Leverage adalah penggunaan berbagai instrumen keuangan atau modal pinjaman untuk meningkatkan potensi pengembalian investasi - dan ini adalah istilah yang sangat umum di Wall Street dan di pasar real estat Main Street. (Pelajari lebih lanjut tentang berbagai penggunaan leverage di Leveraged Investment Showdown .

SEE: Pelacak Net Worth Investopedia

Pertimbangkan kebutuhan pembelian real estat umum dengan uang muka 20% - atau $ 100.000 dengan aset $ 500.000. Pembeli pada dasarnya menggunakan persentase uangnya yang relatif kecil untuk melakukan pembelian, dan sebagian besar uang diberikan oleh pemberi pinjaman. Investor real estat sering merujuk pada sisa harga pembelian sebagai "uang orang lain," karena orang-orang selain peminjam menyediakan uang yang dibutuhkan untuk melakukan pembelian.

Dengan asumsi properti mengapresiasi 5% per tahun, kekayaan bersih peminjam dari pembelian ini akan tumbuh menjadi $ 525.000 hanya dalam 12 bulan. Membandingkan keuntungan ini dengan keuntungan dari pembelian yang tidak laris menyoroti nilai leverage. Misalnya, peminjam yang sama bisa menggunakan $ 100.000 untuk melakukan pembelian langsung senilai $ 100.000. Dengan asumsi tingkat penghargaan 5% yang sama, nilai bersih pembeli dari pembelian akan meningkat $ 5.000 selama 12 bulan versus $ 25.000 untuk properti yang lebih mahal. Perbedaan $ 20.000 menunjukkan peningkatan potensi kekayaan bersih yang diberikan melalui penggunaan leverage. Sekarang, gambarkan keuntungan 5% setiap tahun selama 20 tahun. Seiring waktu, penggunaan leverage dapat memiliki dampak positif dan signifikan terhadap kekayaan bersih Anda.

Cara Mengakses Leverage

Cara termudah untuk mengakses leverage adalah dengan menggunakan uang Anda sendiri. Dalam kasus hipotek, uang muka standar 20% membawa Anda 100% rumah tempat Anda ingin tinggal. Beberapa program hipotek membiarkan Anda mengurangi uang.

Jika Anda membeli properti itu sebagai investasi, Anda mungkin berada dalam posisi di mana mitra Anda memberikan sebagian (atau bahkan semua) uangnya. Demikian pula, beberapa penjual bersedia membiayai beberapa harga pembelian properti yang ingin mereka jual. Dengan pengaturan seperti itu, Anda bisa membeli properti dengan sedikit uang dan, dalam beberapa kasus, tidak ada uang sama sekali.

Infomersial, Penipuan dan Realitas

Gambar pembelian tanpa uang akan mengingatkan pengguna infomersial malam di mana pitchmen yang berbicara dengan lancar menunjukkan bahwa Anda bisa mendapatkan jutaan dolar untuk membeli properti tanpa uang turun Meskipun hal ini mungkin terjadi, ada beberapa pertanyaan yang harus Anda tanyakan pada diri Anda sebelum melompat:

• Berapa banyak orang yang Anda kenal secara pribadi yang menjadi jutawan yang bekerja 20 jam seminggu karena orang lain menjual rumah berharga mereka tanpa uang muka?
• Jika Anda memiliki rencana jenius dimana orang memberi Anda jutaan dan jutaan dolar senilai atau real estat tanpa uang muka, mengapa Anda perlu membuat infomersial larut malam untuk menjual pelajaran pembelian real estat?

Bahaya Leverage

Sama seperti pengungkit dapat bekerja atas nama Anda, ini juga dapat bekerja melawan Anda. Revisiting contoh sebelumnya, jika Anda menggunakan uang muka $ 100.000 untuk membeli rumah senilai $ 500.000 dan harga real estat di daerah Anda mengalami penurunan selama beberapa tahun berturut-turut, leverage bekerja terbalik. Setelah satu tahun, properti Anda senilai $ 500.000 bisa bernilai $ 475.000 jika terdepresiasi sebesar 5%. Setahun setelah itu, nilainya bisa mencapai $ 451,250 - kerugian ekuitas sebesar $ 48, 750.

Di bawah skenario penurunan harga 5% yang sama, jika $ 100.000 itu digunakan untuk pembelian semua uang tunai rumah senilai $ 100.000, pembeli akan kehilangan hanya $ 5, 000 harga rumah tahun pertama turun.

Di pasar real estat di mana harga turun secara signifikan, pemilik rumah bisa berakhir karena lebih banyak uang di rumah daripada rumah itu sebenarnya layak. Bagi investor, penurunan harga bisa mengurangi atau bahkan menghilangkan keuntungan. Jika sewa juga jatuh, hasilnya bisa menjadi properti yang tidak bisa disewa dengan harga yang akan menutupi biaya hipotek dan biaya lainnya. (Jika Anda merenungkan menjadi tuan tanah, bacalah Tip untuk Pemilik Tanah Calon dan Menjadi Tuan Tanah: Lebih Banyak Trouble Than It's Worth? untuk melihat pro dan kontra. Masalahnya semakin besar ketika beberapa unit dilibatkan, karena investor real estat sering meletakkan uang sesedikit mungkin. Tujuannya adalah untuk memanfaatkan uang Anda dengan mengendalikan 100% aset sementara hanya menurunkan 20% nilainya. Pertimbangkan $ 500.000 yang kami ulas di contoh sebelumnya. Karena rumah tersebut dibeli dengan harga $ 100.000 sebagai uang muka, jika nilai rumah tersebut turun 30%, rumah tersebut berharga hanya $ 350.000 namun investor tetap harus membayar bunga dan pokok pada nilai penuh sebesar $ 400, 000 pinjaman Jika jumlah investor mendapat uang sewa juga, hasilnya bisa menjadi default pada properti. Jika investor menggunakan arus kas dari properti tersebut untuk membayar hipotek pada properti lainnya, kehilangan pendapatan dapat menghasilkan efek domino yang dapat diakhiri dengan keseluruhan portofolio dalam penyitaan atas satu kredit macet pada satu properti.

Leverage Anda Bisa Hidup Dengan … dan In!

Meskipun mereka mungkin tidak menganggapnya sebagai pengungkit, kebanyakan orang menggunakan hipotek saat mereka membeli rumah. Mereka melunasi pinjaman selama periode tahun atau dekade, sambil menikmati penggunaan properti. Moral dari ceritanya adalah bahwa leverage adalah alat umum yang bekerja dengan baik, bila digunakan dengan hati-hati.

Untuk mempelajari tentang keuntungan investasi real estat, lihat

Menjelajahi Tutorial Investasi Real Estat dan Berinvestasi di Real Estat .