Anda telah meninjau persyaratan untuk jenis hipotek yang Anda inginkan. Anda telah memastikan bahwa Anda memiliki nilai kredit, uang muka dan rasio hutang terhadap pendapatan (DTI) yang dibutuhkan oleh pinjaman. Jadi mengapa aplikasi pinjaman anda ditolak?

Persyaratan ketat yang disebut lapisan pemberi pinjaman salah. Lender overlay adalah aturan broker hipotek perorangan dan bank yang lebih ketat dari peraturan yang ditetapkan entitas pemerintah untuk berbagai produk hipotek.

Lapisan pemberi pinjaman juga hadir dalam bentuk persyaratan dokumentasi yang lebih ketat, seperti harus mengirimkan lebih banyak dokumen (laporan mutasi bank) untuk pembiayaan kembali FHA Streamline, daripada yang dibutuhkan FHA sendiri. Dokumen yang tidak lolos juga bisa mengakibatkan penolakan yang tak terduga. Lender overlay mempengaruhi refinances juga.

Artikel ini membahas secara detil apa itu lapisan pemberi pinjaman. Ini kemudian menjelaskan bagaimana Anda, sebagai peminjam, dapat meningkatkan peluang Anda untuk mendapatkan hipotek kendati ada lapisan pemberi pinjaman.

Kriteria Peminjam Minimum untuk Kualifikasi Mortgage Kriteria minimum yang harus Anda penuhi untuk mendapatkan hipotek tergantung pada jenis hipotek yang Anda lamar. Untuk kebanyakan hipotek, Fannie Mae dan Freddie Mac menetapkan pedomannya, karena kedua entitas ini membeli persentase hipotek yang signifikan dari kreditur dan pialang yang memilikinya. Untuk hipotek FHA, Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) menetapkan kriteria ini karena pemerintah membayar pemberi pinjaman saat peminjam gagal membayar pinjaman ini. Demikian pula, Departemen Urusan Veteran menjamin dan menetapkan kualifikasi peminjam minimum untuk pinjaman VA.

Lender Overlay: Dasar-dasar Sementara Fannie Mae, Freddie Mac, HUD dan VA menetapkan kriteria peminjam minimum, mereka sebenarnya tidak mengeluarkan hipotek: pemberi pinjaman melakukannya. Karena pemberi pinjaman harus melindungi kepentingan keuangan mereka sendiri, mereka mungkin memilih untuk menggunakan kriteria pinjaman yang lebih ketat jika mereka merasa standar minimum tidak cukup tinggi.

Misalnya, sementara FHA mungkin memerlukan skor FICO minimal 580 untuk memenuhi syarat untuk program uang muka FHA 3. 5%, pemberi pinjaman mungkin telah belajar dari pengalamannya sendiri bahwa peminjam FHA dengan nilai kredit di bawah 640 lebih cenderung default, jadi hanya akan memperpanjang pinjaman FHA kepada peminjam dengan setidaknya nilai kreditnya. Meskipun FHA menjamin pinjaman, kreditor masih ingin menghindari penyitaan mahal.

Pemberi pinjaman juga memberlakukan overlay untuk mengurangi risiko bahwa mereka akan dipaksa untuk membeli kembali uang hipotek yang telah mereka jual ke Fannie atau Freddie. Fannie dan Freddie dapat memaksa buyback jika pemberi pinjaman gagal mengikuti panduan pinjaman entitas tersebut. Krisis pasca perumahan, pembelian kembali paksa ini, yang juga disebut "meletakkan kembali" atau "membeli kembali," menyebabkan masalah besar bagi kreditur. Pemberi pinjaman, pada gilirannya, menjadi lebih berhati-hati dalam mengeluarkan hipotek.

Bagaimana Peminjam Marjinal Bisa Disetujui Meskipun Hamparan Jika Anda berada di ambang persyaratan minimum yang ditentukan oleh Fannie, Freddie, HUD atau VA, persyaratan tambahan yang dikenakan oleh pemberi pinjaman kemungkinan akan berarti bahwa Anda memenangkan ' t memenuhi syarat untuk hipotek. Jadi bagaimana Anda menemukan pemberi pinjaman yang tidak memiliki overlay?

"Pemberi pinjaman biasanya tidak secara luas mengiklankan penggunaan lapisan mereka, atau sebaliknya, kurangnya lapisan mereka," kata Scott Fletcher, EVP tentang kebijakan penjaminan emisi dan kredit di Fairway Independent Mortgage Corp. di New Berlin, Wis. "In Beberapa kasus, peminjam dapat meninjau panduan pemberi pinjaman secara online di halaman web pemberi pinjaman. Namun, dalam banyak kasus, jenis penelitian ini memerlukan pembicaraan dengan karyawan pemberi pinjaman, secara mendalam, tentang situasi spesifik mereka dan apakah pemberi pinjaman memiliki program hipotek yang akan sesuai dengan kebutuhan mereka. "Amy Tierce, VP Regional Fairway's Needham, Mass cabang, mengatakan bahwa sangat sulit bagi konsumen untuk mengetahui apakah pemberi pinjaman menggunakan lapisan. Dia mengatakan peminjam harus memulai dengan rujukan ke pemberi pinjaman yang benar-benar akan meninjau profil keuangan peminjam. Jika pemberi pinjaman itu tidak dapat menyetujui pinjaman tersebut, ia harus bisa merujuk kreditur kompeten lain yang bisa.

Lapisan pemberi pinjaman tidak hanya menambahkan pedoman underwriting yang lebih ketat, katanya. Mereka juga mempengaruhi tingkat suku bunga, dengan setiap overlay yang menyertai penyesuaian tingkat suku bunga. "Pemberi pinjaman yang menghapus overlay pada underwriting pada umumnya masih memiliki kenaikan harga yang meningkat sesuai tarif," katanya.

"Sebagian besar petugas pinjaman tidak tahu bahwa hamparan [perusahaan mereka] atau setiap pemberi pinjaman dapat melakukan sesuatu yang berbeda," kata broker hipotek Todd Huettner dari Huettner Capital di Denver, Colo. "Perbedaannya bisa sangat besar. Ini adalah bagian alasan mengapa begitu banyak orang tidak diberi pinjaman saat mereka benar-benar bisa lolos, mereka tidak memenuhi persyaratan pemberi pinjaman tertentu, tapi mungkin tidak masalah dengan yang lain, "katanya.

Jika peminjam dapat menemukan pemberi pinjaman yang menjual langsung ke Fannie atau Freddie, mereka mungkin bisa menghindari hamparan yang mungkin dimiliki bank-bank besar. Sulit untuk menemukan pemberi pinjaman semacam itu, kata Dean Vlamis, wakil presiden pinjaman perumahan dengan PERL Mortgage di Chicago. Jika peminjam mendatanginya dengan nilai kredit atau rasio hutang terhadap pendapatan, dia bisa mencari pemberi pinjaman akhir yang tidak memiliki hamparan yang akan mencegah peminjam lolos kualifikasi. Dia memiliki fleksibilitas ini karena PERL adalah pemberi pinjaman koresponden, yang berarti mereka menanggung dan mendanai pinjaman, lalu menjualnya setelah ditutup.

"Intinya adalah kebanyakan kreditur hanya memiliki satu opsi, jadi Anda kurang beruntung jika Anda tidak memenuhi lapisannya," kata Huettner. Konsumen tidak tahu, dan petugas pinjaman biasanya tidak tahu atau tidak mau memberi tahu Anda, jika pemberi pinjaman lain akan menyetujui pinjaman Anda. Bekerja dengan broker memberi Anda akses ke berbagai kreditur dan mungkin lebih banyak pilihan.

Lender Overlay dan Mengubah Kondisi Pasar

Lapisan pemberi pinjaman tidak diatur dalam batu; Mereka berubah karena kondisi ekonomi dan kondisi pasar perumahan bergeser. "Pemberi pinjaman akan menyesuaikan standar underwriting mereka, termasuk lapisan, sebagai respons terhadap banyak hal," kata Fletcher. "Perubahan di pasar perumahan, selera investor, lingkungan peraturan, kekuatan pasar (persaingan) dan toleransi risiko, antara lain, akan menyebabkan kreditur terus mengevaluasi standar mereka, "katanya.

Alasan jelas bagi bank untuk meredakan lapisan mereka adalah uang, kata Vlamis. "Jika mereka ingin meningkatkan bisnis hipotek mereka, mereka dapat dengan mudah meringankan pedoman mereka, sehingga memudahkan lebih banyak orang untuk meminjam," katanya.

Tierce mengatakan bahwa ketika pemberi pinjaman lebih percaya diri tentang ekonomi dan kurang takut dengan penurunan nilai rumah dan potensi penyitaan, lapisan dapat mereda.

Kecenderungan untuk berlapis untuk berubah dari waktu ke waktu berarti bahwa menunggu pada akhirnya memungkinkan Anda untuk memenuhi syarat. Simpanlah keuangan Anda untuk sementara waktu.

Garis Dasar

Hamparan umumnya melukai peminjam yang memiliki risiko default yang berpotensi lebih tinggi karena masalah kredit atau uang muka terbatas, kata Vlamis. Karena membuat frustrasi karena bisa ditolak, peminjam dapat menggunakan pengalaman tersebut sebagai titik awal untuk melakukan perubahan - seperti membersihkan kredit dan menabung lebih untuk uang muka - yang akan memungkinkan mereka memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek di masa depan.