Trust investasi real estat yang tidak diperdagangkan (REITs) telah banyak menghasilkan banyak investor dalam beberapa tahun terakhir. Hal ini menyebabkan meningkatnya permintaan, namun jenis investasi ini tidak semewah seperti yang terlihat. Ini bukan berarti REIT yang tidak diperdagangkan harus dikecualikan dari daftar pertimbangan investasi Anda. Ini berarti bahwa Anda perlu mengetahui pro dan kontra sebelum melompat masuk.

REIT yang Tidak Diperdagangkan vs. REIT dengan Exchange-Traded

Perbedaan terbesar antara REIT yang diperdagangkan di bursa dan REIT yang tidak diperdagangkan adalah yang terakhir tidak likuid. Sebenarnya, sebagian besar REIT yang tidak diperdagangkan memerlukan waktu pengurungan minimal tujuh tahun. Masih mungkin untuk menebus uang dalam beberapa kasus, tapi akan sering setelah satu tahun, hanya akan berkisar antara 3% dan 5% dan program penebusan kadang dihentikan. Non-traded REITs hadir dengan biaya front-end setinggi 15%. Penjualan, kompensasi dan pengeluaran tidak bisa melebihi 10%. 5% lainnya (berpotensi) berasal dari biaya emiten. Rasio beban bersih jarang melampaui 1% pada REIT yang diperdagangkan di bursa. Kedua jenis REIT tersebut harus mengembalikan 90% penghasilan kena pajak kepada pemegang saham dalam bentuk dividen. (Untuk lebih lanjut, lihat: Residential, Healthcare and Office REITs .)

REIT yang tidak diperdagangkan memiliki masa investasi terbatas. Setelah jangka waktu yang telah ditentukan selesai, REIT harus mendaftar di bursa efek atau melikuidasi. Jika likuidasi terjadi, Anda bisa melihat keuntungan yang signifikan atau Anda bisa melihat nilai $ 0. REIT yang diperdagangkan di bursa, di sisi lain, tidak memiliki kerangka waktu yang telah ditentukan.

SEC Filings

Sama seperti REIT yang diperdagangkan di bursa, REIT yang tidak diperdagangkan harus diajukan ke Securities and Exchange Commission (SEC). Banyak investor yang tidak sadar akan hal ini karena REIT yang tidak diperdagangkan tidak terdaftar di bursa efek. Kuncinya di sini adalah transparansi. Untuk mengetahui semua hal yang perlu diketahui tentang REIT yang tidak diperdagangkan, masuk ke database EDGAR SEC. Temukan REIT yang ingin Anda selidiki dan baca pengajuan 10-Q (kuartalan) dan 10 k (tahunan). Ini mungkin terdengar mengintimidasi, tapi ternyata tidak. Jangan biarkan cetakan kecil dan terminologi mewah menipu Anda. Di sekitar mishmash, Anda akan menemukan informasi berkualitas tentang kesehatan REIT itu. (Untuk lebih lanjut, lihat: Alat EDGAR SEC untuk Investor Baru .)

Sebagian besar investor tidak repot-repot membaca pengarsipan SEC. Pisahkan diri Anda dari keramaian dan ambil langkah ekstra itu sehingga Anda bisa menjadi investor yang tepat waktu. Jika Anda tidak nyaman melakukan ini, paling tidak menyewa penasihat keuangan untuk melakukannya untuk Anda.

Saat membaca pengarsipan SEC mencari beberapa hal: (Untuk lebih, lihat: Pengarsipan SEC: Formulir yang Perlu Anda Ketahui .

• Bagaimana leveraged adalah REIT? (Jika distribusi lebih dari sekedar laba bersih dari operasi, ada alasan untuk khawatir.)
• Portofolio aset real estat (Pelajari aset ini secara terpisah.Ini tidak boleh terlalu memakan waktu karena REIT yang tidak diperdagangkan sering kali ada dalam satu kategori.
• Tim manajemen (Apakah tim manajemen berpengalaman? Jika demikian, apakah mereka berhasil di masa lalu?)
• Overhead biaya
• Biaya modal

Distribusi Gambar

Distribusi pada REIT yang tidak diperdagangkan tidak dijamin. Dalam beberapa kasus, mereka diskors dan kadang-kadang dihentikan sepenuhnya. Lalu ada kasus dimana distribusi didanai dari uang orang lain - seperti pada investor lain. Ini adalah bendera merah langsung dan tidak berbeda dengan skema Ponzi. (Untuk lebih lanjut, lihat: Trust Investasi Real Estat (REITs) - Menganalisis REIT dan REIT Performance .

Anda ingin memastikan bahwa distribusi didanai oleh sewa, biaya hunian dan sejenisnya. Juga, jika Anda mendapati bahwa distribusi hanya dimungkinkan karena meningkatnya hutang, penurunan cadangan kas, atau penjualan saham baru, ini bisa menjadi pertanda bahwa metode penghasil pendapatan tradisional tidak berjalan. Ini bisa menjadi upaya putus asa perusahaan yang menjalankan REIT untuk mempertahankan tingkat distribusi saat ini. Dan jika Anda mendapati bahwa REIT meminjam lebih dari 100% aset bersih, ini mengindikasikan pengaruh yang ekstrem dan potensi gagal bayar.

Peringatan Lain

• Jika REIT yang tidak diperdagangkan tidak diajukan ke SEC, ini adalah penipuan. Tinggal jauh
• Dengan biaya front-end setinggi 15%, itu berarti hanya $ 85.000 dari investasi $ 100.000 yang sedang dikerjakan. Kinerja REIT harus luar biasa bagi Anda untuk melihat hasil yang bagus. Tanyakan pada diri Anda apakah modal itu bisa digunakan dengan lebih baik di tempat lain.
• Otoritas Regulasi Industri Keuangan (FINRA) memperingatkan informasi yang tidak tepat dan menyesatkan di pasar REIT yang tidak diperdagangkan pada bulan Mei 2013.
• Pastikan REIT yang tidak diperdagangkan menyediakan informasi mengenai spesifikasi properti. Hindari kolam buta. Investasikan hanya di REITs tempat Anda bisa menilai nilai real estat.
• Hindari REIT yang tidak diperdagangkan yang mengirimkan literatur tanpa rincian spesifik sambil menjanjikan hasil yang luar biasa.
• Pertimbangkan risiko real estat berdasarkan kondisi pasar saat ini. Pastikan untuk memecah ini ke dalam kategori. Misalnya, rumah sakit cenderung mengungguli mal di pinggiran kota saat ini.
• Hindari REITs pribadi. Ini hanya dapat diakses oleh investor terakreditasi (kekayaan bersih sebesar $ 1 juta atau lebih). Karena tidak ada pengungkapan terhadap SEC yang diperlukan, Anda tidak akan memiliki akses ke informasi penting, yang akan mencegah Anda mengambil keputusan berdasarkan keputusan. (Untuk lebih lanjut, lihat: Apa Risiko Investasi Real Estat (REITs)? )

Garis Bawah

REIT yang tidak diperdagangkan memiliki potensi untuk menyediakan distribusi selama bertahun-tahun. Tapi untuk alasan yang diberikan di atas, ini harus dilihat sebagai investasi berisiko tinggi. Ada kendaraan investasi terkait lainnya yang menawarkan rasio risiko / penghargaan yang jauh lebih baik. (Untuk lebih, lihat: Apakah Potensi Potensi Memiliki REIT? )