Opsi adjustable rate mortgage (ARMs) memberi calon pemilik rumah cara membeli rumah besar dengan hanya pembayaran kecil. Mereka juga memberi pemilik rumah saat ini cara untuk mengurangi pembayaran hipotek mereka. Sementara manfaat ini tampaknya hanya apa yang diperintahkan dokter setelah kenaikan harga di pasar perumahan yang terlalu panas, majalah BusinessWeek telah memberi label opsi ARM "Nightmare Mortgages." Pada artikel September 2006 yang memakai nama itu, BusinessWeek menyatakan bahwa opsi yang dapat disesuaikan dengan tingkat hipotek mungkin adalah "produk pinjaman rumah paling berisiko dan paling rumit yang pernah dibuat."

Kebenaran tentang apakah opsi ARM adalah alat yang berguna atau tiket yang bermasalah sebagian besar merupakan masalah perspektif pribadi. Melihat lebih dekat pinjaman kontroversial ini akan memudahkan menentukan kegunaan prospektif mereka - dan risikonya. (Untuk membaca lebih lanjut tentang ARM, lihat ARMed And Dangerous , Mortgages: Fixed Rate Versus Adjustable-Rate dan Membayar Hipotek Anda .)

! --2 ->

Pilihan Tidak seperti kebanyakan hipotek, yang datang dengan satu set pembayaran bulanan, pilihan ARM, memberikan pilihan setiap bulannya. (Untuk toko satu atap pada hipotek subprime dan krisis subprime, lihatlah Subprime Mortgages Feature

.)

• Pemilik rumah dapat memilih dari pembayaran berikut:
  Minimum Minimal diperlukan Pembayaran untuk pilihan ARM sangat atraktif karena sangat rendah. Sebenarnya, sangat rendah sehingga bahkan tidak menutupi bunga hipotek. Dengan melakukan pembayaran minimum, peminjam berada dalam posisi yang dikenal sebagai amortisasi negatif, yang berarti bahwa mereka berutang lebih banyak di rumah pada akhir bulan daripada yang mereka lakukan di awal. Sementara membuat pembayaran minimum mungkin tidak menjadi pilihan bijak dari perspektif keuangan, ini adalah pilihan paling populer dalam beberapa kode pos dengan harga tinggi dimana pemilik rumah tidak dapat membeli rumah. (Untuk membaca lebih lanjut tentang amortisasi negatif, lihat Apa cara terbaik untuk melunasi hipotek saya?

  )

  Tentu saja, pembayaran kecil tidak bertahan selamanya. Lima tahun setelah pinjaman dimulai, atau setelah saldo terutang meningkat menjadi 110% dari jumlah pinjaman awal, sebagian besar opsi ARM menghitung ulang untuk menentukan pembayaran sepenuhnya diamortisasi, yang merupakan pembayaran yang akan diminta untuk melunasi rumah selama sisa kehidupan pinjaman. Untuk sebagian besar pinjaman, nomor baru tersebut kemudian menjadi pembayaran minimum yang harus dibayar dan pembayaran amortisasi negatif tidak lagi diizinkan. Bila ini terjadi, jumlah pembayaran bulanan dapat meningkat secara substansial, bahkan berlipat ganda.
• 
  Hanya untuk Kepentingan
• Memindahkan skala, biaya pembayaran ini lebih tinggi dari minimum dan tidak mencakup bunga, meskipun tidak mengurangi prinsipal.Peminjam tidak membuat kemajuan untuk memiliki rumah, namun menghindari amortisasi negatif.
  Amortisasi 30 Tahun
• Ini adalah pembayaran hipotek tradisional yang kebanyakan orang kenal. Melakukan pembayaran ini mencakup kepentingan dan mengurangi prinsipal.
  Amortisasi 15 Tahun

Pinjaman 15 tahun memungkinkan peminjam melunasi rumah mereka lebih cepat daripada pinjaman tradisional 30 tahun. Melakukan pembayaran ini mencakup kepentingan dan mengurangi prinsipal.

(Untuk menghitung berapa banyak waktu yang Anda perlukan untuk melunasi rumah Anda, lihat Kalkulator Pembayaran Hipotek Bulanan kami).

Rincian

Tingkat suku bunga pada sebagian besar opsi ARM berubah setiap bulan, dan pinjamannya memiliki cap dengan jumlah tarif bisa naik setiap tahunnya. Meskipun pembayaran yang diwajibkan hanya berubah satu kali per tahun, perbedaan antara tingkat suku bunga bulan pertama dan jumlah penyesuaian tahunan dapat melebihi 7%. Dari perspektif pembayaran minimum, ini bisa menjadi perubahan besar. Jika saldo terutang mencapai 110% dari saldo awal, tidak ada batasan untuk jumlah potensi kenaikan.

• Siapa yang Harus Mengambil Opsi?
  Kaya KPR ini dikembangkan sebagai alat pengelolaan uang untuk orang kaya. Orang kaya sering memperoleh sejumlah besar uang, namun memiliki arus kas yang tidak dapat diprediksi. Opsi ARM memungkinkan mereka melakukan pembayaran kecil sampai arus kas mereka meningkat. Banyak gerombolan Wall Street dan orang-orang penjualan teratas, misalnya, mendapatkan 50% atau lebih dari pendapatan tahunan mereka dalam satu cek bonus lump-sum. (Untuk mempelajari lebih lanjut tentang kelas pendapatan, lihat Kehilangan Kelas Menengah dan Survei tentang Laporan Ketenagakerjaan
• .
  Orang-orang yang Transien
• yang ingin tinggal di rumah besar dan tidak berencana untuk tinggal lama bisa menggunakan pilihan ARM untuk mendapatkan rumah yang mereka inginkan tanpa menghabiskan banyak uang. Eksekutif perusahaan yang ditransfer setiap beberapa tahun dapat menggunakan pinjaman ini untuk membebaskan uang tunai untuk keperluan lain.
  Mereka yang Mengharapkan Windfall Finansial Orang yang tahu bahwa mereka akan segera mengalami perubahan signifikan dalam pendapatan juga dapat memilih opsi ARM. Jika pernikahan, warisan, penyelesaian legal atau sumber kekayaan mendadak lainnya ada di cakrawala, pilihan ARM bisa menjadi cara yang baik untuk mendapatkan rumah sebelum mendapatkan uang tunai. (Untuk membaca lebih lanjut tentang subjek ini, lihat Menolak Warisan dan Perkawinan, Perceraian dan Garis Ditik

.

Manfaat bagi Pemberi Pinjaman Pemberi pinjaman menyukai pilihan ARM. Pialang hipotek sering menerima pembayaran yang lebih tinggi untuk menjualnya dan undang-undang akuntansi memungkinkan kreditur membukukan pembayaran maksimum (30 tahun) sebagai pendapatan meski hanya mendapatkan pembayaran minimum. Pendapatan phantom ini sangat legal, terlihat bagus di buku dan melakukan keajaiban untuk harga saham broker hipotek. Opsi ARM biasanya juga membawa biaya yang lebih tinggi untuk melunasi, sehingga kreditur mendapat bayaran lagi saat peminjam ingin keluar dari pinjaman. Meskipun tampaknya ada beberapa bahaya dalam memberikan pinjaman semacam itu, hipotek sering dijual kepada investor melalui kendaraan semacam sekuritas berbasis mortgage, memberikan risiko kepada investor dan bukan kreditur.(Untuk pembacaan yang terkait, lihat Keuntungan Dari Utang Hutang Dengan MBS

.)

Bila Membandingkan opsi ARM, ada beberapa hal penting yang perlu diingat. Yang pertama adalah jumlah waktu dimana tingkat bunga pengantar berlangsung. Seberapa tinggi tingkat suku bunga dapat naik dan berapa besar pembayaran bisa berubah juga pertimbangan penting. Mengetahui kapan pinjaman akan disesuaikan dan ambang batas untuk tutup amortisasi negatif juga harus dipertimbangkan.

Mimpi atau Mimpi Buruk?

Saat mengambil hipotek harus selalu dilakukan dengan hati-hati, mengambil opsi ARM membutuhkan tingkat kewaspadaan yang lebih tinggi lagi. Bagi mereka yang berada dalam situasi keuangan yang solid dengan pemahaman yang solid tentang syarat dan ketentuan yang menyertai pilihan ARM, pinjaman bisa menjadi alat yang bermanfaat. Bagi yang tidak siap, ini bisa menjadi tiket satu arah untuk masalah.

Untuk terus membaca tentang masalah ini, periksa Investasi di Real Estat dan Transaksi Real Estat Pintar .