Semakin banyak orang mencari ke luar negeri untuk rumah liburan, properti pendapatan sewa dan tempat tinggal selama masa pensiun - entah itu lima atau 30 tahun lagi. Manfaat pajak untuk memiliki properti di luar negeri sama dengan kepemilikan di rumah, dengan beberapa pengecualian.

Manfaat pemilik properti dapatkan dari undang-undang pajak U. S. bergantung pada bagaimana properti digunakan. Jika Anda tinggal di rumah, misalnya, Anda biasanya bisa mengurangi bunga hipotek dan pajak properti. Jika properti digunakan untuk pendapatan sewa, Anda masih dapat mengurangi bunga hipotek dan pajak properti, ditambah dengan mengurangi sejumlah biaya lainnya, termasuk biaya asuransi properti dan kewajiban, biaya perbaikan dan perawatan, dan biaya perjalanan jarak jauh dan lokal yang berkaitan dengan pemeliharaan properti .

Baca terus untuk mengetahui bagaimana undang-undang pajak U. S. memperlakukan kepemilikan properti asing, serta implikasi pajak dari penjualan properti.

Properti untuk Penggunaan Pribadi

Jika Anda menggunakan properti ini sebagai rumah kedua - bukan sebagai sewa - Anda dapat mengurangi bunga hipotek sama seperti Anda di rumah kedua di AS. Ini mencakup kemampuan untuk mengurangi 100% dari bunga yang Anda bayarkan sampai $ 1. 1 juta hutang yang dijamin oleh rumah pertama dan kedua Anda (jumlah itu - bukan $ 1. 1 juta untuk setiap properti). Anda juga dapat mengurangi pajak properti di tempat kedua dan, dalam hal ini, sebanyak properti yang Anda miliki. Seperti tempat tinggal utama, Anda tidak dapat menghapus biaya seperti utilitas, perawatan atau asuransi kecuali Anda dapat mengklaim pengurangan di rumah. Untuk lebih lanjut, lihat Breaking Pajak untuk Pemilik Rumah Kedua dan Cara Memenuhi Untuk Pengurangan Pajak Rumah-Rumah .

Properti Sewa

Aturan pajak lebih rumit jika Anda menerima pendapatan sewa properti. Aturan yang berbeda berlaku, tergantung berapa hari setiap tahun rumah digunakan untuk keperluan pribadi daripada sewa. Secara umum, Anda akan termasuk dalam satu dari tiga kategori:

1. Anda menyewakan rumah selama 14 hari atau kurang . Rumah dapat disewa kepada orang lain sampai dua minggu (14 malam) setiap tahun tanpa harus melaporkan pendapatan tersebut ke IRS. Bahkan jika Anda menyewakannya seharga $ 5.000 per malam, Anda tidak perlu melaporkan pendapatan sewa selama Anda tidak menyewa selama lebih dari 14 hari. Rumah tersebut dianggap sebagai tempat tinggal pribadi, memungkinkan Anda untuk mengurangi bunga hipotek dan pajak properti berdasarkan peraturan standar rumah kedua, namun tidak mengurangi kerugian atau biaya sewa.
2. Anda menyewakan rumah selama 15 hari atau lebih, dan menggunakannya kurang dari 14 hari atau 10% dari hari rumah disewa. Dalam kasus ini, IRS menganggap properti sewa rumah sebagai rumah sewa, dan kegiatan penyewaan dipandang sebagai bisnis.Anda harus melaporkan semua pendapatan sewa ke IRS, namun kabar baiknya adalah bahwa ini memungkinkan Anda untuk mengurangi biaya sewa, seperti bunga hipotek, pajak properti, biaya iklan, premi asuransi, utilitas dan biaya yang dibayarkan kepada manajer properti. Salah satu perbedaan penting antara properti sewa di rumah dan rumah di luar negeri: Properti Anda di luar negeri disusutkan selama periode 40 tahun, bukan 27 tahun ini untuk properti hunian domestik. Dalam kedua kasus tersebut, Anda hanya mendepresiasi nilai struktur (bangunan); Anda tidak bisa mendepresiasi nilai tanah.
3. Anda menggunakan properti tersebut selama lebih dari 14 hari atau 10% dari total hari yang disewa. Dalam kasus ini, properti Anda dianggap sebagai tempat tinggal pribadi, dan peraturan untuk penggunaan pribadi berlaku. Anda dapat mengurangi bunga hipotek dan pajak properti, namun Anda tidak dapat mengurangi biaya sewa atau kerugian. Ingatlah: Jika anggota keluarga Anda menggunakan rumah tersebut (saudara perempuan, saudara, orang tua, kakek-nenek, anak-anak dan cucu), itu penting sebagai hari pribadi kecuali jika Anda mengumpulkan harga sewa yang adil.

Menjual Properti

Jika Anda menjual rumah Anda di luar negeri, perlakuan pajaknya sama dengan menjual rumah di U. S. - dan berbeda bergantung pada bagaimana properti itu digunakan. Jika Anda tinggal di rumah setidaknya dua dari lima tahun terakhir, ini memenuhi syarat sebagai tempat tinggal utama Anda dan Anda dapat mengeluarkan sampai $ 250.000 keuntungan modal (atau sampai $ 500.000 untuk pembayar pajak yang telah menikah) dari penjualan. Pengecualian penjualan di rumah utama ini tidak berlaku jika rumah tersebut bukan tempat tinggal utama Anda, dalam hal ini Anda akan berhutang pajak capital gain yang biasa.

Jika Anda menjual properti sewa di AS, Anda mungkin bisa melakukan pertukaran 1031 (juga disebut pertukaran sejenis), di mana Anda menukar satu properti sewaan untuk properti lain dengan nilai sama atau besar, pada dasar penangguhan pajak. Banyak investor menggunakan jenis transaksi ini untuk menghindari pembayaran pajak capital gain.

Perbedaan yang signifikan dalam perlakuan pajak terhadap properti domestik versus asing, bagaimanapun, adalah bahwa properti di U. S. tidak dianggap seperti-baik untuk properti manapun di luar negeri. U. S. Bagian 1031 hanya mengizinkan pertukaran domestik-untuk-domestik, dan asing-untuk-asing. U. S. mempertimbangkan setiap properti di luar U. S. untuk menjadi seperti jenis dengan properti serupa lainnya di luar U. S., jadi mungkin saja 1031 menukar rumah di Panama untuk yang lain di Panama, atau Ekuador atau Costa Rice, dalam hal ini. Itu tidak dapat dianggap seperti-jenis dengan properti apapun di U. S.

Pajak Berganda

Jika Anda mengoperasikan rumah Anda di luar negeri sebagai properti sewaan, Anda akan berutang pajak di negara tempat properti berada. Untuk mencegah pajak berganda, Anda dapat mengambil kredit pajak atas pengembalian pajak U. S. untuk setiap pajak yang Anda bayarkan ke negara asing sehubungan dengan pendapatan sewa bersih. Ada kredit pajak maksimum yang diperbolehkan, namun: Anda tidak dapat mengambil kredit lebih dari jumlah pajak U. S. atas pendapatan sewa, setelah dikurangi biaya.

Selain mengambil kredit pajak untuk pajak penghasilan yang dibayarkan, Anda juga dapat mengklaim kredit pajak luar negeri jika Anda menjual properti dan membayar pajak penghasilan di luar negeri.

Garis Bawah

Saat Anda membeli di luar negeri, Anda perlu ekstra hati-hati dengan perencanaan dan perinciannya. Banyak negara memiliki peraturan dan peraturan tentang siapa yang bisa memiliki properti, dan bagaimana penggunaannya. Jika Anda membeli rumah di luar negeri, pastikan transaksi dilakukan sehingga melindungi hak milik Anda. Di Amerika Serikat, pembeli rumah menerima hak atas properti; Perbedaan ini tidak begitu jelas di semua negara.

Perhatikan juga bahwa sebagai pemilik properti asing, Anda mungkin diminta untuk mengajukan sejumlah formulir pajak U. S., tergantung pada situasi Anda yang sebenarnya. Misalnya, jika Anda menyewakan rumah Anda ke luar negeri dan membuka rekening bank untuk mengumpulkan uang sewa, Anda harus mengajukan formulir FBAR (Laporan Bank Asing dan Neraca Keuangan) jika nilai keseluruhan dari semua akun Anda adalah $ 10.000 atau lebih "pada setiap hari dari tahun kalender. " Bentuk lain termasuk Formulir 5471 - Informasi Kembali U. S. Orang dengan Hormat kepada Perusahaan Asing Tertentu (jika kepemilikan Anda dilakukan di perusahaan asing); dan Formulir 8858 - Informasi Kembali dari U. S. Orang-orang yang Menghormati Entitas Asing yang Diabaikan (jika properti lepas pantai Anda dimiliki oleh LLC asing).

Karena kepemilikan dan undang-undang perpajakan asing rumit dan berubah dari waktu ke waktu, lindungi diri Anda dengan berkonsultasi dengan akuntan pajak yang berkualitas dan / atau pengacara real estat baik di luar negeri maupun di Amerika Serikat.