Ada enam cara berbeda untuk mendapatkan hasil dari jenis hipotek terbalik yang paling populer, Home Equity Conversion Mortgage (HECM). Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD), yang mengatur HECMs, menyebut pilihan ini sebagai "rencana pembayaran. "Anda dapat memilih untuk mendapatkan jumlah besar di depan, membuat garis kredit yang dapat Anda gunakan sesuai kebutuhan, menerima pembayaran bulanan yang sama - atau memilih beberapa kombinasi dari opsi ini.

Rencana yang Anda pilih akan mempengaruhi jumlah uang yang Anda terima dalam jangka pendek dan panjang, seberapa cepat Anda menggunakan ekuitas rumah Anda dan seberapa efektif hipotek terbalik membantu tujuan keuangan Anda. Inilah cara melihat bagaimana setiap rencana pembayaran bekerja dan pro dan kontra masing-masing. (Jika Anda tidak terbiasa dengan pinjaman ini, pelajari peraturan yang berlaku untuk semua HECM, apa pun rencana pembayaran yang Anda pilih, di A Look at the Regulation of Reverse Mortgages .

! --2 ->

Rencana Pembayaran Tingkat Bunga Tetap

Jika Anda menginginkan hipotek reverse fixed-rate, Anda hanya memiliki satu opsi pembayaran: satu pembayaran lump-sum-sum-sum. Cara kerjanya:

Menerima jumlah besar sekaligus segera setelah hipotek terbalik Anda ditutup. Bunga timbul dari jumlah tersebut, premi asuransi hipotek bulanan yang sedang berlangsung serta biaya penutupan yang dibiayai sampai hipotek terbalik jatuh tempo dan harus dibayar. Tingkat suku bunga awal lebih tinggi daripada dengan rencana tingkat penyesuaian, namun tingkat suku bunga yang diharapkan dari waktu ke waktu lebih rendah.

Pro:

Gunakan jenis pinjaman ini untuk melunasi saldo hipotek yang tinggi atau menutupi biaya besar lainnya. "Lump sum distribution bekerja paling baik untuk orang-orang yang memiliki hipotek besar yang harus mereka bayar," kata Casey Fleming, penasihat hipotek yang saat ini bekerja untuk C2 Financial Corp. dan memiliki pengalaman lebih dari 30 tahun di industri hipotek. Dia mengatakan ini adalah pilihan terbaik jika Anda perlu mengambil semua atau sebagian besar hasil Anda yang tersedia sekaligus. Kontra: Anda tidak dapat menerima dana tambahan dari pinjaman ini di masa mendatang. Peminjam yang tidak pandai mengelola uang atau kehilangan kemampuan mereka melakukannya berisiko memboroskan dana atau membelanjakannya terlalu cepat. Scammers kadang meyakinkan para senior untuk mengambil jenis pinjaman atau target pemilik rumah yang baru-baru ini mengambil satu. (Pelajari bagaimana melindungi diri Anda dan orang yang Anda cintai di Hati-hati Dari Penipuan Hipotek ini .) Fleming mengatakan bahwa kelemahan terbesar adalah bahwa "untuk hampir semua kasus, hasil imbang maksimum pada tahun pertama adalah 60% dari awal batas pokok Karena opsi ini hanya memiliki satu undian, jumlah maksimum pinjaman cukup rendah. "Anda mempertahankan 40% lainnya sebagai ekuitas rumah. Anda tidak bisa meminjam untuk itu 40%.Tapi memiliki ekuitas ini bisa berguna jika Anda ingin menjual rumah Anda dan melunasi hipotek terbalik Anda.

Untuk mengakses semua ekuitas Anda dari waktu ke waktu, Anda harus memilih paket pembayaran yang dapat disesuaikan.

Rencana Pembayaran Tingkat-Adjustable

Lima rencana pembayaran hipotek lainnya memiliki tingkat yang dapat disesuaikan. Jika Anda memilih salah satunya, ada tiga kemungkinan bagaimana tingkat bunga Anda dapat berubah. Hanya satu yang akan mengajukan hipotek Anda, dan akan diungkapkan dalam dokumen pinjaman Anda.

• Tingkat bunga Anda akan disesuaikan setahun sekali. Tingkat suku bunga akan didasarkan pada indeks Constant Maturity Treasury (CMT) plus margin yang ditetapkan oleh pemberi pinjaman. Tingkat tidak dapat meningkat lebih dari 2% per tahun, dan tidak dapat meningkat atau turun lebih dari 5% dari tingkat awal selama jangka waktu pinjaman.

• Tingkat suku bunga Anda akan disesuaikan setiap bulan berdasarkan indeks CMT ditambah margin yang ditetapkan oleh pemberi pinjaman. Tingkat bunga tidak dapat meningkat lebih dari 10% selama masa pinjaman, dan tidak ada batasan seberapa rendah tingkat suku bunga yang dapat dikeluarkan.

• Tingkat suku bunga Anda akan disesuaikan setiap bulan berdasarkan pada London Interbank Offered Rate (LIBOR) ditambah margin yang ditetapkan oleh pemberi pinjaman . Tingkat suku bunga tidak dapat meningkat lebih dari 10% selama masa pinjaman, dan tidak ada batasan seberapa rendah tingkat suku bunga dapat pergi.

Meskipun masalah skenario mana yang berlaku untuk pinjaman Anda karena hal itu mempengaruhi jumlah bunga pinjaman Anda yang timbul dari waktu ke waktu, tidak masalah dalam hal mempengaruhi pembayaran bulanan terjadwal atau jalur kredit yang ada. Perubahan suku bunga yang signifikan dengan hipotek terbalik tidak membuat Anda berisiko mengalami penyitaan seperti yang bisa dilakukan dengan hipotek maju. Tingkat bunga yang lebih tinggi mempengaruhi ekuitas rumah Anda, bagaimanapun, dan berarti Anda berdiri untuk menerima lebih sedikit jika Anda menjual rumah. Jika Anda berencana untuk tinggal di rumah Anda seumur hidup, kenaikan suku bunga mungkin tidak menjadi perhatian utama. Jika tidak, Anda mungkin ingin memastikan tingkat bunga pinjaman Anda sesuai skenario pertama, karena kenaikan suku bunga maksimum adalah 5% dan bukan 10%. Petugas pinjaman dan konselor hipotek balik Anda dapat membantu Anda memahami pilihan Anda dan bagaimana tingkat suku bunga yang dapat disesuaikan mempengaruhi situasi Anda (lihat Temukan Agen Konseling Hipotek Balik Kanan ).

Saat mengajukan hipotek terbalik dengan tingkat bunga yang dapat disesuaikan, ilustrasi opsi paket pembayaran Anda akan menggunakan tingkat bunga yang diharapkan. Ini adalah tebakan terbaik peminjam tentang tingkat bunga yang dapat disesuaikan rata-rata selama masa pinjaman Anda. Ini adalah salah satu dari tiga faktor utama dalam menentukan berapa banyak yang dapat Anda pinjam, bersama dengan usia peminjam termuda dan nilai properti.

Sekarang Anda memiliki pemahaman umum tentang bagaimana rencana tingkat disesuaikan dapat dilakukan, mari kita tinjau lima pilihan pembayaran Anda. Ingat bahwa "pembayaran" dalam konteks ini mengacu pada bagaimana Anda akan menerima hasil pinjaman.

Opsi 1: Rencana Pembayaran Kepemilikan

Cara kerjanya: Dapatkan pembayaran bulanan yang sama asalkan setidaknya satu peminjam tinggal di rumah sebagai tempat tinggal utama.Pembayaran bulanan dihitung dengan asumsi bahwa Anda akan berumur 100 tahun. Jika Anda tidak berharap untuk hidup selama itu, sebuah rencana pembayaran berjangka, yang akan dibahas selanjutnya, mungkin merupakan pilihan yang lebih baik. Jika Anda tinggal lebih lama, Anda akan terus menerima pembayaran. Jika Anda ingin menerima pembayaran bulanan yang mantap selama sisa hidup Anda di rumah Anda, rencana pembayaran kepemilikan adalah pilihan yang tepat.

Pro: "Pembayaran tenor sangat bagus untuk mereka yang mengira mereka akan tinggal di rumah dalam waktu lama, dan siapa yang membutuhkan pendapatan bulanan yang stabil," kata Fleming. Anda tidak perlu khawatir kehabisan hasil reverse mortgage dengan rencana pembayaran kepemilikan selama Anda terus memenuhi persyaratan pinjaman lainnya.

Kontra: Jika Anda memiliki tagihan besar untuk dilunasi, rencana ini tidak akan membantu Anda membayarnya. Juga, sementara rencana pembayaran ini tampaknya memberikan pendapatan yang terjamin seumur hidup, jika Anda harus pindah dari rumah Anda karena alasan kesehatan - atau jika Anda gagal memenuhi persyaratan properti yang diperlukan seperti asuransi pemilik rumah, pajak properti atau perawatan dasar - kebalikannya KPR akan jatuh tempo dan terhutang (ini benar berdasarkan rencana pembayaran apapun) dan Anda tidak akan menerima pembayaran lebih lanjut kecuali jika Anda menyembuhkan default. Anda akan menerima uang apa pun yang tersisa dari penjualan rumah Anda setelah hipotek terbalik dilunasi, namun dalam skenario terburuk dari pasar real estat yang depresi dikombinasikan dengan suku bunga tinggi, Anda mungkin tidak menghasilkan banyak uang.

Opsi 2: Rencana Pembayaran Berjangka

Cara kerjanya: Dapatkan pembayaran bulanan yang sama untuk jangka waktu tertentu yang Anda pilih - 10 tahun, misalnya. "Pembayaran berjangka paling baik jika Anda memiliki gagasan yang jelas tentang berapa lama Anda akan tinggal di rumah," kata Fleming. "Orang tua - 80 dan ke atas - atau mereka yang ingin pindah dalam beberapa tahun dapat memilih jenis ini. "

Pro: Pembayaran bulanan lebih tinggi dibandingkan dengan paket pembayaran kepemilikan. Meskipun Anda tidak akan menerima pembayaran bulanan tambahan setelah Anda mencapai akhir masa pinjaman, Anda akan dapat tetap tinggal di rumah sebagai tempat tinggal utama Anda sampai Anda meninggal dunia atau pindah (selama Anda terus memenuhi pinjaman lainnya kondisi, seperti membayar pajak properti Anda).

Kontra: Anda tidak akan mendapatkan penghasilan tetap seumur hidup kecuali jika Anda mati dalam masa pinjaman. Anda mungkin menggunakan ekuitas rumah Anda terlalu awal dalam hidup Anda dan tidak memiliki sumber dana lain untuk diandalkan.

Opsi 3: Line of Credit

Cara kerjanya: Dapatkan akses ke uang sesuai kebutuhan Anda. Anda dapat memutuskan kapan menarik garis kredit Anda dan jumlah yang harus diambil, selama saldo Anda di bawah batas utama. Pemberi pinjaman Anda tidak dapat meminta Anda untuk menarik jumlah minimum atau untuk menarik jumlah minimum pada jadwal yang telah ditentukan.

Pro: Garis kredit memberikan banyak fleksibilitas. Anda bisa menarik sejumlah besar uang di depan, kemudian meminjam dana tambahan dari waktu ke waktu; Anda mendapatkan akses ke ekuitas tambahan yang tetap terkunci dengan paket pembayaran fixed-rate. Anda juga bisa meninggalkan jalur yang tak tersentuh selama bertahun-tahun untuk mengantisipasi suatu hari saat Anda membutuhkannya.Anda dapat menarik jumlah yang sama atau serupa setiap bulan juga. Pada dasarnya, Anda dapat menyesuaikan penarikan Anda dengan kebutuhan Anda dan menyesuaikannya sesuai kebutuhan Anda. Garis kredit bisa bekerja seperti lump sum, tenure atau rencana jangka panjang, namun Anda memiliki kontrol lebih. Juga, bagian kredit Anda yang tidak terpakai tumbuh dari waktu ke waktu dengan tingkat bunga yang sama dengan yang Anda bayar dengan jumlah yang telah Anda pinjam, dan Anda hanya membayar bunga atas uang yang Anda benar-benar meminjam, yang dapat membuat lebih mudah untuk menjual dan bergerak kemudian atau berpotensi meninggalkan uang untuk ahli waris Anda. Tidak seperti jalur ekuitas ekuitas rumah, jalur kredit hipotek terbalik tidak dapat dicabut meskipun nilai rumah Anda menurun atau situasi keuangan Anda memburuk.

Kontra: Anda dapat membakar melalui jalur kredit dengan meminjam maksimum 60% dari batas pokok Anda di tahun pertama dan sisanya 40% pada hari pertama di tahun kedua. Jika Anda melakukannya, Anda akan kehilangan akses terhadap dana. Juga diperlukan waktu hingga lima hari kerja untuk menerima dana yang Anda minta dari batas kredit Anda, jadi Anda harus memastikan bahwa Anda menyimpan cukup uang di rekening giro untuk kebutuhan mendesak.

Opsi 4: Rencana Kepemilikan yang Diubah

Cara kerjanya: Mendapat pembayaran bulanan tetap dikombinasikan dengan akses ke jalur kredit selama satu peminjam menempati rumah sebagai tempat tinggal utama. Pembayaran bulanan tetap akan lebih kecil daripada jika Anda mendapatkan rencana kepemilikan yang lurus, dan garis kredit akan lebih kecil daripada jika Anda mendapatkan garis lurus rencana kredit, namun Anda memiliki akses ke jumlah dana yang sama.

Pro: Anda memiliki fleksibilitas dalam menetapkan pembayaran bulanan Anda serta fleksibilitas dalam memilih ukuran batas kredit Anda. Jika Anda menginginkan pembayaran bulanan yang lebih besar, Anda dapat memilih jalur kredit yang lebih kecil; Jika Anda menginginkan jalur kredit yang lebih besar, Anda dapat memilih pembayaran bulanan yang lebih kecil. Ini memungkinkan Anda memenuhi kebutuhan arus kas bulanan reguler Anda tanpa meminjam lebih dari yang seharusnya. Opsi ini membuat biaya bunga Anda turun dan menempatkan Anda pada risiko yang lebih kecil untuk menggunakan semua ekuitas Anda dan tidak mampu bergerak jika Anda menginginkan atau membutuhkannya nanti.

Kontra: Jika Anda memerlukan sejumlah besar segera, rencana pembayaran ini mungkin bukan pilihan terbaik Anda.

Pilihan 5: Rencana Istilah yang Diubah

Cara kerjanya: Dapatkan pembayaran bulanan tetap untuk jumlah bulan yang telah ditentukan, ditambah akses ke jalur kredit selama satu peminjam mempertahankan rumah sebagai miliknya tempat tinggal utamanya. Pembayaran bulanan tetap akan lebih kecil daripada jika Anda mendapatkan rencana jangka pendek, dan garis kredit akan lebih kecil daripada jika Anda mendapatkan garis lurus rencana kredit namun Anda memiliki akses ke jumlah dana yang sama.

Pro: Anda memiliki fleksibilitas dalam menetapkan ukuran pembayaran bulanan Anda dan berapa lama Anda akan menerimanya, dan nilainya akan lebih tinggi daripada rencana penguasaan masa berlaku yang dimodifikasi dengan ukuran kredit yang sama. . Anda juga mendapatkan fleksibilitas dalam memilih ukuran garis kredit Anda. Pada akhir semester, Anda masih memiliki akses ke hasil pinjaman jika Anda belum menggunakan batas kredit Anda.Seperti rencana penguasaan yang dimodifikasi, Anda dapat menahan agar biaya bunga turun dan mungkin memiliki cukup ekuitas yang tersisa untuk bergerak di kemudian hari.

Kontra: Anda bisa kehabisan hasil reverse mortgage. Anda hanya menerima pembayaran bulanan untuk jumlah bulan atau tahun tertentu, jadi Anda harus menggunakan garis kredit Anda dengan hati-hati jika Anda mengharapkan penghasilan lebih dari akhir semester. Rencana ini juga bukan pilihan terbaik untuk kebutuhan uang muka yang besar.

The Bottom Line

HECM menawarkan begitu banyak rencana pembayaran karena pemilik rumah memiliki banyak kebutuhan keuangan yang berbeda. Tidak ada pilihan khusus yang secara universal baik atau buruk.

"Pilihan mana yang terbaik bergantung sepenuhnya pada situasi dan kebutuhan klien," kata Fleming. Tapi, dia menambahkan, "Sebagai aturan umum, saya menyukai jalur kredit mengenai penguasaan atau pembayaran berjangka," karena jalur kredit memungkinkan Anda melakukan penarikan bulanan seperti yang Anda bisa dengan jangka waktu atau jangka waktu, namun memberi Anda fleksibilitas. mengambil lebih dalam keadaan darurat dan menimbulkan penghematan bunga jika Anda tidak perlu menggunakannya.

Lakukan penelitian Anda dan ajukan banyak pertanyaan kepada kreditur Anda dan konselor hipotek balik untuk mengetahui rencana pembayaran yang terbaik untuk Anda. (Untuk pembacaan yang terkait, lihat 5 Menandatangani Hipotek Balik adalah Ide Bagus dan Memilih Pemberi Pinjaman Hipotek Kanan yang Tepat .