Keuntungan Dari Hutang Hipotek Dengan MBS

Keuntungan Dari Hutang Hipotek Dengan MBS

Pada bulan Mei 2006 dari Research Quarterly, the Bond Market Association memperkirakan bahwa hutang hipotek mewakili $ 6. 1 triliun dari $ 25. 9 triliun pasar obligasi. Karena semakin banyak orang membeli rumah pertama mereka, pindah ke tempat yang lebih besar, atau membeli rumah liburan, pinjaman ini pasti akan berkembang. Situasi ini menciptakan peluang bagi investor yang cerdik, yang dapat menggunakan sekuritas berbasis kredo (MBS) untuk memiliki sebagian dari hutang ini. Pada artikel ini, kami akan menunjukkan bagaimana Anda dapat menggunakan MBS untuk melengkapi aset pendapatan tetap lainnya.

Pembeli real estat meminjam dari lembaga keuangan.
ß ß

ß ß
Lembaga keuangan menjual hipotek ke entitas MBS. ß ß
ß ß
entitas MBS membentuk kolam hipotek. ß ß
ß ß
Individu berinvestasi di kolam hipotek.

Jenis MBS
Pass-Through

Sertifikat pass-through atau partisipasi mewakili kepemilikan langsung dalam kumpulan hipotek. Anda akan mendapatkan bagian pro rata dari semua pembayaran pokok dan bunga yang dilakukan ke dalam kolam karena penerbit menerima pembayaran bulanan dari peminjam.
Kolam hipotek biasanya memiliki masa jatuh tempo lima sampai 30 tahun. Namun, arus kas bisa berubah dari bulan ke bulan tergantung berapa banyak hipotek yang terbayar lebih awal - ini adalah tempat risiko prabayar berada.

Bila tingkat suku bunga saat ini menurun, peminjam dapat membiayai dan membayar kembali pinjaman mereka. Investor kemudian harus mencoba untuk menemukan hasil yang serupa dengan investasi awal mereka di lingkungan suku bunga yang lebih rendah dan terkini.

Sebaliknya, investor dapat menghadapi risiko suku bunga bila suku bunga saat ini naik. Peminjam akan tinggal dengan pinjaman mereka, membuat investor terjebak dengan imbal hasil yang lebih rendah di lingkungan suku bunga yang naik saat ini.

Kewajiban Klaim Kolateral (CMO)

Kewajiban hipotek kolateral (pool collective mortgage obligation / CMO) adalah kumpulan pass-through hipotek. Pembentukan CMO diilustrasikan di bawah ini:

Efek Lewat
ß ß

ß ß
Emiten Emiten ß ß
ß ß
Investor Individu Ada adalah beberapa jenis CMO yang dirancang untuk mengurangi risiko prabayar investor, namun ketiganya paling umum adalah:
1.

CMO Berurutan Berharga

Dalam CMO berurutan, emiten CMO akan mendistribusikan arus kas kepada pemegang obligasi dari serangkaian kelas, yang disebut tranche. Setiap tranche memegang sekuritas berbasis mortgage dengan pola jatuh tempo dan arus kas serupa. Setiap tranche berbeda dari yang lain di dalam CMO.Sebagai contoh, CMO mungkin memiliki empat tahap dengan hipotek yang rata-rata dua, lima, tujuh dan 20 tahun masing-masing. Saat pembayaran hipotek masuk, emiten CMO pertama-tama akan membayar suku bunga kupon tersebut kepada pemegang obligasi di setiap tranche. Pembayaran pokok yang terjadwal dan tidak terjadwal akan diajukan ke investor pada tahap pertama. Begitu mereka dilunasi, investor pada tahap selanjutnya akan menerima pembayaran pokok.
Konsepnya adalah mentransfer risiko prabayar dari satu tranche ke tahap lainnya. Beberapa CMO mungkin memiliki 50 atau lebih tahap yang saling tergantung. Oleh karena itu, Anda harus memahami karakteristik tahapan lain di CMO sebelum berinvestasi. Ada dua jenis: Plorton Amortisasi Terencana (PAC) Tranche

PAC tranche menggunakan konsep sinking fund untuk membantu investor mengurangi risiko prabayar dan menerima arus kas yang lebih stabil. Ikatan pendamping dibentuk untuk menyerap kelebihan pokok karena hipotek terbayar lebih awal. Kemudian, dengan pendapatan dari dua sumber (obligasi PAC dan obligasi pendamping), investor memiliki kesempatan yang lebih baik untuk menerima pembayaran melebihi jadwal jatuh tempo semula.

Z-Tranche
Z-tranche juga dikenal sebagai obligasi akrual atau tranche obligasi akrual. Selama periode akrual, bunga tidak dibayarkan kepada investor. Sebaliknya, pokok kenaikan pada tingkat majemuk. Ini menghilangkan risiko investor karena harus menginvestasikan kembali pada hasil yang lebih rendah jika tingkat suku bunga pasar saat ini menurun.

Setelah tahap sebelumnya dilunasi, pemegang Z-tranche akan menerima pembayaran kupon berdasarkan saldo pokok obligasi yang lebih tinggi. Plus, mereka akan mendapatkan prabayar dari hipotek yang mendasarinya.
Karena bunga yang dikreditkan selama periode akrual adalah kena pajak - walaupun investor tidak benar-benar menerimanya - Z-tranches mungkin lebih sesuai untuk akun pajak tangguhan.

2.

Stripped Mortgage Securities

Strips adalah MBS yang hanya membayar investor principal (PO) atau interest only (IO). Strip dibuat dari MBS, atau mungkin ada tahapan dalam CMO. Hanya Kepala Negara (PO)
Investor membayar harga diskon sangat tinggi untuk PO dan menerima pembayaran pokok dari hipotek yang mendasarinya.

Nilai pasar PO dapat berfluktuasi secara luas berdasarkan suku bunga saat ini. Seiring turunnya suku bunga, kenaikan gaji di muka meningkat, dan nilai PO mungkin akan meningkat. Di sisi lain, ketika tingkat suku bunga saat ini naik dan penurunan pembayaran di muka, PO bisa turun nilainya.
Interest Only (IO)

IO benar-benar membayar bunga yang didasarkan pada jumlah pokok pinjaman yang terhutang. Seiring hipotek amortisasi dan pembayaran di muka mengurangi saldo pokok, arus kas IO menurun.

Nilai IO berfluktuasi berlawanan dengan PO karena suku bunga saat ini turun dan kenaikan di muka meningkat, pendapatan bisa turun. Dan ketika suku bunga saat ini naik, investor cenderung menerima pembayaran bunga dalam jangka waktu yang lebih lama, sehingga meningkatkan nilai pasar IO.
Peringkat Keselamatan

Fitch Ratings memberikan peringkat kredit serta tingkat kupon dan tanggal jatuh tempo untuk MBS.

Penerbit MBS
Anda dapat membeli MBS dari beberapa penerbit yang berbeda:

Perusahaan Independen
Bank investasi, lembaga keuangan dan homebuilder menerbitkan label pribadi, surat berharga berbasis mortgage. Rating kelayakan kredit dan keselamatan mereka mungkin jauh lebih rendah daripada yang dimiliki oleh instansi pemerintah dan perusahaan yang disponsori pemerintah.

Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac)
Freddie Mac adalah perusahaan yang disponsori pemerintah, yang mensponsori pemerintah yang membeli hipotek dari kreditur di seluruh negeri. Kemudian mengemasnya kembali ke dalam sekuritas yang bisa dijual kepada investor dalam berbagai bentuk.

Freddie Mac tidak didukung oleh pemerintah U. S, namun perusahaan memiliki wewenang khusus untuk meminjam dari U. S. Treasury.
Fannie Mae adalah perusahaan pemegang saham yang aktif diperdagangkan (simbol FNM) di New York Stock Exchange dan merupakan bagian dari Indeks S & P 500. Tidak menerima dana atau dukungan dari pemerintah.

Sejauh keselamatan berjalan, Fannie Maes didukung oleh kesehatan keuangan korporasi dan bukan oleh pemerintah U. S..

Golkar Pemerintah Republik Nasional Ginnie Mae adalah satu-satunya MBS yang didukung oleh kepercayaan dan penghargaan penuh dari pemerintah U. S. Mereka terutama terdiri dari pinjaman yang diasuransikan oleh Federal Housing Administration atau dijamin oleh Administrasi Veteran.
Reksa Dana

Jika Anda menyukai gagasan untuk mendapatkan keuntungan dari kenaikan pertumbuhan hipotek namun tidak sampai meneliti semua jenis MBS yang berbeda, Anda mungkin lebih nyaman dengan reksa dana hipotek. Ada dana yang hanya berinvestasi pada satu jenis MBS, seperti Ginnie Maes, sementara ada juga yang menggabungkan berbagai jenis MBS dalam kepemilikan obligasi pemerintah mereka yang lain.

Selain diversifikasi pinjaman yang lebih besar, reksa dana dapat menginvestasikan kembali semua pengembalian pokok pada MBS lainnya. Hal ini memungkinkan investor menerima imbal hasil yang berubah dengan tingkat suku bunga saat ini dan akan mengurangi risiko pembayaran di muka dan suku bunga.
The Bottom Line

MBS dapat menawarkan dukungan pemerintah federal, pendapatan bulanan dan tingkat bunga tetap. Kelemahannya, bagaimanapun, adalah bahwa istilah tersebut bisa tidak pasti dan nilainya mungkin tidak meningkat seperti obligasi lainnya saat tingkat suku bunga saat ini turun. Juga jangan lupa bahwa Anda bisa mendapatkan potongan pokok Anda kembali dengan setiap pembayaran bulanan. Akibatnya, pada saat jatuh tempo mungkin tidak ada sisa pokok yang bisa Anda investasikan kembali.