Ada banyak opsi hipotek berbeda yang tersedia bagi pemilik rumah. KPR fixed-rate tradisional 30 tahun tidak lagi merupakan pilihan pembiayaan konsumen saja. Ada hipotek tingkat bunga penyesuaian bulanan, suku bunga tetap adjustable-rate mortgage (ARM), opsi beli 3-2-1 dan opsi pembayaran ARM, hanya untuk beberapa nama saja. (Untuk mengetahui lebih lanjut tentang hipotek, lihat Shopping For A Mortgage , Memahami Struktur Pembayaran Hipotek dan Berinvestasi di Real Estat .

Tutorial: Cara Membeli Rumah Pertama Anda

Seperti halnya dengan sebagian besar keputusan keuangan, biasanya ada tradeoff antara risiko dan penghargaan dalam pilihan hipotek. Pada artikel ini, kami akan membawa Anda melalui proses untuk membuat keputusan hipotek berbasis risiko Anda sendiri.

Kenali Hipotek Anda

KPR yang dapat disesuaikan, misalnya, mungkin menawarkan pembayaran bulanan awal yang rendah berdasarkan tingkat suku bunga saat ini, namun pembayaran bulanan berpotensi meningkat secara substansial di masa depan jika tingkat suku bunga meningkat. Opsi pembayaran hipotek dapat menawarkan pembayaran bulanan awal yang sangat rendah bila bunga ditangguhkan ditambahkan ke saldo pokok hipotek, namun ada pemicu yang menyebabkan pembayaran bulanan tiba-tiba meningkat. Pemilik rumah kemungkinan akan menghadapi kesulitan keuangan yang serius jika harga rumah turun sementara saldo pokok kredit hipotek meningkat. Kunci untuk membuat keputusan keuangan yang sehat mengenai pilihan hipotek adalah mengidentifikasi dan mengukur risiko yang terkait dengan hipotek tersebut dan kemudian mengajukan pertanyaan, "Apakah risikonya layak mendapat pahala?" dan "Dapatkah risiko terkait dengan hasil yang buruk dapat ditolerir?"

Dua Risiko Utama Risiko Hipotek Ada dua risiko utama yang terkait dengan pilihan hipotek yang harus diidentifikasi dan diukur: risiko syok pembayaran dan efek hipotek terhadap ekuitas rumah.

Shock Pembayaran

Kejutan Pembayaran adalah istilah yang digunakan untuk menggambarkan potensi peningkatan pembayaran bulanan yang substansial. Kejutan pembayaran umumnya terkait dengan hipotek tarif yang dapat disesuaikan. Ini adalah hasil dari berakhirnya tingkat permulaan sementara atau periode suku bunga tetap, tingkat suku bunga yang diindeks secara penuh, akhir periode pembayaran bunga saja atau pembayaran ulang pembayaran armada opsi pembayaran.

Semua hipotek dengan tingkat adjustable membawa beberapa risiko kejutan pembayaran. Banyak yang memiliki fitur yang disebutkan di atas, yang menambah risiko ini. Misalnya, pembelian 3-2-1 atau 2-1 menawarkan jadwal tarif mulai sementara awal; karena suku bunga awal akan habis, pembayaran bulanan meningkat. ARM fixed-period memiliki tingkat suku bunga tetap untuk beberapa periode waktu, biasanya tiga, lima atau tujuh tahun. Karena periode suku bunga tetap berakhir, pembayaran bulanan cenderung meningkat.

Hipotek bunga saja dapat menawarkan pembayaran awal yang lebih rendah karena pembayaran bulanan hanya terdiri dari bunga; Bila periode bunga saja habis, pembayaran bulanan akan meningkat.Beberapa hipotek, seperti yang disebut opsi pembayaran ARM, menawarkan pembayaran bulanan awal yang sangat rendah, namun juga memiliki pemicu yang dapat menyebabkan pembayaran meningkat secara substansial. (Untuk terus membaca tentang ARM, lihat

Impian Mimpi Amerika atau Mimpi buruk ?,

ARMed And Dangerous dan Hipotek: Tingkat Bunga Tetap Versus Adjustable-Rate .) Home Equity Ekuitas rumah adalah ukuran kekayaan bersih rumah bagi pemilik rumah. Penciptaan ekuitas rumah membangun kekayaan dan membuka tambahan keuntungan finansial dan opsi pembiayaan. Namun, penghancuran ekuitas rumah juga dapat sangat membatasi pilihan pembiayaan di masa depan.

Memahami efek hipotek yang mungkin terjadi pada ekuitas rumah selama jangka waktu yang direncanakan penting untuk pertimbangan keuangan di masa depan. Ukuran risiko utama yang digunakan oleh kreditur adalah ukuran hipotek relatif terhadap nilai properti. Ini dikenal sebagai loan to value ratio. Jika ekuitas rumah hancur, rasio pinjaman terhadap nilai meningkat. Hal ini dapat membuat lebih sulit untuk melakukan pembiayaan kembali dari pinjaman yang ada, mengharuskan pembiayaan baru dilakukan pada tingkat bunga yang lebih tinggi, memerlukan pembayaran asuransi hipotek pribadi, atau mengharuskan penggunaan jenis hipotek yang berbeda. Dalam skenario terburuk, jika nilai rumah turun di bawah saldo pokok hipotek yang tersisa, semua opsi pembiayaan akan dieliminasi secara efektif. (Untuk terus membaca tentang masalah ini, lihat

Hipotek: Berapa Banyak Yang Bisa Anda Miliki?

, Membayar Uang Jaminan Anda dan Menggali Utang Pribadi .) > Dalam pinjaman tradisional, sebagian pembayaran hipotek bulan dilakukan terhadap saldo pokok hipotek sesuai jadwal amortisasi. Namun, banyak hipotek baru yang telah menjadi populer dalam beberapa tahun terakhir menawarkan fitur seperti pembayaran bunga saja, atau bahkan pembayaran yang kurang dari pembayaran khusus bunga. Bila pembayaran bunga hanya dilakukan, sisa saldo pokok hipotek tetap konstan. Bila pembayaran yang kurang dari pembayaran khusus bunga dilakukan, bunga yang ditangguhkan dibuat. Bunga ditangguhkan kemudian ditambahkan ke saldo pokok hipotek. Ini dikenal sebagai amortisasi negatif. Saldo pokok hipotek benar-benar meningkat! Bila saldo pokok hipotek tetap konstan atau meningkat, ekuitas rumah dapat tetap konstan atau mungkin akan hancur, tergantung pada tingkat apresiasi harga rumah. Karena ekuitas rumah memainkan peran penting dalam pertimbangan pembiayaan di masa depan, tingkat penciptaan ekuitas rumah harus menjadi bagian utama dari keputusan hipotek. Hal ini terutama berlaku untuk hipotek bunga-saja dan negatif-amortisasi karena kebanyakan peminjam memilih pinjaman ini dengan maksud untuk membiayai kembalinya dalam jangka waktu tertentu. Membuat Perkiraan Mengukur secara tepat risiko kejutan pembayaran dan ekuitas rumah secara inheren memerlukan perkiraan perkiraan tingkat suku bunga dan apresiasi harga di masa depan. Perkiraan ini harus didasarkan pada hasil yang paling mungkin atau mungkin.Mereka seharusnya tidak didasarkan pada skenario terbaik atau terburuk. Perhitungan ini bisa dilakukan untuk pembayaran hipotek dan ekuitas rumah.

Menghitung Ekuitas Rumah

Ekuitas rumah adalah fungsi dari dua hal: tingkat di mana harga pasar rumah diapresiasi atau terdepresiasi dan sisa saldo pokok hipotek. (Ekuitas rumah sama dengan nilai rumah dikurangi saldo pokok kredit hipotek). Tingkat di mana rumah menghargai atau terdepresiasi bervariasi dari satu negara bagian ke negara bagian, kota ke kota, dan bahkan dari lingkungan ke lingkungan di kota yang sama. Tidak ada satu pun cara sempurna untuk membuat perkiraan apresiasi harga rumah masa depan. Namun, kinerja terakhir yang lalu dan kecenderungan tingkat penghargaan untuk kembali ke rata-rata jangka panjang mereka memberikan beberapa panduan. Misalnya, jika rumah dihargai 10% pada tahun sebelumnya, namun rata-rata jangka panjangnya adalah 5%, 7% mungkin merupakan perkiraan yang baik untuk tahun depan (6% mungkin merupakan perkiraan yang baik untuk tahun ini, dan 5% merupakan perkiraan yang baik untuk tahun-tahun yang tersisa).

Cara termudah untuk menghitung nilai rumah masa depan berdasarkan perkiraan apresiasi harga adalah dengan menggunakan spreadsheet dimana nilai rumah di setiap bulan sama dengan nilai rumah pada bulan sebelumnya x (1 + (perkiraan tingkat apresiasi tahunan / 12)). Catatan: metode ini menggunakan perumusan bulanan dengan tingkat tahunan, yang berarti apresiasi tahunan yang dihitung akan sedikit lebih besar daripada perhitungan tahunan sederhana. (Untuk mengetahui lebih lanjut tentang peracikan, lihat

Mengatasi Sisi Gelap Compounding

dan

Memahami Nilai Waktu Uang . Menghitung Pembayaran Bulanan di Masa Depan Menghitung pembayaran bulanan masa depan beberapa hipotek bisa sangat sulit karena melibatkan perkiraan tingkat suku bunga di masa depan, yang harus diterapkan pada struktur suku bunga tertanam hipotek, seperti suku bunga awal, periodik dan suku bunga seumur hidup, serta batas amortisasi negatif dan pembelian sementara- turun. Banyak alat ada di web untuk membantu. Kuncinya, seperti disebutkan di atas, adalah menggunakan estimasi yang masuk akal dan mungkin untuk memperkirakan suku bunga di masa depan. Sejarah telah membuktikan bahwa walaupun tidak ada metode peramalan suku bunga masa depan yang sepenuhnya akurat, perkiraan terbaik untuk suku bunga masa depan adalah konsensus pendapat pasar. Pendapat pasar paling baik tercermin dalam bentuk kurva imbal hasil. Oleh karena itu, bila menggunakan kalkulator berbasis web untuk menghitung nilai hipotek masa depan, disarankan agar jalur suku bunga masa depan ditentukan oleh bentuk kurva imbal hasil. Misalnya, jika indeks yang dikenakan ARM saat ini mencapai 6%, dan imbal hasil T-bill tiga bulan adalah 5%, sedangkan imbal hasil Treasury dua tahun adalah 6%, kita dapat mengasumsikan bahwa indeks ke yang diikat oleh hipotek akan meningkat sebesar 1% (spread antara tagihan T-tiga bulan dan catatan Treasury dua tahun) dalam dua tahun ke depan.

Mengukur Nilai dan Mengidentifikasi Resiko

Membuat perkiraan suku bunga di masa depan yang masuk akal dan menggunakan kalkulator hipotek berbasis web yang bagus memungkinkan identifikasi, pengukuran dan waktu risiko kejutan pembayaran.Bila menggunakan kalkulator berbasis web, disarankan agar nilai hipotek yang dihitung disalin ke dalam spreadsheet. Setelah nilai awal dihitung dengan menggunakan perkiraan suku bunga masa depan yang paling mungkin seperti yang dijelaskan di atas dan disalin ke dalam spreadsheet, perhitungan tambahan dapat dilakukan berdasarkan berbagai perkiraan masa depan dan disalin ke dalam spreadsheet yang sama. Nilai dari hasil yang paling mungkin kemudian dapat dibandingkan dan diukur terhadap nilai berdasarkan berbagai perkiraan suku bunga di masa depan.

Perhitungan ekuitas rumah dapat dilakukan dengan cara yang sama. Nilai pokok neraca yang tersisa yang dihitung dengan menggunakan kalkulator hipotek berbasis web dapat dikurangkan dari taksiran nilai rumah masa depan yang dibuat seperti yang dijelaskan di atas di bagian Perhitungan Home Ekuitas. Memvariasikan perkiraan apresiasi harga rumah masa depan dapat dilakukan dan diukur terhadap hasil yang paling mungkin.

Membuat Keputusan Berbasis Risiko

Dengan spreadsheet yang menunjukkan dan membandingkan jadwal skenario pembayaran bulanan yang paling mungkin terhadap skenario pembayaran bulanan yang berbeda-beda, dan analisis skenario ekuitas rumah yang serupa, keputusan hipotek berbasis risiko yang efektif dapat dilakukan. dibuat.

Pertanyaan penting berikut dapat diajukan dan dijawab secara berpendidikan dan berbasis risiko.

Skenario Pembayaran Bulanan

"Memahami bahwa skenario pembayaran bulanan yang paling mungkin adalah perkiraan, namun memiliki kemampuan untuk mengukur skenario pembayaran bulanan yang berbeda-beda melawannya, adalah risiko memilih hipotek" x "layak mendapat hadiah, dan dapat risiko hasil yang buruk ditolerir jika itu terjadi? " Dengan kata lain, "Saya menyukai pembayaran bulanan rendah yang sebenarnya, tapi sekarang memiliki risiko yang dapat meningkat secara substansial di masa depan, dan jika meningkat, apakah saya dapat memenuhi pembayaran tanpa menekankan situasi keuangan saya? Skenario Home Equity

"Memahami bahwa skenario ekuitas rumah yang paling mungkin adalah perkiraan, namun memiliki kemampuan untuk mengukur skenario ekuitas rumah yang berbeda terhadapnya, adalah risiko memilih hipotek" x "layak mendapat hadiah, dan Dapatkah risiko hasil yang buruk ditolerir jika itu terjadi? " Dengan kata lain, "Saya suka hipotek" x "karena pembayaran bulanan rendah yang sebenarnya, dan perkiraan terbaik saya memerlukan penghargaan harga rumah yang substansial, jadi saya tidak terlalu peduli untuk membayar pokok pinjaman saya, tetapi jika perkiraan saya tentang apresiasi harga rumah terbukti salah, seperti apa situasi ekuitas rumah saya, bagaimana efek pilihan pembiayaan masa depan saya, dan apakah itu risiko yang dapat saya ambil? "

(Untuk satu- berhenti berbelanja hipotek subprime dan krisis subprime, lihatlah
Subprime Mortgages Feature

.)