Ekonomi membeli properti sewa untuk pendapatan saat ini dan apresiasi modal jangka panjang belum lebih baik untuk satu generasi atau lebih dari sekarang, kecuali jika Anda cukup pintar atau cukup bertentangan untuk membeli di bagian bawah Resesi Besar tahun 2008.

Dan kode pajak ditumpuk untuk kepentingan kepemilikan real estat bahkan di luar kepemilikan rumah.

Pertimbangkan Pros

• Dengan suku bunga KPR di kisaran 3. 75% - 4. 25%, Anda dapat mengunci baji biaya pie terbesar dengan tarif rendah selama 30 tahun.

• Bahkan inflasi sederhana berarti Anda akan melunasi hutang lancar dengan dolar masa depan yang lebih murah. Utang suku bunga tetap rendah yang dijamin oleh properti riil adalah lindung nilai terbaik terhadap inflasi, karena nilai pasar properti Anda dan uang sewa yang dapat Anda bayar dapat meningkat bersamaan dengan harga lainnya pada waktu perpanjangan sewa, sementara biaya utama Anda tetap datar.

• Bunga hipotek, asuransi dan semua biaya pemeliharaan properti sewa lainnya dapat dikurangkan dari pendapatannya. (Lihat juga: Pengurangan Pajak Untuk Pemilik Properti Sewa.)

• Jika sewa musiman, Anda dapat menggunakannya sendiri selama dua minggu tanpa membahayakan deductibility dari biaya. Penyusutan, pengurangan yang diijinkan untuk keausan (3. 64% dari harga pembelian bangunan per tahun selama 27,5 tahun) bahkan dapat menghasilkan kerugian nominal, yang dapat Anda mengurangi pendapatan lainnya. Dengan kata lain, Anda bisa mencapai arus kas bersih positif dari pendapatan sewa dikurangi biaya dan masih memiliki rugi bersih untuk tujuan perpajakan. Namun perlu diketahui bahwa depresiasi mengurangi biaya dasar untuk tujuan perhitungan keuntungan modal saat Anda akhirnya menjualnya. Anda bisa memodelkan semua ini dengan menyiapkan surat keluar proforma dengan paket perangkat lunak persiapan pajak seperti TurboTax, seolah-olah Anda sudah memiliki. Jika Anda mengajukan pertanyaan itu, mulailah dengan pengembalian pajak terakhir Anda dan masukkan rincian investasi prospektif Anda dan perkiraan pendapatan dan biaya Anda.

• Anda bahkan dapat merawat satu unit di rumah Anda sendiri atau di rumah Anda sendiri - apartemen garasi atau apartemen ibu mertua, misalnya - sebagai sewa dan memberhentikan bagian dari bunga hipotek dan biaya lainnya terhadap pendapatannya, sehingga mengurangi biaya hidup Anda secara keseluruhan.

• Di Bursa yang disebut 1031, Anda bisa menjual properti sewaan dan berinvestasi pada jenis lain seperti "tanpa bunga" tanpa membayar pajak keuntungan modal.

Pertimbangkan Kontes

• Peringatan terbesar adalah real estat tidak likuid. Bahkan di pasar penjual panas seperti New York City atau San Francisco, mudah menghabiskan beberapa bulan untuk menyelesaikan penjualan, dan jika waktu Anda didorong oleh kebutuhan tak terduga atau urgensi lainnya, Anda mungkin tidak mendapatkan harga terbaik, seperti di perumahan. ketidaknyamanan pasar pada 2006-2008 ketika harga rumah rata-rata baru merosot sekitar 30%.

• Meskipun Anda melakukan due diligence dalam memeriksa calon penyewa, jika Anda mengakhiri dengan penyewa dari neraka, orang yang membutuhkan dan menuntut, terlambat membayar, tidak akan mematikan air, tidak dapat mengubah bola lampu, dan yang teman, pengikut, anak-anak dan hewan peliharaannya meninggalkan jejak kehancuran di belakang mereka, maka penyisihan depresiasi 3,64% per tahun dalam kode pajak tampaknya sangat tidak memadai. (Anda dapat menambahkan pembalap sewa ke bentuk sewa standar mengeja peraturan tentang hunian, hewan peliharaan, merokok, persyaratan asuransi penyewa, dan lain-lain, namun tetap ….)

• Lingkungan bisa berubah selama tiga dekade. Dengan penelitian yang bagus dan beberapa keberuntungan, properti investasi Anda akan berkembang di tengah rumah dan apartemen terpelihara lainnya, dan fasilitas lokal akan benar-benar meningkat sehingga arus kas Anda akan terus meningkat sementara biaya Anda tetap stabil. Tapi semuanya terjadi. Misalnya, kotamadya bisa berubah bentuk atau korup dan Anda mungkin menemukan beberapa perkembangan yang tidak diinginkan yang menimpa lingkungan Anda. Anda harus memperhatikan politik lokal tempat Anda berinvestasi, seperti tempat Anda tinggal.

• Kode pajak dapat berubah dengan mengurangi atau menghilangkan sebagian atau seluruh manfaat pajak untuk kepemilikan rumah.

• Kepemilikan tanah bukan untuk semua orang. Anda mungkin merasa mual tentang kenaikan harga sewa. Teman-teman kidal Anda mungkin tidak menyetujuinya dengan prinsip, bahkan jika Anda adalah pemilik rumah yang baik dan masuk akal. (Tidak apa-apa berteman dengan penyewa Anda, tapi persahabatan bisa dengan mudah menjadi hambatan pada tingkat di mana Anda dapat mengumpulkan uang sewa. Salah satu pemilik batu permata di Manhattan menyewa sebuah apartemen ke teman lama dari Pantai Barat dan berakhir, 20 tahun kemudian, dengan sebuah sewa yang setengah dari rentennya pasar wajar - setelah periode inflasi yang sangat tinggi di tahun 1970an. Teman-temannya lebih baik daripada negosiator negaranya.)

• Perbaikan kecil paling ekonomis jika Anda dapat melakukannya sendiri, namun Anda mungkin tidak punya waktu, peralatan atau keterampilan. Entah Anda berguna atau tidak, carilah tukang servis lokal (wanita) dan jadilah sangat baik kepada mereka sehingga mereka cenderung merespons secara darurat.

The Bottom Line

Ekonomi kepemilikan properti sewa mungkin menarik, namun pengembalian yang bisa Anda capai harus jauh lebih tinggi daripada yang dapat Anda peroleh dari investasi konservatif seperti obligasi dan investasi blue chip yang membayar dividen karena ada yang nyata risiko, tidak sedikit di antaranya adalah kemampuan Anda sendiri untuk mengelola properti dan penyewa. (Lihat juga:

Membeli Rumah Kedua Untuk Disewakan: Dos dan Larangan

)