Dalam presentasi ke Macy's Inc. (NYSE: M MMacy's Inc18 36-2. 24% Dibuat dengan pemegang saham Highstock 4. 2. 6 ) pada musim panas yang lalu , aktivis pemegang saham Jeff Smith dari Starboard Value mengklaim bahwa saham Macy bisa bernilai $ 125 jika menerapkan rencana strategisnya. Elemen utama dari rencana ini adalah untuk mengubah portofolio real estat besar-besaran di bawah kendali Macy menjadi serangkaian trust investasi real estat (REITs), sehingga membuka nilai miliaran dolar bagi para pemegang saham. Dalam sebuah presentasi yang lebih baru, Smith menurunkan estimasi harga sahamnya menjadi $ 70, namun dia tetap menegaskan bahwa perusahaan tersebut undervalued dan bahwa pemegang sahamnya akan dilayani dengan lebih baik jika Macy memisahkan diri dari real estatnya.

Proposal awal oleh Starboard membuat harga saham Macy lebih tinggi, mencapai $ 73 per saham pada bulan Juli 2015. Harga sahamnya telah jatuh ke level terendah $ 35 pada bulan Desember 2015. Investor menunjukkan kekecewaan mereka. dalam manajemen Macy, yang telah menunjukkan sedikit minat untuk mengejar strategi Starboard. Saham juga turun pada memburuknya pendapatan.

Rencana Starboard

Peningkatan pesat Smith menjadi peninggalan investor aktivis dipercepat setelah kampanyenya yang sukses agar dewan direksi Darden Restaurants sepenuhnya digantikan. Itu membuka jalan bagi strateginya untuk memutar properti real estat rantai restoran, yang membuka nilai luar biasa bagi para pemegang saham. Smith mengusulkan rencana serupa untuk Macy's segera setelah mengumumkan bahwa dia telah mengambil saham utama di perusahaan tersebut. Berdasarkan penilaiannya, valuasi pasar dari 400 lokasi ritel Macy bisa bernilai sebanyak $ 21 miliar. Dia memperkirakan bahwa properti andalannya di Herald Square bisa mencapai $ 4 miliar, dan properti Chicago dan San Francisco-nya bisa bernilai satu miliar dolar. Setelah bertahun-tahun mengalami depresiasi kumulatif, Macy hanya bisa mengklaim nilai $ 7 miliar di neraca.

Rencana tersebut mengusulkan agar Macy menempatkan aset real estatnya menjadi dua perusahaan patungan yang terstruktur sebagai REITs. Itu akan memiliki efek langsung untuk membuka lebih dari $ 13 miliar nilainya. Namun, itu juga akan mengubah perusahaan menjadi penyewa dengan kewajiban sekitar $ 1 miliar dalam pembayaran sewa tahunan. Sebagian besar kewajiban itu dapat diimbangi oleh penghematan bunga dan beban pajak dan dari keuntungan yang direalisasikan dari usaha patungan real estat. Selain itu, sebanyak $ 7 miliar utang akan ditransfer dari Macy ke perusahaan patungan, yang seharusnya berkontribusi untuk meningkatkan nilai sahamnya.

Tanggapan Tepian Macy

Meskipun rencana ini dapat membuka beberapa nilai langsung bagi pemegang saham, para kritikus mencatat bahwa ia tidak akan melakukan apa pun untuk memperbaiki arus kas operasi perusahaan.Mereka juga menunjukkan bahwa, walaupun rencananya akan mentransfer miliaran dolar dari buku-buku tersebut, perusahaan tersebut akan menghadapi hutang disesuaikan sebesar $ 7 miliar untuk kewajiban sewa.

Manajemen Macy lamban menanggapi proposal Starboard, meskipun hal itu mengeluarkan sebuah pernyataan bahwa mereka sedang meninjau ulang rencana tersebut. Perusahaan tersebut mengatakan bahwa pihaknya telah melakukan tindakan yang sesuai dengan rencana Starboard, termasuk menjajaki usaha patungan untuk mengelola spin-off sebagian propertinya. Perusahaan juga mempertimbangkan untuk menutup lebih banyak toko, terutama dalam kasus dimana nilai jual properti yang mendasari melebihi potensi pendapatan toko. Ini mungkin juga mempertimbangkan opsi pembangunan kembali untuk beberapa propertinya yang lebih besar, mengubah sebagian properti menjadi kondominium atau ruang kantor.

Sesuatu yang Harus Berikan

Macy's harus menciptakan nilai dengan cepat. Manajemen lebih memilih melakukannya dengan meningkatkan kinerja operasional, tapi butuh waktu lama. Macy mungkin bisa membeli lebih banyak waktu dengan melakukan konversi REIT yang lebih terbatas. Untuk saat ini, Starboard terus mendorong konversi skala penuh, percaya bahwa ini adalah cara terbaik untuk membuka nilai bagi pemegang saham. Macy tahu ini berhubungan dengan seseorang yang memiliki seluruh dewan direksi direksi, jadi harus melakukan sesuatu dengan segera untuk menghindari agitasi Smith dan investor lainnya. Sejauh ini, Smith telah kehilangan lebih dari 40% investasi awalnya di Macy's, jadi dia tidak mungkin pergi dengan diam-diam.