Suku bunga, terutama suku bunga di bursa antar bank dan tagihan Treasury, memiliki pengaruh besar terhadap nilai penghasil pendapatan real estat seperti pada kendaraan investasi manapun. Karena pengaruh tingkat suku bunga terhadap kemampuan individu untuk membeli properti residensial (dengan menaikkan atau menurunkan biaya modal hipotek) sangat dalam, banyak orang salah menganggap bahwa satu-satunya faktor penentu dalam penilaian real estat adalah tingkat bunga hipotek. Namun, suku bunga KPR hanya satu faktor terkait minat yang mempengaruhi nilai properti. Karena suku bunga juga mempengaruhi arus modal, maka permintaan dan penawaran modal dan tingkat pengembalian yang diminta investor atas investasi, suku bunga akan mendorong harga properti dengan berbagai cara.

Fundamental Fundamental Untuk memahami bagaimana pengaruh suku bunga yang dipengaruhi oleh pemerintah, arus modal, dan tingkat suku bunga mempengaruhi nilai properti, Anda harus memiliki pemahaman dasar tentang pendekatan pendapatan terhadap nilai real estat. Meskipun nilai real estat dipengaruhi oleh penawaran dan permintaan properti di lokasi tertentu dan biaya penggantian untuk mengembangkan properti baru, pendekatan pendapatan adalah teknik penilaian yang paling umum bagi investor. Pendekatan pendapatan yang diberikan oleh penilai properti komersial dan oleh penjamin emisi dan investor investasi yang didukung oleh real estat sangat mirip dengan analisis arus kas diskonto yang dilakukan pada investasi ekuitas dan obligasi.

Secara sederhana, valuasi dimulai dengan meramalkan pendapatan properti, yang berbentuk wesel bayar yang diantisipasi atau, dalam kasus hotel, perkiraan okupansi hotel dikalikan dengan biaya rata-rata per kamar. Kemudian, dengan mengambil semua biaya tingkat properti, termasuk biaya pendanaan, analis masuk pada pendapatan operasional bersih (NOI), atau arus kas yang tersisa, setelah semua biaya operasional.

Dengan mengurangi semua biaya modal, serta setiap modal investasi untuk memelihara atau memperbaiki properti dan biaya tidak khusus lainnya dari NOI, hasilnya adalah arus kas bersih (net cash flow / NCF). Karena properti biasanya tidak menyimpan uang tunai atau memiliki kebijakan dividen yang sama, NCF sama dengan uang tunai yang tersedia bagi investor dan sama dengan uang tunai dari dividen, yang digunakan untuk menilai ekuitas atau investasi pendapatan tetap. Dengan mengkapitalisasi dividen atau dengan mendiskontokan arus kas (termasuk nilai residu) untuk periode investasi tertentu, nilai properti ditentukan.

Arus Modal

Suku bunga dapat secara signifikan mempengaruhi biaya pembiayaan dan tingkat suku bunga KPR, yang pada gilirannya mempengaruhi biaya tingkat properti dan karenanya mempengaruhi nilai. Namun, penawaran dan permintaan modal dan investasi bersaing memiliki dampak terbesar terhadap tingkat pengembalian (RROR) dan nilai investasi yang dibutuhkan.Karena Dewan Federal Reserve telah mengalihkan fokus dari kebijakan moneter dan lebih ke arah mengelola suku bunga sebagai cara untuk merangsang ekonomi atau mencegah inflasi, kebijakannya memiliki dampak langsung terhadap nilai semua investasi.

Karena nilai tukar antar bank turun, biaya dana berkurang, dan dana mengalir ke sistem; Sebaliknya, ketika tingkat suku bunga naik, ketersediaan dana menurun. Sedangkan untuk real estat, perubahan suku bunga pinjaman antar bank menambah atau mengurangi jumlah modal yang tersedia untuk investasi. Jumlah modal dan biaya modal mempengaruhi permintaan tetapi juga persediaan, modal yang tersedia untuk pembelian dan pengembangan real estat. Misalnya, ketika ketersediaan modal ketat, penyedia modal cenderung meminjamkan lebih sedikit sebagai persentase nilai intrinsik, atau tidak sejauh "tumpukan modal". Ini berarti bahwa pinjaman dilakukan pada rasio pinjaman terhadap nilai yang lebih rendah, sehingga mengurangi arus kas leverage dan nilai properti.

Perubahan arus modal ini juga dapat berdampak langsung pada dinamika penawaran dan permintaan untuk properti. Biaya modal dan ketersediaan modal mempengaruhi pasokan dengan menyediakan tambahan modal untuk pengembangan properti dan juga mempengaruhi populasi calon pembeli yang mencari kesepakatan. Kedua faktor ini bekerja sama untuk menentukan nilai properti.

Harga Diskon

Dampak paling nyata dari suku bunga terhadap nilai real estat dapat dilihat pada derivasi tingkat diskonto atau kapitalisasi. Tingkat kapitalisasi dapat dipandang sebagai tingkat dividen investor yang diminta, sementara tingkat diskonto sama dengan jumlah total pengembalian investor. K biasanya menunjukkan RROR, sedangkan tingkat kapitalisasi sama dengan (K-g), di mana

g

adalah pertumbuhan pendapatan yang diharapkan atau kenaikan apresiasi modal. Masing-masing suku bunga ini dipengaruhi oleh suku bunga yang berlaku karena nilainya sama dengan tingkat bebas risiko ditambah premi risiko .

Bagi kebanyakan investor, tingkat bebas risiko adalah tingkat pada U. S. Treasuries; Ini dijamin oleh kredit pemerintah U. S., jadi dianggap bebas risiko karena probabilitas default sangat rendah. Karena investasi berisiko tinggi harus mencapai tingkat pengembalian yang sepadan untuk mengimbangi risiko tambahan yang ditanggung, ketika menentukan tingkat diskonto dan tingkat kapitalisasi, investor menambahkan premi risiko ke tingkat bebas risiko untuk menentukan tingkat pengembalian yang disesuaikan dengan risiko yang diperlukan pada setiap investasi yang dipertimbangkan. . Karena K (tingkat diskonto) sama dengan tingkat bebas risiko ditambah premi risiko, tingkat kapitalisasi sama dengan tingkat bebas risiko ditambah premi risiko, yang tidak diantisipasi pertumbuhannya (g) dalam pendapatan. Meskipun premi risiko bervariasi karena penawaran dan permintaan dan faktor risiko lainnya di pasar, tingkat diskonto akan bervariasi karena perubahan tingkat suku bunga yang membuat mereka naik. Bila imbal hasil yang diminta pada kenaikan investasi pesaing atau pengganti, nilai real estat turun; Sebaliknya ketika suku bunga turun, harga real estat meningkat. Garis Bawah

Penting untuk berfokus pada tingkat hipotek karena mereka memiliki pengaruh langsung terhadap harga real estat.Jika Anda calon pemilik rumah atau investor real estat, cara mudah untuk meneliti tingkat suku bunga saat ini adalah dengan menggunakan kalkulator hipotek.

Yang mengatakan, penting untuk dicatat bahwa perubahan suku bunga mempengaruhi banyak aspek real estat. Di luar harga rumah baru Anda, suku bunga juga mempengaruhi ketersediaan modal dan permintaan investasi. Aliran modal ini mempengaruhi penawaran dan permintaan properti dan, akibatnya, hal itu mempengaruhi harga properti. Juga, suku bunga juga mempengaruhi imbal hasil investasi pengganti, dan harga berubah agar tetap sesuai dengan risiko inheren dalam investasi real estat. Perubahan tingkat pengembalian yang diperlukan untuk real estat juga bervariasi selama periode destabilisasi di pasar kredit. Karena investor memperkirakan variabilitas yang meningkat pada tingkat di masa mendatang atau kenaikan risiko, premi risiko semakin melebar, sehingga meningkatkan tekanan pada harga properti.