Bagi banyak orang Amerika, real estat, dalam bentuk rumah keluarga atau properti sewaan, adalah kelas investasi terbesar mereka. Investor ini sering menganggap real estat sebagai salah satu investasi teraman dan paling andal menguntungkan selama periode waktu tertentu. Namun, investasi real estat melibatkan biaya masuk yang tinggi (biasanya didanai oleh pinjaman dengan bunga), masa investasi yang panjang, dan ketidakpastian yang besar. Alih-alih membeli properti yang sebenarnya, investor dapat mempertimbangkan untuk mengubur opsi real estat sebagai cara untuk berinvestasi di real estat dengan biaya lebih rendah dan dengan biaya yang lebih sedikit.

Pandangan Realistis Menghitung Laba di Real Estat

Seorang investor real estat pemula mungkin melihat sebuah apartemen dengan dua kamar tidur dan melihat bahwa dalam 5 tahun nilainya meningkat dari $ 100.000 menjadi $ 300 , 000 dan menyimpulkan tiga kali lipat nilai investasi. Namun, analisis sederhana ini merindukan pengeluaran rutin terkait yang dapat mencakup biaya pendanaan untuk pembelian properti, pembayaran bunga bulanan, biaya pendaftaran dan bea materai, pajak properti, komisi kepada agen selama pembelian atau penjualan, biaya asosiasi bulanan, pemeliharaan dan perbaikan, asuransi, dan pajak lokal yang berlaku lainnya (misalnya, pajak keuntungan modal yang dijual atau penilaian properti di atas tingkat tertentu yang memenuhi syarat pemilik untuk pajak kekayaan).

Dengan mempertimbangkan semua faktor ini, penilaian pengembalian properti yang realistis berkurang secara signifikan, dan mungkin tidak sepenuhnya dipahami oleh investor biasa (terkait: Cara Menghitung Pengembalian Investasi Anda). Perkembangan selama periode investasi dapat menyebabkan kesulitan dalam menjual properti di kemudian hari. Misalnya, jalan raya baru yang bising atau lonjakan kejahatan bisa mendevaluasi properti. (Terkait: Faktor Paling Penting Untuk Berinvestasi Di Real Estat)

Cara menurunkan biaya investasi dan keuntungan di real estat adalah melalui opsi real estat.

Apa itu Opsi Real Estat?

Pilihan real estat adalah kontrak yang dirancang khusus antara dua pihak (pembeli dan penjual). Penjual menawarkan pembeli pilihan untuk membeli properti, untuk jangka waktu tertentu dengan harga tetap. Pembeli membeli opsi untuk membeli atau tidak membeli properti selama jangka waktu yang ditentukan.

Untuk hak opsi ini, pembeli membayar premi opsi kepada penjual. Jika pembeli memutuskan untuk membeli properti tersebut (dengan kata lain, menggunakan opsi real estat), penjual harus menjual properti tersebut kepada pembeli sesuai dengan persyaratan kontrak yang ada.

Anda mungkin pernah menemukan konsep pilihan saat membeli saham. Pilihan memberi banyak pilihan kepada pembeli. Mereka bisa dieksekusi lebih awal (tipe Amerika), bertahan sampai opsi kedaluwarsa, atau dijual ke pembeli kedua sebelum kadaluarsa.

Pilihan real estat biasanya digunakan oleh pengembang properti dan investor di properti residensial komersial atau high-end.Pilihan real estat memberikan fleksibilitas dan biaya perdagangan yang lebih rendah dan kesempatan berinvestasi kepada pembeli, dengan keuntungan terbatas bagi penjual.

Contoh Perdagangan Pilihan Real Estat

Berikut adalah analisis risiko dan imbalan skenario opsi real estat yang komprehensif. Asumsikan bahwa pembangun memiliki $ 500.000 dan ingin membeli tanah yang penjualnya menginginkan $ 2 juta. Pembangun tidak yakin akan beberapa hal:

1) Dapatkah pembangun mengumpulkan $ 1. 5 juta melalui pinjaman bank atau sumber lainnya?

2) Dapatkah pembangun mendapatkan izin yang diperlukan untuk pengembangan perumahan atau komersial atau pembagian bagian lebih lanjut dari properti itu?

3) Dapatkah pembangun mengumpulkan uang dan mendapatkan izin sebelum pembangun lain membeli tanah itu?

Dalam situasi ini, pilihan real estat sesuai. Untuk biaya yang tidak dapat dikembalikan (disebut opsi premium real estat atau pertimbangannya) dengan mengatakan $ 25.000, pembangun dapat memasukkan kontrak opsi real estat dengan penjual. Opsi real estat memungkinkan pembangun untuk mengunci harga jual properti seharga $ 2 juta selama periode 6 bulan. Selama masa ini, pembangun dapat mengumpulkan uang, mendapatkan izin, dan membeli properti itu (menghabiskan total $ 2 juta ditambah premi opsi $ 25.000), meninggalkan properti (dan kehilangan $ 25.000), atau menjual pilihan untuk pembeli lain dengan harga yang dapat dinegosiasikan. Either way, penjual akan membuat tambahan $ 25.000 dari properti.

Kontrak opsi real estat akan mencakup kondisi berikut:

• rincian properti (lokasi, ukuran, dan spesifikasi lainnya)
• durasi kontrak (6 bulan dari tanggal perdagangan)
• premi opsi atau jumlah pertimbangan ($ 25.000 yang tidak dapat dikembalikan yang dibayarkan oleh pembeli kepada penjual pada tanggal perdagangan)
• harga beli yang disepakati jika opsi itu dilakukan selama kontrak ($ ​​2 juta)

Untuk durasi kontrak 6 bulan, ada empat kemungkinan skenario

Skenario 1: Pembangun disetujui untuk $ 1. 5 juta pinjaman bank. Dia juga menegaskan bahwa dia bisa mendapatkan izin pengembangan yang diperlukan. Dia melatih opsi real estat untuk membeli properti tersebut dengan harga yang telah ditentukan sebesar $ 2 juta. Penjual menerima $ 2 juta plus menyimpan tambahan $ 25.000 pilihan premium.

Skenario 2: Setelah 2 bulan, pembangun menemukan bahwa dia tidak dapat memperoleh izin pengembangan. Dalam 4 bulan ke depan, pembangun berhasil menemukan pihak lain yang bersedia membeli properti seharga $ 2 juta. Pembangun menjual opsi real estat ke partai baru dengan harga baru $ 30.000. Pihak baru menggantikan pembangun dalam kontrak opsi awal. Partai baru ini menjalankan opsi dan membeli properti seharga $ 2 juta. Penjual menerima $ 2 juta dari pihak baru ditambah mempertahankan premi opsi $ 25.000 dari pembangun. Pembangun menjual opsi seharga $ 30.000 dan dengan demikian menghasilkan $ 5.000 dan tidak dibebani dengan properti yang tidak dapat digunakannya.

Skenario 3: Pembangun hanyalah pembeli pilihan yang ingin mendapatkan keuntungan dari apresiasi harga properti.Jika harga yang diminta $ 2 juta meningkat menjadi $ 2. 2 juta dalam 5 bulan, pembeli opsi akan mendapatkan keuntungan dengan menggunakan opsi untuk membeli properti tersebut dan kemudian menjual properti tersebut ($ 2. 2 juta - $ 2 juta - $ 25.000 = $ 175.000).

Namun, alih-alih memasukkan kepemilikan properti dan semua biaya, pajak, dan biaya terkait yang akan menurunkan keuntungan $ 175.000, pembeli pilihan malah dapat menjual opsi tersebut ke pihak baru yang bersedia membeli properti tersebut. Seiring kenaikan harga properti, harga opsi real estat juga akan meningkat dalam apa yang disebut delta). Pembeli dapat menjual opsi pada premi baru yang mencakup perubahan nilai properti.

Pembeli opsi awal dapat menjual opsi tersebut seharga $ 200.000 kepada pembeli baru. Pembeli baru akan bersedia membayar $ 200.000 karena itu berarti total harga beli properti akan menjadi $ 2. 2 juta ($ 2 juta dibayarkan kepada pemilik / penjual barang asli plus $ 200.000 kepada pemegang opsi yang ada).

Pada akhir transaksi, pemilik properti mendapatkan $ 2 juta ditambah premi opsi $ 25.000, pembeli opsi asli memperoleh keuntungan sebesar $ 175.000, dan pembeli opsi baru membeli properti yang diinginkan dengan harga pasar saat ini.

Skenario 4 : Pembangun tidak dapat memperoleh pinjaman atau izin. Dia juga tidak bisa menemukan pembeli baru untuk pilihannya. Pembangun memungkinkan opsi kedaluwarsa dan kehilangan pilihan premium. Namun, pembeli berhasil menghindari investasi 2 juta dolar yang buruk dengan membayar premi sebesar $ 25.000 (hanya 1,25 persen dari nilai kesepakatan sebenarnya). Penjual mendapatkan keuntungan sebesar $ 25.000 selama periode opsi 6 bulan dan terus mencari pembeli.

Dalam semua kasus, setelah penjual memasuki kontrak opsi real estat, penjual tidak lagi memiliki pilihan mengenai apakah akan menjual properti dan berapa harganya. Penjual harus menunggu keputusan pembeli untuk menggunakan opsi tersebut. Inilah sebabnya mengapa penjual menerima dan menyimpan opsi premium dimuka.

Garis Dasar

Opsi real estat menawarkan metode biaya rendah untuk melakukan perdagangan, investasi, dan keuntungan dari investasi real estat. Namun, kontrak tersebut secara efektif adalah OTC antara dua pihak individual tanpa pengawasan peraturan dari luar. Pihak yang terlibat harus memastikan bahwa kontrak opsi itu adil. Default oleh penjual opsi adalah salah satu tantangan utama dalam perjanjian opsi real estat. Dalam kasus tersebut, satu-satunya jalan tol pembeli adalah sebuah tuntutan hukum. Kurangnya informasi yang tersedia untuk publik dan catatan masa lalu tentang peserta opsi real estat adalah tantangan lain. Pilihan real estat investor juga harus mempertimbangkan biaya tambahan seperti biaya untuk layanan hukum seperti penyusunan dan pendaftaran kontrak.