Pendekatan Biaya
Nilai real estat berdasarkan "berapa biaya untuk mengganti bangunan dalam bentuknya saat ini dengan nilai tanah yang ditambahkan padanya?" Pendekatan biaya terdengar seperti metode yang mudah dan mudah dihitung untuk menentukan nilai, namun sulit untuk diimplementasikan. Mendapatkan nilai yang pasti untuk biaya struktur yang ada bisa sulit dilakukan di beberapa pasar. Selanjutnya, nilai pasar kemakmuran yang ada mungkin sangat berbeda dengan biaya konstruksi.
Pendekatan Perbandingan Penjualan
Pendekatan ini melihat harga properti real estat lainnya dengan karakteristik serupa (lokasi, ukuran, umur, dll.) Baru-baru ini telah terjual atau dihargai. Sebagian besar real estat perumahan dinilai atau dinilai menggunakan metode ini. Kadang-kadang, ini juga merupakan metode yang sulit untuk diterapkan: properti yang sebanding mungkin sulit dikenali (terutama jika properti yang dimaksud memiliki fitur unik) atau mungkin tidak ada penjualan properti yang sebanding di masa lalu.
Pendekatan Penghasilan Pendekatan ini menggunakan jenis model diskon perpetuitas. Pendapatan bersih yang berasal dari properti didiskontokan pada tingkat pengembalian yang diinginkan pasar. Nilai penilaian = net operating income (NOI) / tingkat cap pasar. Tingkat cap pasar ditemukan dengan harga benchmark NOI / benchmark. Masalah dengan pendekatan ini adalah bahwa penyewa jangka panjang mungkin tidak membayar harga pasar saat ini, menekan nilai investasi. Lingkungan inflasi mungkin juga menggigit nilai properti.
Pendekatan Arus Kas After-Tax Diskon Menghitung nilai arus kas diskonto dari investasi real estat dapat bertindak sebagai validasi atau memeriksa metode penilaian lainnya. Pendekatan ini memperhitungkan braket pajak individu, depresiasi, dan pembayaran bunga individual investor. Lihat contoh di bawah ini.
Hitung Pendapatan Operasional Bersih dari Investasi Real Estat
Ujian Tingkat CFA mengharuskan Anda untuk mengetahui bagaimana membuat laporan laba rugi untuk properti. Ini adalah sebagai berikut:
Potensi Pendapatan Kotor | |
| Sewa Terjadwal | $ 100.000> Pengambilan Eskalasi |
| $ 10.000 | Persentase Sewa |
| $ 10.000 | Rata-rata Sewa < $ 10, 000 |
| Sewa Pasar | $ 10, 000 |
| Penghasilan lain | $ 10.000 |
| Total potensi pendapatan kotor | $ 150.000 |
| Kerugian Vacancy and Collection (10% ) | ($ 15.000) |
| Pendapatan Kotor yang Efektif | $ 135.000 |
| Biaya | Tetap |
| $ 5.000 | |
| Variabel | $ 5.000 |
| Depresiasi < $ 5, 000 | Total Biaya |
| $ 15.000 | Penghasilan Bersih |
| $ 120.000 |
|
| Properti Sebanding: | NOI $ 135.000, yang dijual seharga $ 750.000 |
$ 135.000 - $ 5, 000 - $ 5, 000 = $ 125, 000 < NOI / (Harga Transaksi): $ 135.000 / $ 750.000 = 0.18
NOI / Cap Rate = $ 125, 000/0. 18 = $
694, 000 = Berapakah jumlah properti ini yang dinilai. lihat keluar
Jangan sertakan biaya pendanaan atau depresiasi saat menghitung NOI.
Akan sangat mengejutkan jika Anda harus menghitung semua jenis uang sewa dan pendapatan karena kendala waktu ujian. Namun, kandidat dapat diminta untuk menghitung kenaikan harga suatu periode waktu tertentu untuk mengevaluasi dampaknya terhadap NOI. Pendekatan Perbandingan Penjualan: |
Karakteristik |
Unit
Jumlah kamar
Nilai
| Jumlah | $ 25.000 | Jumlah kamar mandi |
| Jumlah | $ 10.000 | Jarak ke kota |
| Miles | ($ 2.000) | Properti yang ingin Anda hargai memiliki delapan kamar, tiga kamar mandi dan berjarak 10 mil dari kota. |
| Nilai akan sama (8 * $ 25.000) + (3 * $ 10, 000) + (10 * - $ 2, 000) = $ 200.000 + $ 30.000 - $ 20.000 = $ 210.000 berdasarkan persamaan jenis properti | Pendekatan Penghasilan: | Dalam pendekatan ini, investor akan memperkirakan total nilai real estat berdasarkan tingkat pengembalian dari properti. Oleh karena itu, setiap potensi sewa yang diharapkan dari lessee untuk penggunaan properti akan dibandingkan dengan jenis properti sejenis. |
Menghitung Arus Kas Setelah Pajak
Mari kita mulai dengan beberapa informasi dasar:
NOI = $ 125.000
Depresiasi = $ 5.000
Pembayaran hipotek = $ 60.000
Harga beli = $ 725.000
75% pembiayaan dengan tingkat bunga 8%
tingkat pertumbuhan NOI = 4%
Tarif Pajak Marjinal = 31%.
Arus kas setelah pajak = Jumlah yang dipinjam ($ 725.000 *. 75) = $ 543, 750.
Bunga tahun pertama = ($ 543, 750 *. 08) = $ 43, 500.
Setelah pajak Pendapatan sampai dengan arus kas setelah pajak dari setelah pajak penghasilan, penyusutan harus ditambah dan pelunasan pokoknya ($ 125, 000 - $ 5, 000- $ 43, 500) dari pembayaran hipotek harus dikurangkan.
EBITDA: Menantang Perhitungan
Ukuran ini memiliki rap buruk, namun alat ini tetap berharga bila digunakan dengan tepat.
Bagaimana perhitungan Put-Call Ratio dihitung dan darimana informasi itu berasal?
Temukan bagaimana pertukaran dan situs keuangan utama, seperti Chicago Board of Exchange, kompilasi data untuk rasio put-call masing-masing.
Apa perbedaan antara real estat dan real estat?
Memahami bagaimana real estat secara hukum berbeda dari properti riil dan implikasi dari perbedaan itu bagi setiap pemilik properti.