Berinvestasi di properti sewaan bisa menjadi langkah finansial yang cerdas. Sebagai permulaan, properti sewaan bisa memberi sumber pendapatan tetap saat Anda membangun ekuitas dan properti (idealnya) dihargai. Ada juga manfaat pajak: Anda dapat mengurangi biaya sewa dari pendapatan sewa yang Anda peroleh, sehingga menurunkan kewajiban pajak Anda. Sebagian besar biaya sewa properti - termasuk asuransi hipotek, pajak properti, biaya perbaikan dan perawatan, biaya kantor rumah, asuransi, jasa profesional dan biaya perjalanan yang berkaitan dengan manajemen - dikurangkan pada tahun ketika Anda membelanjakan uangnya. Untuk rincian tambahan, lihat Pengurangan Pajak Bagi Pemilik Properti Sewa.

Namun, potongan pajak utama lainnya - yang untuk depresiasi - bekerja secara berbeda. Penyusutan adalah proses yang digunakan untuk mengurangi biaya pembelian dan peningkatan properti sewa (untuk primer yang cepat, lihat Pengantar Depresiasi ). Daripada mengambil satu deduksi besar pada tahun yang Anda beli (atau memperbaiki) properti, penyusutan mendistribusikan deduksi sepanjang masa manfaat properti. IRS memiliki peraturan yang sangat spesifik mengenai depresiasi, dan jika Anda memiliki properti sewaan, penting untuk memahami bagaimana proses kerjanya.

Properti mana yang bisa dikenai biaya?

Menurut IRS, Anda dapat mendepresiasi properti sewa jika memenuhi semua dari persyaratan ini:

• Anda memiliki properti itu (Anda dianggap pemiliknya bahkan jika properti tersebut terkena hutang ).
• Anda menggunakan properti di bisnis Anda atau sebagai aktivitas menghasilkan pendapatan. Properti itu memiliki umur manfaat yang dapat ditentukan (artinya itu adalah sesuatu yang telah habis, peluruhan, habis, menjadi usang atau kehilangan nilainya dari sebab-sebab alami).
• Properti ini diperkirakan akan bertahan lebih dari satu tahun.

Bahkan jika properti memenuhi semua persyaratan di atas, tidak dapat disusutkan jika ditempatkan dalam layanan dan dibuang (atau tidak lagi digunakan untuk penggunaan bisnis) di tahun yang sama. Karena tanah tidak aus, busuk atau habis, tidak bisa disangkal. Dan, secara umum, Anda tidak dapat mendepresiasi biaya pembersihan, penanaman, dan lansekap, karena kegiatan tersebut dianggap sebagai bagian dari biaya tanah.

Kapan Depresiasi Mulai dan Berakhir?

Anda dapat mulai mengambil potongan depresiasi begitu properti "ditempatkan dalam pelayanan" atau siap dan tersedia untuk digunakan sebagai sewa. Inilah contohnya: Anda membeli properti sewa pada tanggal 15 Mei. Setelah bekerja di rumah selama beberapa bulan, Anda memilikinya siap untuk disewa pada tanggal 15 Juli, jadi Anda mulai beriklan secara online dan di koran lokal. Anda menemukan penyewa, dan sewa rumahnya dimulai pada tanggal 1 September. Karena rumah itu telah siap melayani (yaitu siap untuk disewakan dan diduduki) pada tanggal 15 Juli, Anda akan mulai mendepresiasi rumah tersebut pada bulan Juli (bukan pada bulan September ketika Anda mulai mengumpulkan uang sewa).

Anda terus mendepresiasi properti sampai

Anda telah mengurangkan seluruh biaya atau dasar lainnya di properti itu,

• atau Anda mengembalikan properti tersebut dari layanan, walaupun Anda belum sepenuhnya menagih biaya atau dasar lainnya Properti dipensiunkan sejak layanan tidak lagi digunakan sebagai properti penghasil pendapatan - atau jika Anda menjual atau menukarkannya, mengubahnya menjadi penggunaan pribadi, meninggalkannya, atau dihancurkan.
• Anda dapat terus mengklaim pengurangan penyusutan untuk properti yang sementara "menganggur," atau tidak digunakan. Jika Anda melakukan perbaikan setelah satu penyewa bergerak keluar, misalnya, Anda masih bisa mendepresiasi properti saat Anda menyiapkannya untuk penyewa berikutnya.

Metode Depresiasi

Tiga faktor menentukan jumlah penyusutan yang dapat dikurangkan setiap tahun: dasar Anda dalam properti, masa pemulihan dan metode penyusutan yang digunakan. Setiap properti sewa perumahan yang ditempatkan pada layanan setelah tahun 1986 disusutkan menggunakan Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), sebuah teknik akuntansi yang menyebarkan biaya (dan pengurangan penyusutan) selama 27,5 tahun, jumlah waktu IRS menganggapnya sebagai " masa manfaat "dari properti sewaan.

Meskipun selalu disarankan agar Anda bekerja dengan akuntan pajak yang berkualitas saat menghitung penyusutan, langkah dasarnya adalah sebagai berikut:

Tentukan basis properti

1. . Dasar properti adalah biayanya: jumlah yang Anda bayarkan (secara tunai, dengan hipotek atau dengan cara lain) untuk mendapatkan properti itu. Beberapa biaya penyelesaian dan biaya penutupan, termasuk biaya legal, biaya perekaman, survei, pajak pengalihan, asuransi judul dan jumlah penjual yang Anda setujui untuk membayar (seperti pajak balik), termasuk dalam basis. Beberapa biaya penyelesaian dan biaya penutupan tidak dapat disertakan dalam basis Anda, termasuk premi asuransi kebakaran, sewa yang berkaitan dengan hunian properti sebelum penutupan dan biaya yang terkait dengan mendapatkan (atau refinancing) pinjaman: poin, premi asuransi hipotek, biaya laporan kredit dan biaya penilaian Pisahkan biaya tanah dan bangunan
2. . Karena Anda hanya dapat menurunkan biaya bangunan, dan bukan tanahnya, Anda harus menentukan nilai masing-masing untuk mendepresiasi jumlah yang benar. Untuk menentukan nilainya, Anda dapat menggunakan nilai pasar wajar masing-masing pada saat Anda membeli properti tersebut, atau Anda dapat mendasarkan jumlah tersebut pada nilai pajak real estat yang dinilai. Katakanlah Anda membeli rumah seharga $ 110.000. Nilai penilaian pajak real estat terbaru properti di $ 90.000, dimana $ 81.000 untuk rumah, dan $ 9.000 untuk tanah. Oleh karena itu, Anda dapat mengalokasikan 90% ($ 81.000 ÷ $ 90.000) dari harga pembelian ke rumah, dan 10% ($ 9, 000 ÷ $ 90.000) dari harga beli ke tanah. Tentukan dasar Anda di rumah
3. . Sekarang setelah mengetahui basis properti (rumah ditambah tanah) dan nilai rumah, Anda bisa menentukan basis Anda di rumah. Dengan menggunakan contoh di atas, basis Anda di rumah - jumlah yang dapat disusutkan - akan menjadi $ 99.000 (90% dari $ 110.000).Dasar Anda di tanah adalah $ 11.000 (10% dari $ 110.000). Tentukan dasar yang disesuaikan, jika perlu
4. . Anda mungkin harus meningkatkan atau menurunkan basis Anda untuk kejadian tertentu yang terjadi antara saat Anda membeli properti dan saat Anda memilikinya siap untuk disewa. Contoh kenaikan menjadi dasar mencakup biaya penambahan atau penyempurnaan (yang memiliki masa manfaat minimal satu tahun) yang dilakukan sebelum Anda menempatkan properti tersebut dalam layanan, uang yang Anda keluarkan untuk memulihkan properti yang rusak, biaya untuk membawa layanan utilitas ke properti dan biaya hukum tertentu. Contoh penurunan menjadi dasar mencakup pembayaran asuransi yang Anda terima sebagai akibat dari kerusakan atau pencurian, kehilangan korban yang tidak tercakup oleh asuransi Anda dimana Anda mengambil potongan dan uang yang Anda terima untuk memberikan kemudahan.

Sistem yang Akan Digunakan

Langkah selanjutnya meliputi penentuan dua Sistem Pemrosesan Biaya Percepatan Percepatan (MACRS) yang diterapkan: General Depreciation System (GDS) atau Alternative Depreciation System (ADS). GDS adalah yang paling umum, dan secara umum, Anda harus menggunakannya kecuali Anda membuat pemilihan ADS yang tidak dapat dibatalkan, atau undang-undang mengharuskan Anda memanfaatkan ADS. ADS dimandatkan saat properti tersebut:

memiliki bisnis yang memenuhi syarat menggunakan 50% waktu atau kurang

• yang memiliki penggunaan bebas pajak
• yang dibiayai oleh obligasi bebas pajak
• digunakan terutama untuk pertanian < Setelah Anda mengetahui sistem MACRS yang berlaku, Anda dapat menentukan periode pemulihan untuk properti. Periode pemulihan menggunakan GDS adalah 27,5 tahun untuk properti hunian; Jika Anda menggunakan ADS, periode pemulihan untuk tipe properti yang sama adalah 40 tahun.
• Sekarang, Anda perlu menentukan jumlah yang dapat disusutkan setiap tahunnya. Karena sebagian besar properti sewa perumahan menggunakan GDS, kami akan berfokus pada penghitungan itu.

Untuk setiap tahun penuh properti sedang dalam pelayanan, Anda akan terdepresiasi dengan jumlah yang sama: 3. 636% setiap tahun selama Anda terus terdepresiasi properti. Jika properti itu dalam pelayanan kurang dari satu tahun (misalnya, Anda membeli sebuah rumah di bulan Mei dan mulai menyewa pada bulan Juli), Anda akan terdepresiasi dengan persentase yang lebih kecil tahun itu, tergantung kapan layanan itu dilakukan. Menurut Properti Sewa Hunian IRS - tabel GDS:

Januari

3. 485%

Februari	3. 182%
Maret	2. 879%
April	2. 576%
Mei	2. 273%
Juni	1. 970%
Juli	1. 667%
Agustus	1. 364%
September	1. 061%
Oktober	0. 758%
November	0. 455%
Desember	0. 152%
Misalnya, ambillah rumah yang memiliki basis $ 99.000 dan itu mulai beroperasi pada tanggal 15 Juli. Untuk tahun pertama, kami akan terdepresiasi 1. 667%, atau $ 1, 650 ($ 99.000 x 1. 667%). Untuk setiap tahun setelahnya, kami akan terdepresiasi pada tingkat 3. 636%, atau $ 3, 599. 64, selama sewa tersebut beroperasi selama setahun penuh. Perhatikan bahwa angka ini pada dasarnya setara dengan mengambil dasar dan membagi dengan periode pemulihan 27. 5: $ 99.000 ÷ 27. 5 = $ 3, 600. Selisihnya berasal dari tahun pertama pelayanan parsial.	Garis Dasar

Penyusutan bisa menjadi alat yang berharga jika Anda berinvestasi di properti sewa karena memungkinkan Anda untuk menyebarkan biaya untuk membeli properti tersebut selama beberapa dekade, sehingga mengurangi kewajiban pajak setiap tahun. Tentu saja, jika Anda mendepresiasi properti dan kemudian menjualnya lebih dari nilai yang disusutkan, Anda akan berhutang pajak atas keuntungan tersebut melalui Pajak Penarikan Kembali Penyusutan.

Karena undang-undang pajak properti sewa rumit dan berubah secara berkala, sebaiknya Anda bekerja dengan akuntan pajak yang berkualitas saat membuat, mengoperasikan dan menjual bisnis properti sewa Anda. Ini memastikan Anda akan menerima perawatan pajak yang paling menguntungkan - dan juga membantu Anda menghindari kejutan pada saat pajak.