sebelumnya harus mengikuti lelang di gedung pengadilan atau menyaring berkas pengajuan legal. Tapi gelombang penyitaan yang disebabkan oleh krisis subprime tidak hanya meningkatkan jumlah properti yang ada, namun juga mempermudah pencarian dan perolehannya. Padahal, prosesnya seringkali mirip dengan pencarian jenis rumah lainnya. Rumah yang diambil alih tersedia di hampir semua pasar real estat di seluruh negeri, memberikan kesempatan bagi pemilik rumah dan investor.

Cara Cari Rumah yang Diambil Alih

Seseorang dapat menemukan properti yang diambil alih di beberapa majalah dan situs web multi-listing (MLS), melalui pencarian real estat online, kantor bank dan situs dan surat kabar lokal. Ada banyak situs yang sekarang mengkhususkan diri dalam menemukan rumah dan properti yang berada dalam penyitaan, seperti usa-penyitaan. com dan Fannie Mae's HomePath. com. Beberapa lembaga keuangan, seperti Bank of America, juga menawarkan halaman yang didedikasikan untuk membantu Anda mencari rumah yang diambil alih. Dalam layanan multi-listing lokal, properti yang diambil alih mungkin tidak disorot; ini hanya dapat dinyatakan dalam deskripsi properti.

Pemberi pinjaman semakin menjual aset yang disita mereka melalui agen real estat, jadi jangan ragu untuk meminta makelar barang bekas peluang. Beberapa agen real estat bahkan mengkhususkan diri pada properti penyitaan.

Lebih khusus lagi, menemukan rumah yang diambil alih bergantung pada di mana tepatnya proses penyitaan: Properti masih dapat dimiliki oleh pemilik rumah asli (pada tahap awal, dalam hal pra-penyitaan dan properti penjualan pendek), atau oleh entitas seperti bank atau pemerintah (di kemudian). Berikut adalah lima jenis penyitaan, dan pendekatan untuk membeli.

1. Pre-Foreclosures

Properti berada dalam pra-penyitaan setelah pemberi pinjaman hipotek memberi tahu peminjam bahwa mereka dalam keadaan default, namun sebelum properti tersebut ditawarkan untuk dijual di lelang. Jika pemilik rumah dapat menjual properti selama ini, dia mungkin dapat menghindari proses penyitaan, dan efek negatifnya terhadap sejarah kredit dan prospek masa depan mereka (lihat
Mendapatkan Hipotek Setelah Kebangkrutan dan Penyitaan ). Dengan demikian, beberapa pemilik rumah bersedia untuk bernegosiasi. Pre-foreclosures biasanya tercantum di gedung pengadilan kabupaten dan kota. Selain itu, banyak sumber online, termasuk www. penyitaan. com, daftar properti yang berada dalam tahap pre-foreclosure. 2. Penjualan Pendek

Penjualan pendek terjadi ketika pemberi pinjaman bersedia menerima lebih sedikit dari apa yang terutang pada hipotek. Peminjam tidak perlu secara default melakukan pembayaran hipotek bagi pemberi pinjaman untuk menyetujui penjualan singkat; Namun, mereka biasanya perlu membuktikan beberapa jenis kesulitan keuangan, seperti hilangnya pekerjaan, yang kemungkinan akan mengakibatkan kegagalan.Seringkali tempat tinggal yang dimaksud adalah di bawah air, artinya nilainya kurang dari saldo pinjaman yang terhutang. Agar memenuhi syarat sebagai penjualan singkat, pemberi pinjaman harus setuju untuk "menjual properti pendek" dengan menerima kurang dari hutang, dan rumah harus terdaftar untuk dijual. Properti ini biasanya diiklankan sebagai penjualan singkat "persetujuan bank yang tertunda."
Membeli properti penjualan pendek sebagian besar sama dengan pembelian tradisional, namun bahasa dalam kontrak akan berbeda, dengan syarat bahwa persyaratannya tunduk pada persetujuan pemberi pinjaman Bank mungkin memerlukan waktu beberapa bulan untuk merespons penawaran jual singkat, sehingga prosesnya bisa memakan waktu lebih lama daripada pembelian tradisional. Banyak situs web real estat, termasuk perusahaan perorangan atau layanan daftar, menawarkan opsi untuk mencari dengan penjualan pendek.

3. Lelang lelang Sheriff

Lelang penjualan sheriff terjadi setelah pemberi pinjaman memberi tahu peminjam uang muka dan mengizinkan tenggang waktu bagi peminjam untuk mengejar pembayaran hipotek. Lelang dirancang agar kreditur dapat segera melunasi pinjaman yang ada di default. Lelang ini sering terjadi di tangga gedung pengadilan kota, dikelola oleh otoritas penegak hukum setempat. Properti tersebut dilelang ke penawar tertinggi di tempat yang diumumkan, tanggal dan waktu. Pemberitahuan ini dapat ditemukan di koran lokal dan di banyak lokasi online dengan melakukan pencarian untuk "lelang sheriff sale."
4. Properti Milik Bank

Properti yang tidak menjual di lelang kembali ke bank; Artinya, mereka menjadi properti Real Estate Own (REO). Mereka sering dikelola oleh departemen REO bank, yang menyimpan daftar properti milik bank. Sumber online seperti www. realtytrac com memiliki daftar luas yang dapat dicari oleh kota, negara bagian atau kode pos.
5. Properti yang Dimiliki oleh Pemerintah

Beberapa rumah dibeli dengan pinjaman yang dijamin oleh Federal Housing Administration (FHA) atau Departemen Urusan Veteran (VA). Ketika properti ini masuk ke dalam penyitaan, mereka diambil alih oleh pemerintah dan dijual oleh pialang yang bekerja untuk pemerintah. Pialang yang terdaftar dari pemerintah harus dihubungi untuk membeli properti milik pemerintah. Pembeli dapat meneliti properti tersebut di www. hud. gov (klik "TOPIC AREAS" dan pilih "Rumah Dijual").
Mengapa Rumah yang Diambil Alih lebih murah

Tempat penjualan yang paling besar dari rumah-rumah yang diambil alih, tentu saja harganya yang ditandai turun - seringkali jauh lebih rendah dari properti sejenis lainnya di wilayah yang sama (dikenal sebagai comparables, atau comps, di broker -berbicara). Kebanyakan penyitaan dijual di 5% di bawah nilai pasar, setidaknya, dengan diskon yang lebih besar di wilayah tertentu. Pembeli juga dapat memanfaatkan penghematan tambahan dengan tunjangan seperti pengurangan uang muka, tingkat suku bunga yang rendah atau penghapusan biaya penilaian dan biaya penutupan tertentu.

Apa yang membuat mereka melakukan kesepakatan seperti itu? Jika tempat tinggal berada dalam tahap pre-foreclosure atau short-sale, pemiliknya berada dalam ikatan keuangan - mereka memerlukan uang. Dan waktu tidak ada di pihak mereka: Mereka harus menurunkan barangnya, dan mendapatkan apa yang mereka bisa saat mereka bisa, jangan sampai kehilangan semuanya.Singkatnya, penjual ini tidak bernegosiasi dengan baik dari posisi yang kuat. Meskipun mungkin tampak kejam untuk memanfaatkan kemalangan orang lain, pembeli bisa mendapatkan keuntungan.

Mereka bisa mendapatkan keuntungan lebih banyak lagi jika properti itu sebenarnya telah disita. Kantor sheriff tidak tertarik untuk menggantung ke rumah; bank tidak mau berada di bisnis pemilik lahan. Lembaga keuangan biasanya ingin melepaskan diri dari agunan yang diambil alih dengan segera (dengan harga yang wajar, tentu saja - mereka harus menjawab investor dan auditor bahwa mereka melakukan segala upaya untuk mengembalikan sebanyak mungkin jumlah pinjaman awal). Sekali lagi, ini menguntungkan pembeli.

Akhirnya, rumah yang diambil alih biasanya dijual dalam kondisi "as-is" - jika ada kerusakan, perbaikan bukan bagian dari persamaan - dan, seperti yang diketahui oleh penggemar mobil bekas dan vintage, "sebagaimana adanya" diterjemahkan ke dalam diskon. Tentu saja, "apa adanya" bisa menjadi pedang bermata dua, seperti yang akan kita bahas di bawah ini.

Resiko Membeli Rumah yang Diambil Alih

Properti

Masalah Sementara itu membawa potongan harga kompensasi, "seperti" kondisi bisa sangat suram. Jika rumah masih ditempati oleh pemiliknya, seringkali tidak dikelola dengan baik - bagaimanapun juga, jika orang tidak dapat melakukan pembayaran hipotek, kemungkinan besar mereka juga tertinggal untuk membayar perawatan rutin juga, belum lagi perbaikan besar. Selain itu, beberapa orang yang menghadapi atau dipaksa ke dalam penyitaan merasa sakit hati, dan membuat frustrasi mereka di rumah mereka sebelum bank tersebut diambil alih. Hal ini sering melibatkan penghapusan peralatan dan perlengkapan, dan terkadang bahkan vandalisme langsung.

Jika properti itu telah diambil alih, situasinya bisa lebih buruk lagi. Kejahatan adalah perhatian utama dengan rumah kosong. Rumput yang tidak terawat dan atap bobrok beriklan ke pencuri bahwa tempat itu kosong. Banyak dari oportunis ini akan merampok rumah dari pipa tembaga, kabel tembaga, peralatan dan perlengkapannya. Rumah kosong juga bisa menjadi magnet bagi transaksi narkoba, pelacuran dan kejahatan kekerasan. Masyarakat miskin sangat terpukul karena mereka memiliki lebih sedikit sumber daya untuk melakukan perbaikan dibandingkan dengan penduduk di wilayah yang lebih makmur. Bahkan tanpa unsur kejahatan, rumah yang telah terbengkalai selama berbulan-bulan atau bahkan bertahun-tahun kemungkinan telah terpapar unsur-unsurnya dan dengan demikian berisiko besar mengalami kerusakan: jamur, pipa saluran air terganggu, busuk kayu, rayap - hal-hal yang memerlukan pengeluaran substansial. untuk memperbaikinya, membuat tawar-menawar harga kurang dari tawar-menawar. Beberapa lembaga keuangan akan melakukan perawatan dasar pada properti REO mereka, seperti musim dingin. Meski begitu, mereka menolak tanggung jawab apapun atas kondisi properti saat ini, dan mereka juga tidak akan melakukan perbaikan sebelum dijual. Tentu saja, laporan inspeksi rumah dapat mengungkapkan banyak masalah potensial, dan kontraktor umum dapat memberikan perkiraan perbaikan. Sayangnya, pembeli di lelang sering kali tidak memiliki kesempatan untuk memeriksa properti mereka sebelum membeli, yang berarti Anda dapat menemukan sejumlah kejutan buruk di rumah Anda setelah Anda masuk di garis putus-putus.Perampokan Membeli Rumah Penyitaan

. Biaya Tersembunyi Seiring dengan perbaikan dan renovasi yang tak terduga, kenakalan seperti pajak dan gadai kembali (yang sering dilelang lelang Bagi mereka, baik oleh IRS atau negara atau kreditor lainnya) dapat menambahkan biaya lebih lanjut ke rumah yang diinginkan. Apapun yang terutang, pemerintah harus terlebih dahulu dibayar dan menetap sebelum proses pembelian bisa maju. Hal ini terutama berlaku untuk properti yang dilelang; bank akan selalu melunasi hak yang melekat pada properti sebelum menjualnya kembali ke pihak lain.

Peserta lelang di lelang harus membayar properti mereka secara tunai pada saat pembelian: Tidak ada pembiayaan yang diperbolehkan. Jadi, pastikan membeli rumah tawar Anda tidak membuat Anda miskin uang.

Proses Lambat

Komplikasi sebelumnya sering kali berarti banyak dokumen. Biasanya, penyitaan akan memiliki sejumlah dokumen tambahan yang harus dilengkapi untuk mempersiapkan penutupan, yang tidak selalu begitu tepat waktu. Jika itu adalah situasi penjualan singkat, pemberi pinjaman pemilik harus menyetujui kesepakatan tersebut dan itu bisa memakan waktu lama, seperti yang telah disebutkan sebelumnya. Kerusakan serius yang ditemukan di rumah dapat menyebabkan penilaian di rumah yang lebih rendah, yang dapat mempengaruhi kemampuan pembeli untuk mendapatkan pinjaman. Beberapa pemberi pinjaman tidak akan meminjamkan di bawah jumlah dolar tertentu karena potensi keuntungan pada pinjaman yang lebih rendah tidak sebanding dengan risikonya.

Meskipun Anda akan berpikir bahwa bank ingin sekali membongkar tempat tinggal yang diambil alih, waktu tanggapan antara bank dan pihak terkait lainnya juga akan lamban dengan properti REO. Jumlah waktu yang diperlukan untuk mendapatkan tanggapan atas tawaran Anda dapat sangat bervariasi; Jika bank yang menyimpan properti Anda dibanjiri penyitaan, maka dibutuhkan waktu yang lebih lama bagi bank untuk memproses permintaan Anda. Bank dengan backlog yang substansial telah diketahui membutuhkan waktu hingga 90 hari untuk merespons sebuah penawaran. Jika Anda berencana membiayai pembelian, sebaiknya Anda meluangkan waktu untuk mendapatkan pra-persetujuan untuk hipotek.

Persaingan

Seperti halnya pasar apapun, kapanpun ada kesempatan untuk mendapatkan sesuatu dengan harga diskon, tingkat permintaan akan melambung tinggi. Jadi, meningkatnya minat dan persaingan - tidak hanya dari penghuni potensial tapi juga dari investor dan profesional flip - tidak dapat dihindari saat berhadapan dengan properti yang diambil alih yang layak. Sangat sering, rumah yang diambil alih dapat dihargai dengan harga menarik di bawah rumah lain di daerah sekitarnya, namun saat kabar keluar, banyak tawaran dapat terjadi dengan cepat dan sebuah perang penawaran terjadi kemudian. Jadi, apa yang dulunya merupakan rumah dengan harga di bawah lingkungan yang bagus bisa dengan cepat menjadi properti mahal.

Calon pembeli rumah yang diambil alih mungkin bijaksana untuk mengajukan penawaran pada beberapa properti sekaligus, karena ada kemungkinan pembeli bersaing untuk mendapatkan properti dengan tawaran lebih tinggi atau penawaran tunai seluruhnya. Tapi jangan berkecil hati jika orang lain mengalahkan tawaran Anda untuk properti tertentu; periksa kembali secara berkala untuk melihat apakah itu muncul kembali di inventaris bank. Transaksi penyitaan cenderung turun cukup sering.

Membeli Rumah yang Diambil Tolak

Jika membeli dari bank, Anda harus mempertajam kemampuan tawar menawar Anda dan memulai proses dengan tawaran rendah pada properti yang Anda inginkan. Bank yang telah mengakumulasikan persediaan properti yang diambil alih cenderung akan melakukan negosiasi harga; Semakin lama bank memegang properti, semakin besar kemungkinan bahwa hal itu akan secara serius mempertimbangkan penawaran yang lebih rendah, terutama pada properti yang telah diadakan untuk jangka waktu yang lebih lama. Oleh karena itu Anda mungkin harus melakukan penawaran awal dengan harga minimal 20% di bawah harga pasar saat ini, atau mungkin lebih jika properti yang Anda penawaran terletak di area dengan insiden penyitaan yang tinggi.

Jika Anda dapat membayar untuk properti dan setiap renovasi yang diperlukan dalam bentuk uang tunai, Anda berada dalam posisi yang patut ditiru. Itulah sebabnya beberapa pembeli memutuskan untuk bekerja sama dengan investor dari luar yang dapat membantu mereka di ujung depan dan berbagi keuntungan saat rumah tersebut berada di blok penjualan sekali lagi. Sebenarnya, transaksi tunai mewakili porsi penjualan REO yang cukup besar.

Opsi Pembiayaan untuk Rumah yang Diambil Alih

Anda dapat menggunakan hipotek untuk membeli properti REO, meskipun pemberi pinjaman swasta cenderung bersikap kurang ajar dalam membiayai kesepakatan penyitaan. Namun, dua pilihan pembiayaan tersedia bagi mereka yang memenuhi syarat - 203 (k) pinjaman dari Administrasi Perumahan Federal (FHA), dan program HomeSteps melalui Freddie Mac, salah satu perusahaan yang disponsori pemerintah yang membeli kembali hipotek.

203 (k) Pinjaman

FHA mendesain 203 (k) hipotek untuk membantu meredakan kekhawatiran bank yang jika tidak akan menghindar dari REO berisiko tinggi. pembelian. Dengan membebankan peminjam premi asuransi hipotek, mereka dapat menjamin pinjaman yang diberikan oleh kreditur swasta yang berpartisipasi dalam program ini.

Bagi peminjam, salah satu keuntungan besar adalah kemampuan membiayai pembelian rumah, ditambah dengan perbaikan yang diperlukan, dalam hipotek tunggal. Versi yang lebih mendasar, pinjaman 203 (k) yang efisien, dimaksudkan untuk perbaikan terbatas yang tidak memerlukan rencana teknik atau arsitektural. Individu dapat meminjam sampai $ 35.000 di atas harga jual rumah untuk menutupi solusi dasar seperti peralatan baru, dinding dan jendela.

Dengan perbaikan yang lebih luas, seperti membangun penambahan atau penanganan kerusakan struktural, biasanya 203 (k) pinjaman biasanya merupakan pilihan terbaik. Berbeda dengan varian yang disederhanakan, pemilik rumah harus mengeluarkan setidaknya $ 5.000; jumlah maksimum didasarkan pada batas FHA untuk setiap county. Selain itu, Anda harus membayar konsultan independen untuk memeriksa properti dan memverifikasi bahwa pekerjaan tersebut memenuhi pedoman program.

Kelemahan tambahan dari pinjaman ini adalah harga. Selain membayar asuransi hipotek, peminjam biasanya membayar suku bunga yang seperempat dari persentase poin lebih tinggi daripada pinjaman konvensional. Mereka mungkin juga harus membayar lebih dari satu atau dua poin, yang merupakan biaya di muka yang masing-masing bernilai 1% dari jumlah pokok.

Gambar 1.

Perbandingan antara 203 pinjaman tradisional (k) dan versi yang disederhanakan.

(Sumber: situs web Bank of America) HomeSteps

Freddie Mac menyediakan likuiditas ke pasar hipotek dengan membeli pinjaman dari bank, menggabungkan mereka dan menjualnya kepada investor sebagai sekuritas. Dengan HomeSteps, organisasi - melalui mitra pinjaman swasta - menawarkan pembiayaan khusus bagi mereka yang hanya ingin membeli properti yang diambil alih yang dimilikinya. HomeSteps saat ini hanya tersedia di negara bagian berikut: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, North Carolina, South Carolina, Tennessee, Texas dan Virginia.

Jika Anda kebetulan tinggal di salah satu negara bagian ini, HomeSteps memiliki beberapa manfaat yang signifikan. Kepala di antara mereka adalah bahwa Anda tidak perlu membeli asuransi hipotek, yang membedakannya dari 203 (k) pinjaman. Itu saja bisa menghemat pembeli ratusan bahkan ribuan dollar selama masa hipotek. Selanjutnya, hipotek HomeSteps tidak memerlukan penilaian pada originasi, yang bisa menjadi rintangan utama bagi mereka yang mencari pinjaman konvensional.

Pembeli dapat menemukan daftar properti keluarga tunggal, kondominium dan multi keluarga di situs web HomeSteps.

Garis Bawah

Di permukaan, rumah-rumah yang diambil alih bisa sangat menarik. Namun, biaya bisa sangat tidak terduga dan kerusakan mendasar bisa membuat properti tidak diinginkan. Proses pembelian seringkali lamban, yang mungkin memacu pikiran kedua di benak pembeli, sementara permintaan berat untuk menarik agunan yang diambil alih mungkin akan mendorong beberapa pembeli yang penuh harapan pergi.

Dengan semua ini dikatakan, rumah-rumah yang diambil alih bisa menjadi kesepakatan yang luar biasa. Pembeli memiliki kesempatan unik untuk membayar nilai di bawah pasar untuk rumah yang tidak tersedia bagi mereka dalam keadaan normal. Jika ada tabungan di sisi akuisisi, ini akan meningkatkan kemungkinan pembeli menyadari apresiasi terhadap asetnya, dan keuntungan atas investasinya jika dia menjual, di masa depan.

Jika dilakukan secara bertanggung jawab, membeli rumah yang diambil alih dapat memungkinkan pembeli untuk memetik segudang manfaat selama bertahun-tahun yang akan datang.