Apakah Anda tertarik untuk membeli rumah untuk digunakan sebagai tempat tinggal utama atau properti investasi, mungkin saja properti tersebut saat ini diduduki oleh penyewa. Jika demikian, ada beberapa hal yang harus Anda pertimbangkan sebelum memutuskan untuk melakukan pembelian. Baca terus untuk pengenalan singkat tentang hak penyewa, kewajiban pemilik lahan dan bagaimana membatasi risiko saat membeli rumah dengan penyewa di tempat. (Lihat juga Pro & Kontra Memiliki Properti Sewa .)

Tenant Rights

Sebagai permulaan, penting untuk dipahami bahwa penjualan properti tidak mengubah persyaratan sewa penyewa. Sama seperti easements (dan perjanjian lainnya) yang "dijalankan dengan tanah" - artinya, mereka terikat pada tanah dan bukan pemilik - sewa tinggal "melekat" ke rumah, bahkan saat kepemilikan berpindah tangan. Takeaway: Sewa yang ada sebelum Anda membeli properti tetap berlaku bahkan setelah Anda menutupnya, jadi Anda tidak dapat mengumpulkan uang sewa secara legal, memodifikasi klausul atau kesepakatan atau menendang penyewa sebelum akhir masa sewa hanya karena Anda adalah pemilik baru.

Jika Anda benar-benar ingin penyewa pindah, Anda memiliki beberapa pilihan. Salah satunya adalah mengajukan penawaran di rumah yang kontingen di rumah yang kosong (artinya, tidak ada penyewa) saat Anda menutupnya. Hal ini menempatkan beban pada penjual untuk memutuskan sewa atau menawarkan insentif kepada penyewa untuk pergi lebih awal. Jika penjual tidak mampu (atau tidak mau) melakukan ini, Anda bisa pergi dan mulai mencari rumah lain. Pilihan lainnya adalah membeli properti dan kemudian mematahkan sewa, merundingkan kembali persyaratan atau "membeli" penyewa sendiri. Tapi dalam skenario ini, ingatlah bahwa penyewa tidak berkewajiban untuk menerima persyaratan baru jika dia memiliki tempat sewa yang valid - dan Anda dapat membuka diri terhadap tuntutan hukum jika Anda memutuskan untuk menyewa atau mencoba untuk memaksakan pengusiran.

Kewajiban Pemilik Tanah

Sebagai pemilik baru, Anda mewarisi kewajiban pemilik rumah. Sebagian besar menjadi tuan tanah adalah menjaga properti yang aman dan layak huni untuk penyewa Anda. Secara umum, Anda harus (minimal):

• Simpan semua area umum, seperti lorong dan tangga, dalam kondisi aman dan bersih.
• Pastikan elemen struktur aman dan utuh (lantai, dinding, tangga, lift, atap).
• Pastikan bahwa listrik, plumbing, heating / AC (HVAC), ventilasi dan sistem sanitasi dipelihara.
• Pastikan penyewa memiliki akses ke air mengalir, air panas dan panas dalam jumlah yang wajar pada waktu yang wajar.
• Berikan wadah sampah dan atur pembuangan sampah
• Mengelola racun lingkungan yang dikenal termasuk debu cat timbal dan asbes.
• Buang hewan pengerat dan infestasi kutu lainnya.

Undang-undang setempat Anda mungkin meminta persyaratan tambahan mengenai kebiasaan - periksalah untuk memastikan kepatuhan Anda. Juga, sangat penting bahwa Anda membaca sewa untuk mengetahui kewajiban spesifik lainnya yang mungkin Anda miliki - seperti memotong rumput atau membayar utilitas. (Untuk lebih lanjut, lihat: Tip untuk Pemilik Tanah Calon .)

Mengubah atau Menghentikan Sewa

Secara umum, jika penyewa memiliki sewa bulan ke bulan, Anda (sebagai yang baru tuan tanah) dapat menghentikan sewa atau menaikkan sewa sebelum memulai bulan baru, asalkan Anda memberikan pemberitahuan yang sesuai (biasanya 30 hari, tapi ini berbeda menurut negara dan berapa bulan penyewa telah menempati properti itu). Jika sewa jangka tetap sudah ada (misalnya, enam bulan atau 12 bulan), penyewa memiliki hak hukum (dalam kebanyakan kasus) untuk menempati rumah selama sewa tersebut aktif, terlepas dari siapa pemilik rumah tersebut. .

Ada beberapa contoh saat masa sewa dapat dihentikan lebih awal. Salah satunya adalah jika ada bahasa dalam sewa yang menyebutkan bahwa pemilik (penjual) berhak untuk menghentikan sewa jika dia menjual atau memindahkan properti; Dalam hal ini, sewa dapat dihentikan secara hukum saat Anda membeli rumah. Pengecualian lainnya adalah jika Anda membeli properti itu sebagai hasil penyitaan, dalam hal ini Anda dapat mengikuti peraturan negara Anda terkait pemberitahuan untuk dikosongkan. Di negara bagian Washington, misalnya, Anda harus memberi penyewa 60 hari pemberitahuan untuk mengosongkan barang yang diambil alih sebelum Anda dapat memulai tindakan penggusuran. Dalam beberapa kasus, penyewa akan setuju untuk pindah lebih awal dengan tawaran "uang tunai untuk kunci" dari pemilik baru, wali atau bank.

Akhirnya, jika Anda berencana menggunakan rumah sebagai tempat tinggal utama Anda (dan bukan sebagai properti sewaan), Anda mungkin bisa menggunakan penggerak pemilik pengusiran (OMI) untuk mendapatkan penyewa untuk pindah. Aturan untuk ini bervariasi menurut negara, namun secara umum Anda harus pindah ke rumah dalam waktu 90 hari sejak penggusuran dan tinggal di dalamnya sebagai tempat tinggal utama Anda setidaknya selama tiga tahun.

Garis Dasar

Langkah pertama yang penting adalah meninjau dokumen sewa sebelum Anda menutup sehingga Anda tahu apa yang Anda hadapi, sehingga Anda dapat memastikan bahwa sewa tersebut ditulis dengan baik dan disusun untuk mengikuti undang-undang sewa lokal. . Jika ada yang tidak beres, mintalah agar penjual memperbaiki bahasa sebagai syarat penutupan Anda. Penting juga untuk tidak hanya mencatat uang muka untuk deposit prabayar dan uang jaminan, tapi juga uangnya (harus ditransfer kepada Anda pada saat penutupan). Anda mungkin harus menyimpan uang jaminan di akun kepercayaan (tergantung pada negara bagian Anda), dan agen penutup harus memberi pro-rate pembayaran sewa saat ini antara Anda dan penjual.

Juga, pastikan penjual memberikan dokumentasi mengenai kondisi properti sebelum penyewa pindah - jika ada kerusakan, Anda akan mengalami kesulitan membuktikan bahwa penyewa bertanggung jawab tanpa laporan lapor masuk. Jika memungkinkan, bertemu dengan penyewa sebelum penutupan sehingga Anda dapat memverifikasi kondisi rumah saat ini dan mendiskusikan persyaratan sewa.

Akhirnya, pastikan Anda diasuransikan dengan tepat. Kebijakan pemilik rumah standar biasanya tidak akan melakukan pekerjaan itu. Beritahu perusahaan asuransi Anda bahwa rumah disewa sehingga Anda akan diliputi kasus luka penyewa, kelalaian dan kerugian lainnya. (Juga lihat tutorial kami: Panduan Lengkap untuk Menjadi Tuan Tanah .)