Pengurangan pajak bunga hipotek adalah salah satu potongan pajak Amerika yang paling disayangi. Realtors, pemilik rumah, calon pemilik rumah dan bahkan akuntan pajak tout nilainya. Sebenarnya mitos ini sering lebih baik daripada kenyataan.

TUTORIAL: Panduan Pajak Penghasilan Pribadi

Banyak Pemilik Rumah Tidak Mendapatkan Apa-apa

Menurut data yang dikumpulkan oleh panel penasihat Presiden 2005 tentang reformasi pajak federal, hanya 54% pembayar pajak yang membayar bunga atas hipotek mereka menerima manfaat pajak Itu membuat 46% pemilik rumah membayar bunga, tapi sama sekali tidak mendapatkan keuntungan. Bahkan mereka yang menerima manfaat cenderung menerima jauh lebih sedikit dari yang mereka harapkan.

Pengurangan pajak bunga hipotek barangkali adalah aspek kepemilikan rumah yang paling disalahpahami. Ini telah mendekati status mitos mendekati titik di mana banyak calon pemilik rumah dijual dengan keuntungan bahkan sebelum mereka mempelajari matematika yang mendasari untuk menentukan kelayakannya. Mendasari mitos adalah dua kesalahpahaman utama. Yang pertama adalah gagasan keliru bahwa setiap pemilik rumah mendapatkan potongan pajak. Yang kedua adalah bahwa setiap dolar yang dibayarkan dalam hasil bunga hipotek menghasilkan pengurangan kewajiban pajak penghasilan dolar-untuk dolar. (Jika Anda pemilik rumah, ini adalah salah satu barang yang ingin Anda pahami dan gunakan saat Anda kembali. Lihat Pengurangan Pajak atas Bunga Kena Pajak .)

Kesalahpahaman 1

Meskipun ada hype pra-penjualan, ada sejumlah besar pemilik rumah yang sama sekali tidak menerima keringanan pajak dari pemotongan pajak bunga hipotek. Ingatlah bahwa, agar memenuhi syarat untuk pengurangan tersebut, pemilik rumah harus merinci deduksi mereka saat menentukan kewajiban pajak penghasilan mereka. Itemizing memberi kesempatan untuk memperhitungkan biaya khusus, termasuk bunga hipotek, pajak properti dan biaya pengobatan. Karena bunga hipotek seringkali merupakan biaya terbesar yang dihadapi oleh wajib pajak, dikurangi sering disebut sebagai insentif finansial untuk membeli rumah.

Sekali lagi, sementara ide yang menarik dalam teori, kenyataannya adalah bahwa potongan itemizing tidak masuk akal untuk semua orang. Pertama, jumlah deduksi standar didasarkan pada status pengarsipan pajak Anda. Dengan menggunakan data 2011 sebagai contoh, pembayar pajak yang lajang atau menikah tapi mengajukan banding secara terpisah, deduksi standarnya adalah $ 5, 800. Untuk kepala keluarga, itu adalah $ 8, 500, dan untuk pasangan suami istri yang mengajukan kembali bersama, deduksi standar adalah $ 11 , 600.

Wajib pajak yang tidak memiliki potongan yang jumlahnya lebih dari jumlah potongan standar tidak dapat merinci deduksi mereka. Wajib pajak yang tidak memiliki cukup deduksi untuk memenuhi syarat untuk itemisasi tidak mendapat manfaat dari membayar bunga atas hipotek mereka. Jangan lupa - hampir setengah dari semua pemilik rumah dengan hipotek termasuk dalam kategori ini.

Kesalahpahaman 2

Bahkan bagi pemilik rumah yang merinci pajak mereka dan memenuhi syarat untuk pengurangan pajak bunga hipotek, jumlah pengurangan hanya sebagian kecil dari jumlah bunga yang dibayarkan pada hipotek. Sekali lagi, sejumlah kecil diperlukan untuk memahami situasi ini sepenuhnya karena deduksi bukan kredit pajak - Anda tidak mendapatkan keringanan pajak $ 1 untuk setiap dolar yang dikeluarkan; Anda mendapatkan uang pada dolar. Tidak seperti kredit, yang memberikan pengurangan dolar untuk dolar atas jumlah pajak yang terutang, pengurangan bunga hipotek mengurangi jumlah pendapatan yang dikenakan pajak yang terhutang berdasarkan pada braket pajak wajib pajak. (Dari layanan berbasis komunitas hingga perangkat lunak bebas, ada banyak sumber gratis untuk membantu pajak Anda, baca 6 Sumber Bantuan Pajak Gratis .)

Misalnya, pembayar pajak menghabiskan $ 12.000 untuk hipotek bunga dan pajak yang dibayar dengan tarif pajak penghasilan individual sebesar 35% akan diizinkan untuk mengecualikan $ 12.000 dari kewajiban pajak penghasilan, menghasilkan penghematan sebesar $ 4, 200. Jadi, pemilik rumah membayar $ 12.000 ke bank yang berminat memesan dapatkan sepertiga dari jumlah yang dikecualikan dari pajak.

Secara matematis, menghabiskan $ 12.000 untuk mengurangi jumlah uang yang akan Anda bayar dengan pajak sebesar $ 4, 200 tidak masuk akal. Lebih buruk lagi, penilaian jujur ​​terhadap penghematan bottom-line sebenarnya harus memperhitungkan nilai deduksi standar. Tabel di bawah ini memberikan perbandingan.

Status Wajib Pajak	Pengurangan Standar	Nilai Pengurangan Standar dalam Bracket Pajak 35%	Nilai Pengurangan Klaim pada Bunga $ 12.000	Perbedaan Garis Dasar Antara Standar Pengurangan dan Pengurangan Mortgage
Tunggal	$ 5, 800	$ 2, 030	$ 4, 200	$ 2, 170
Kepala Rumah Tangga	$ 8, 500	$ 2, 975	$ 4, 200	$ 1, 225
Menikah	$ 11, 600	$ 4, 060	$ 4, 200	$ 140

Dengan menggunakan contoh bunga hipotek $ 12.000, pasangan yang sudah menikah di kelompok pajak 35% akan mendapatkan deduksi standar senilai $ 11, 600, yang bernilai $ 4, 060 dalam pengurangan pembayaran pajak. Jika pasangan mencantumkan deduksi mereka pada Jadwal A, pemotongan hipotek akan mencapai $ 4, 200. Bahkan tanpa potongan bunga hipotek, pembayar pajak akan mendapatkan jumlah potongan standar. Perbedaan antara keduanya - nilai tambah dengan membayar $ 12.000 dolar riil ke bank dengan bunga hipotek - adalah $ 140. (Tidak mengambil potongan standar tahun ini dapat menghemat ratusan dolar. Check out Gambaran Umum Pengurangan Itemized untuk lebih banyak.)

Wajib pajak dalam kelompok kurung pajak yang lebih rendah mendapatkan keuntungan yang lebih kecil lagi. Seorang pembayar pajak menghabiskan $ 12.000 untuk bunga hipotek dan membayar pajak dengan tarif pajak penghasilan individual sebesar 25% akan menerima hanya pengurangan pajak sebesar $ 3.000. "Manfaat" dari pengurangan bunga hipotek ditunjukkan pada tabel di bawah ini.

Status Wajib Pajak	Pengurangan Standar	Nilai Pengurangan Standar dalam Bracket Pajak 25%	Nilai Pengurangan Hipotek dengan bunga $ 12.000	Perbedaan Garis Dasar Antara Standar Pengurangan dan Pengurangan Hipotek
Tunggal	$ 5, 800	$ 1, 450	$ 3, 000	$ 1, 550
Kepala Rumah Tangga	$ 8, 500	$ 2, 125 Menikah	$ 11,600	$ 2, 900
$ 3.000	$ 100	Menempatkan nomor dalam konteks yang lebih besar, Pusat Kebijakan Pajak melaporkan bahwa, "Nilai rata-rata MID (pengurangan bunga hipotek) meningkat dengan mantap dengan pendapatan dari $ 91, untuk pendapatan tahunan yang kurang dari $ 40.000 sampai $ 5 459, untuk yang menghasilkan lebih dari $ 250.000."Data menunjukkan bahwa pengurangan pajak dapat dibilang diterapkan untuk mendorong pembelian rumah tidak mendorong individu-individu untuk mendapatkan keuntungan antara menyewa dan pemilik. Sebaliknya, sebagian besar digunakan oleh pembayar pajak yang merinci, yang cenderung merupakan rumah tangga berpendapatan tinggi. ( Baca tentang perbedaan partai politik dalam ideologi pajak, dan bagaimana hal itu dapat mempengaruhi gaji Anda. Lihat	Pesta untuk Pajak: Partai Republik Vs. Demokrat	.

Jalan yang Lebih Baik Daripada menghabiskan jumlah besar Uang yang menarik sedikit demi sedikit, Anda akan jauh lebih baik membayar uang tunai untuk rumah baru Anda. Pembelian tunai akan menghemat puluhan ribu dolar karena Anda tidak akan membayar bunga. (Ini mungkin merupakan hutang terbesar yang Anda miliki. Anda akan pernah tahu mengapa Anda harus segera menundanya lebih awal daripada di kemudian hari, Tentu saja, selalu ada argumen bahwa Anda dapat menghasilkan lebih banyak uang dengan membayar bunga dan investasi. Tentu saja, selalu ada argumen bahwa Anda dapat menghasilkan lebih banyak uang dengan membayar bunga dan investasi. sisa uang Anda di pasar saham. Sepertinya hebat strategi ketika pasar naik, namun para ahli prognostik yang memberi saran itu tidak terlihat saat pasar saham turun 40%, nilai rumah turun 40%, dan saran investasi mereka membuat pemilik rumah lebih banyak mengarungi hipotek daripada di rumah layak dilakukan.

Karena tidak ada investasi di luar sana yang akan menjamin tingkat pengembalian yang lebih baik daripada jumlah yang akan Anda hemat dengan menghindari pembayaran bunga sama sekali, pilihan konservatif itu jelas. Hindari melakukan pembayaran bunga jika Anda bisa. Bayar rumah dengan cepat jika Anda tidak bisa.