Adjustable-rate mortgage (ARM) adalah jenis hipotek dimana tingkat bunga yang dibayarkan pada saldo bervariasi, sesuai dengan tolok ukur tertentu. Banyak indeks benchmark telah digunakan untuk menetapkan suku bunga ARMS, termasuk beberapa tolok ukur kepemilikan yang diberikan oleh masing-masing pemberi pinjaman. Memahami beberapa tolok ukur yang lebih populer dan bagaimana pengaruhnya terhadap pembayaran memberikan gambaran tentang bagaimana tolok ukur bekerja dan wawasan tentang dampaknya terhadap pembayaran hipotek. (Untuk mempelajari lebih lanjut, lihat Definisi Terbaik Dari Portofolio Benchmark Apakah … )

Temui Tolok Ukur
Tiga indeks tolok ukur ARM yang umum termasuk Indeks Biaya Dana untuk Distrik 11 (COFI), Treasury Setengah Misa Jatuh Tempo Satu Tahun (CMT) dan London Interbank Offered Rate (LIBOR ).

• COFI adalah patokan berdasarkan rata-rata tertimbang dari suku bunga bank anggota Federal Home Loan Bank San Francisco (distrik 11 ^th ) membayar kepada pelanggan yang memiliki uang di tabungan dan rekening giro . Tarifnya disesuaikan setiap bulan. Pinjaman hipotek yang terkait dengan COFI berubah sekali per tahun. Karena tingkat suku bunga dapat meningkat setiap bulan selama satu tahun, namun COFI hanya menyesuaikan sekali, pinjaman yang terkait dengan COFI dapat mengalami amortisasi negatif, yang berarti bahwa pembayaran bulanan tidak cukup untuk menutupi bunga pinjaman.
  

• CMT adalah patokan berdasarkan hasil rata-rata satu tahun dari empat tagihan Treasury yang terakhir dilelang. Karena tingkat ini didasarkan pada rata-rata selama periode 12 bulan, lonjakan besar dalam tingkat tagihan Treasury satu tahun dalam bulan tertentu hanya akan diperhitungkan dalam tingkat hipotek peminjam pada basis 1/12, seperti 11 lainnya bulan akan menjadi bagian dari perhitungan yang digunakan untuk menetapkan tingkat suku bunga.
  
• LIBOR adalah patokan berdasarkan suku bunga bank di London bayar saat mereka saling meminjam. Ini adalah tolok ukur yang paling banyak digunakan di dunia untuk suku bunga jangka pendek. Hipotek berbasis LIBOR umumnya didasarkan pada tingkat LIBOR 1 bulan. (Untuk lebih lanjut, lihat Pendahuluan Untuk LIBOR .)

Ada lebih dari selusin tolok ukur lain yang telah digunakan untuk menetapkan tingkat suku bunga KPR. Detail dan nama spesifik dari berbagai tolok ukur tidak terlalu penting, namun memahami mekanisme dasar tolok ukur ini sangat penting.

Mekanika: Bagaimana Kerja Tolok ukur
COFI dan CMT keduanya berdasarkan rata-rata. Tingkat ini cenderung berubah perlahan, mana yang baik bagi peminjam saat suku bunga naik tetapi kurang menguntungkan bila suku bunga turun. LIBOR tidak didasarkan pada rata-rata; itu bisa meningkat dengan cepat, menyebabkan kenaikan pembayaran hipotek bulanan peminjam yang sama pesatnya.

Sementara tingkat peminjam membayar terkait dengan patokan yang mendasarinya, nilainya tidak sesuai dengan tolok ukur. Pemberi pinjaman menambahkan jumlah yang dikenal sebagai margin, yang merupakan bagian tingkat suku bunga pada tingkat hipotek yang dapat diatur yang dipertahankan sebagai keuntungan oleh pemberi pinjaman.

Mengapa Benchmark Matter
Peminjam bisa memilih institusi dari mana mereka meminta pinjaman saat mengajukan hipotek. Saat berbelanja ARM, ini memberi peminjam kemampuan untuk secara sengaja memilih atau menghindari pinjaman berdasarkan indeks tolok ukurnya.

Dengan pemikiran ini, penting untuk mengetahui rincian pinjaman yang Anda cari. Beberapa pertanyaan yang perlu ditanyakan adalah: Apakah patokan berdasarkan rata-rata? Seberapa sering menyesuaikan diri? Berapa banyak yang bisa disesuaikan? Apakah amortisasi negatif itu mungkin? Seberapa banyak pembayaran saya bisa berubah? Seberapa sering bisa berubah?

Gagal mengajukan pertanyaan ini dapat menyebabkan masalah yang signifikan, seperti yang kita lihat setelah gelembung perumahan yang meledak pada akhir tahun 2000an. Sebelum bubble meledak, ARMs menghasilkan lebih 20% dari pasar hipotek, menurut Hipotek Bankers Association. Setelah gelembung pecah, default pinjaman mencapai angka dua digit. Penyesuaian ARM menyumbang sebagian besar kegagalan tersebut, dan jumlah peminjam yang tertarik pada ARM menurun secara signifikan. Dari tingkat rekor tertinggi, ARM kehilangan 75% pangsa pasar mereka, turun menjadi sekitar 5% dari pasar hipotek. (Untuk mempelajari lebih lanjut, lihat Mengapa Pasar Perumahan Bubbles Pop .

Setelah gelembung perumahan, kreditur menjadi jauh lebih konservatif, dan banyak tolok ukur ARM yang berpihak memudar demi tolok ukur yang lebih luas. seperti CMT dan LIBOR. Bahkan dengan perubahan ini, peminjam masih memiliki beragam ARMs yang bisa dipilih.

Apakah ARM Tepat untuk Anda?
Hipotek tingkat yang dapat disesuaikan dapat membantu peminjam menghemat uang jika lingkungan ekonomi berada di tingkat suku bunga yang diperkirakan akan turun. ARM juga merupakan alat yang berguna bagi peminjam yang mengharapkan melunasi pinjaman mereka dengan cepat. (Untuk lebih lanjut, lihat ARMed And Dangerous .)

ARM seharusnya tidak digunakan oleh peminjam yang mengandalkan suku bunga yang lebih rendah untuk membayar pembayaran hipotek. Ini adalah resep untuk bencana, karena kenaikan suku bunga dapat memaksa peminjam menjadi default. Bila ragu, peminjam harus tetap menggunakan hipotek fixed-rate. ( Mortgages: Fixed Rate Versus Adjustable-Rate memberikan wawasan tentang keuntungan dan kerugian dari kedua jenis hipotek.)