Saat Anda bersiap untuk membeli rumah, Anda mungkin terjebak dalam kegembiraan pilihan kaleidoskop: Fixer upper atau turnkey? Kondominium kecil di jantung kota atau rumah luas di pinggiran kota? Tradisional atau kontemporer Bata atau plesteran? Tingkat bunga tetap atau tingkat suku bunga yang disesuaikan?

Baiklah, mungkin yang terakhir itu tidak menggembirakan. Membosankan karena mungkin, bagaimanapun, ini adalah pertanyaan yang harus Anda tanyakan kepada diri sendiri - dan jawab - pada titik tertentu selama proses pembelian rumah. Jenis hipotek mana yang harus Anda pilih? Percaya atau tidak, keputusan Anda bisa membuat atau menghancurkan investasi rumah Anda (lihat Mendapatkan Hipotek di usia 20an ).

Kabar baiknya: Anda tidak sendiri dalam pencarian Anda untuk mendapatkan hipotek yang sempurna. Untuk tahun kedua berturut-turut, Millennials mewakili kelompok pembeli rumah terbesar di Amerika (32%), menurut sebuah studi Maret 2015 dari National Association of Realtors. Sebagai anggota generasi ini terus membanjiri pasar real estat, mereka memicu beberapa perubahan besar dalam industri hipotek. Pusat Penelitian Pew Research tahun 1999 menemukan bahwa peminjam hipotek Millennial menuntut proses permohonan pinjaman berbasis teknologi, layanan online cepat dan penutupan hipotek lebih cepat.

Tapi sebelum Anda menutup rumah baru Anda, Anda perlu melakukan pekerjaan rumah hipotek. Berikut adalah informasi tentang jenis hipotek utama untuk membantu Anda membuat keputusan penting ini.

Pinjaman FHA

Pinjaman rumah yang ditawarkan oleh Federal Housing Administration (FHA), yang dikenal sebagai pinjaman FHA, dirancang untuk pembeli rumah yang tidak memiliki banyak uang untuk membayar uang muka - itulah sebabnya mengapa pinjaman FHA sangat menarik bagi Milllennials yang kekurangan uang.

KPR 30 tahun tradisional, tidak seperti pinjaman FHA, memerlukan uang muka sebesar 20% kecuali Anda membayar asuransi hipotek pribadi (PMI). Pemberi pinjaman konvensional mengharuskan Anda membayar asuransi ini jika Anda melakukan pembayaran uang kecil karena Anda dianggap sebagai peminjam berisiko tinggi. PMI meningkatkan pembayaran hipotek bulanan Anda sebesar 0. 25% sampai 2% dari saldo pinjaman Anda per tahun.

Dengan pinjaman FHA, Anda hanya diharuskan membayar uang muka 3%, yang semuanya bisa berasal dari pemberian atau hibah. Itu berarti memungkinkan untuk mendapatkan pinjaman FHA tanpa menurunkan satu dolar pun dari uang Anda sendiri. Ditambah lagi, persyaratan underwriting tidak begitu ketat dengan pinjaman ini. Dengan kata lain, jika riwayat kredit Anda tidak sempurna, pinjaman FHA mungkin merupakan taruhan terbaik Anda.

Pinjaman FHA mengalami penurunan dalam beberapa tahun terakhir karena Federal Housing Administration terus meningkatkan biaya asuransi hipotek bulanannya (yang mengakibatkan pembayaran bulanan untuk pemilik rumah lebih tinggi). Tidak seperti pinjaman konvensional, pembayaran asuransi hipotek atas pinjaman FHA berlanjut sepanjang masa pinjaman.Banyak peminjam merasa lebih terjangkau untuk mengeluarkan hipotek 30 tahun konvensional dan batuk PMI sampai mereka mencapai 20% ekuitas di rumah.

Namun, FHA mengambil tindakan untuk membalikkan keadaan. Pada bulan Januari 2015, mulai mengurangi premi hipotek pada pinjaman FHA dengan rata-rata $ 900 per tahun. Tampaknya upayanya bekerja karena pinjaman FHA terus meningkat sekali lagi, terutama dengan pembeli rumah pertama kali. Pada kuartal kedua tahun 2015, originasi pinjaman FHA meningkat 50% dari kuartal sebelumnya dan naik 46% dari tahun lalu, menurut RealtyTrac.

Mortgages Fixed Rate

Dalam dunia pinjaman rumah konvensional, hipotek dengan suku bunga tetap adalah pilihan yang paling mudah diprediksi dan mudah untuk peminjam. Itu karena tingkat suku bunga tidak berubah sepanjang masa hipotek. Akibatnya, pembayaran pokok dan bunga yang Anda lakukan setiap bulan tidak akan pernah berubah. Meskipun hipotek fixed-rate umumnya ditetapkan sebagai pinjaman 30 tahun, adalah mungkin untuk mendapatkan hipotek dengan tingkat bunga tetap 10 atau 15 tahun.

Tingkat suku bunga Anda terkunci pada tingkat suku bunga tetap saat Anda pertama kali memperoleh pinjaman, dan tetap berlaku sampai Anda menjual, membiayai atau melunasi pinjaman. Itu berarti jika tingkat bunga Anda adalah 4. 2% saat Anda mendapatkan pinjaman, 20 tahun kemudian, tarifnya akan tetap 4. 2% (jika masih memiliki hipotek).

Keuntungan dari hipotek dengan suku bunga tetap sederhana: Tidak ada kejutan. Anda tidak perlu berurusan dengan pembayaran bulanan yang berfluktuasi yang bervariasi dengan pergerakan suku bunga. Bahkan jika inflasi melonjak di luar kendali dan tingkat suku bunga kredit meroket menjadi 20%, pembayaran bulanan Anda tetap sama. Ini memungkinkan Anda mengendalikan anggaran Anda. KPR fixed-rate umumnya merupakan pilihan terbaik jika Anda pikir Anda akan tinggal di rumah lebih lama dari lima tahun, dan ini juga merupakan pilihan cerdas ketika suku bunga meningkat. Plus, karena hipotek sederhana ini mudah dimengerti, mereka ideal untuk pembeli rumah pertama kali.

Namun, Anda akan membayar premi untuk prediktabilitas pembayaran. KPR fixed-rate pada umumnya lebih mahal daripada hipotek rate yang dapat disesuaikan (lihat di bawah). Menurut Bankrate. com, tingkat suku bunga rata-rata 2014 adalah 4. 5% untuk hipotek dengan tingkat bunga tetap 30 tahun dibandingkan dengan 3. 3% untuk lima tahun pertama ARM 5/1 (tarifnya ditetapkan selama lima tahun dan dapat disesuaikan untuk yang tersisa 25 tahun hipotek 30 tahun). Jumlah ini untuk pembayaran bulanan sebesar $ 1.000 pada hipotek $ 200.000 dengan tingkat bunga tetap 30 tahun (termasuk pokok dan bunga) dibandingkan dengan $ 875 per bulan untuk periode "bulan madu" dari ARM 5/1.

Adjustable-Rate Mortgages

Bila Anda mempertimbangkan penghematan yang ditunjukkan pada contoh di atas, Anda mungkin tergoda untuk menghasilkan hipotek tingkat adjustable (ARM). Tapi ARM membawa banyak ketidakpastian. Meskipun hipotek yang dapat disesuaikan dapat menawarkan manfaat biaya utama sejak awal dalam pinjaman, Anda bisa membayarnya dalam sekop di jalan.

Juga dikenal sebagai "variable-rate mortgage" atau "floating-rate mortgage," sebuah ARM adalah hipotek dimana tingkat suku bunga berubah dari waktu ke waktu.Dengan ARM, tingkat bunga awal Anda biasanya ditetapkan untuk jangka waktu tertentu, dan tingkat bunga "penggoda" ini sering kali lebih rendah dari tingkat pasar. Setelah jangka waktu tertentu yang ditentukan dalam kontrak Anda (terkadang dikenal sebagai periode "bulan madu" yang disebutkan di atas), tingkat suku bunga pinjaman Anda disesuaikan atau disetel ulang secara teratur, kadang-kadang sesering setiap bulan. Penyesuaian ini akan mengubah pembayaran hipotek bulanan Anda juga. Misalnya, suku bunga awal untuk ARM 2/28 ditetapkan untuk jangka waktu dua tahun dan kemudian disetel ulang ke tingkat bunga mengambang untuk sisa 28 tahun hipotek 30 tahun.

Bila memiliki ARM, pembayaran hipotek bulanan Anda bisa meningkat tajam selama masa pinjaman. Dalam waktu setahun, ARM 6% bisa melonjak menjadi 11% atau lebih tinggi jika suku bunga terus meningkat. Banyak pemilik rumah dengan ARM kehilangan rumah mereka dalam kecelakaan perumahan baru-baru ini karena pembayaran mereka terus meningkat. Peminjam ini tidak dapat menjual atau membiayai untuk keluar dari pinjaman mereka, dan akhirnya nilai rumah mereka turun menjadi kurang dari jumlah yang terutang pada hipotek. Untuk mengatasinya, hipotek dengan tingkat adjustable bisa sangat sulit dipahami, yang membuat mereka menjadi pilihan yang patut dipertanyakan bagi pembeli pemula.

Di sisi positifnya, ARM memungkinkan Anda mengambil keuntungan dari penurunan suku bunga tanpa harus melakukan pembiayaan kembali. Ini juga pilihan yang layak dan terjangkau jika Anda hanya berencana tinggal di rumah selama satu atau dua tahun.

The Bottom Line

Menentukan jenis hipotek yang terbaik untuk Anda bergantung pada sejumlah faktor, dari ukuran uang muka yang Anda mampu dan arus kas bulanan Anda ke keadaan pasar saat ini. Meskipun Anda mungkin tergoda untuk menjelajahi web untuk mendapatkan jawabannya, tingkat suku bunga KPR terus berubah, jadi membayar untuk beralih ke para ahli. Bicaralah dengan setidaknya dua broker hipotek yang berbeda atau pemberi pinjaman dan diskusikan situasi unik Anda. Para profesional ini dapat menawarkan panduan, menjelaskan pilihan Anda dan membantu Anda memilih hipotek yang paling sesuai untuk kebutuhan spesifik Anda.

Lihat

Dasar-Dasar Hipotek

dan Cara Berbelanja Harga Mortgage untuk informasi lebih lanjut. Jadi Anda tidak kehilangan program khusus jika ini adalah pembelian rumah pertama Anda, juga periksa Kredit untuk Pembeli Rumah Tangga Pertama .