Investor real estat harus memiliki keterampilan penilaian dasar untuk melakukan pembelian, penjualan, atau pengambilan keputusan. Perusahaan investasi real estat telah mengembangkan model penilaian yang canggih untuk membantu mereka dalam mengambil keputusan investasi. Namun, dengan menggunakan alat spreadsheet, seseorang dapat menghasilkan penilaian yang memadai terhadap sebagian besar real estat penghasil pendapatan. Ini termasuk real estat perumahan yang dibeli sebagai properti hunian.

Menilai real estat dengan menggunakan arus kas diskonto atau metode kapitalisasi sama dengan valuasi saham atau obligasi. Satu-satunya perbedaan adalah bahwa arus kas berasal dari ruang leasing dibandingkan dengan menjual produk dan layanan. Baca terus untuk mengetahui bagaimana investor dapat menciptakan valuasi yang cukup memuaskan untuk menghasilkan peluang investasi yang prospektif.

Penilaian Individu

Beberapa individu merasa bahwa menghasilkan penilaian tidak diperlukan jika penilaian bersertifikat telah selesai. Namun, penilaian investor mungkin berbeda dari penilaian karena beberapa alasan.

Investor mungkin memiliki pendapat berbeda tentang kemampuan properti untuk menarik penyewa atau harga sewa yang bersedia dibayarkan oleh penyewa. Sebagai calon pembeli atau penjual, investor mungkin merasa bahwa properti tersebut memiliki risiko lebih atau kurang dari pada penilai.

Penilai melakukan penilaian nilai yang terpisah. Mereka termasuk biaya untuk mengganti properti, perbandingan transaksi yang baru dan yang sebanding dan pendekatan pendapatan. Beberapa metode ini biasanya tertinggal di pasar, meremehkan nilai selama tren naik, dan menilai terlalu tinggi aset dalam tren turun.

Menemukan peluang di pasar real estat melibatkan penemuan properti yang dinilai salah oleh pasar. Ini sering berarti mengelola properti ke tingkat yang melampaui ekspektasi pasar. Penilaian harus memberikan perkiraan seseorang tentang potensi penghasil pendapatan sejati dari sebuah properti.

Penilaian Real Estat

Pendekatan pendapatan untuk mengevaluasi real estat serupa dengan proses untuk menilai saham, obligasi, atau investasi pendapatan lainnya. Sebagian besar analis menggunakan metode discounted cash flow (DCF) untuk menentukan nilai sekarang bersih aset (NPV) .

NPV adalah nilai properti dalam dolar hari ini yang akan mencapai tingkat pengembalian risiko yang disesuaikan dengan investor. NPV ditentukan dengan mendiskontokan arus kas periodik yang tersedia bagi pemilik dengan tingkat pengembalian yang diminta investor (RROR). Karena RROR adalah tingkat pengembalian yang diminta oleh investor untuk risiko yang terkait, nilai yang diturunkan adalah nilai yang disesuaikan dengan risiko bagi investor individual tersebut. Dengan membandingkan nilai ini dengan harga pasar, investor dapat melakukan pembelian, penahanan, atau keputusan penjualan.

Nilai saham diperoleh dengan mendiskontokan dividen, nilai obligasi dengan mendiskontokan pembayaran kupon bunga.Properti dinilai dengan mendiskontokan arus kas bersih atau uang tunai yang tersedia bagi pemilik setelah semua biaya dikurangkan dari pendapatan sewa. Menilai sebuah properti melibatkan perkiraan semua pendapatan sewa dan kemudian mengurangi semua biaya yang diperlukan untuk melaksanakan dan mempertahankan sewa tersebut.

Semua taksiran pendapatan datang langsung dari sewa. Sewa adalah perjanjian kontraktual antara penyewa dan pemilik tanah. Semua kenaikan sewa dan kontrak sewa (eskalasi) akan dijabarkan dalam sewa, serta opsi untuk konsesi ruang dan sewa. Pemilik juga menutup sebagian atau seluruh biaya properti dari penyewa. Cara pengambilan pendapatan ini juga tercantum dalam kontrak sewa. Ada tiga jenis sewa utama:

• Sewa layanan penuh
• Sewa bersih
• Sewa tiga-bersih (NNN)

Dalam sewa layanan penuh, penyewa tidak membayar apapun selain untuk menyewa. Dalam sewa bersih, penyewa biasanya membayar bagian mereka dari kenaikan biaya untuk periode setelah mereka pindah ke properti. Dalam sewa tiga-bersih, penyewa membayar sebagian pro-rata dari semua biaya properti.

Berikut adalah jenis biaya yang harus dipertimbangkan saat menyiapkan valuasi pendapatan:

• Biaya sewa guna usaha
• Biaya manajemen
• Biaya modal

Biaya sewa mengacu pada biaya yang diperlukan untuk menarik penyewa dan untuk melakukan transaksi sewa. Biaya pengelolaan mengacu pada biaya tingkat properti, seperti utilitas, pembersihan, pajak, dll. Serta biaya untuk mengelola properti. Penghasilan kurang biaya operasional sama dengan laba bersih (operating operating income / NOI). NOI adalah arus kas yang berasal dari operasi normal properti. Arus kas diturunkan dengan mengurangi biaya modal dari NOI. Biaya modal adalah pengeluaran modal periodik untuk mempertahankan properti. Ini termasuk modal untuk komisi leasing, penyewa penyewa, atau cadangan modal untuk upgrade properti masa depan.

Contoh Penilaian

Setelah arus kas periodik ditentukan, mereka dapat didiskontokan kembali untuk menentukan nilai properti. Gambar 1 menunjukkan desain penilaian sederhana yang dapat disesuaikan dengan nilai sebagian besar properti.

Asumsi	Nilai	Asumsi	Nilai
Pertumbuhan Pendapatan Yr1-10 (g)	4%	Pertumbuhan Pendapatan Yr11 + (g)	3% > RROR (K)
13%	Biaya% Penghasilan	40%	Biaya Modal
$ 10, 000	Tingkat Rasio Balik (Kg)	10%	Gambar 1

Penilaian mengasumsikan sebuah properti yang menghasilkan pendapatan sewa tahunan sebesar $ 100.000 pada tahun pertama, yang tumbuh sebesar 4% per tahun dan 3% setelah tahun 10. Beban diperkirakan mencapai 40% dari pendapatan. Cadangan modal dimodelkan pada $ 10.000 per tahun. Tingkat diskonto, atau RROR, ditetapkan sebesar 13%. Tingkat kapitalisasi untuk menentukan nilai pengembalian properti pada tahun 10 diperkirakan sebesar 10%. Dalam terminologi keuangan, tingkat kapitalisasi sama dengan K-g, di mana K adalah RROR investor (tingkat pengembalian yang dibutuhkan) dan g adalah pertumbuhan pendapatan yang diharapkan. K-g juga dikenal sebagai return pendapatan wajib investor, atau jumlah total return yang diberikan oleh pendapatan.

Nilai properti di tahun 10 diperoleh dengan mengambil taksiran NOI untuk tahun 11 dan membaginya dengan tingkat kapitalisasi. Dengan asumsi tingkat pengembalian yang diminta investor tetap sebesar 13% maka kapitalisasi akan sama dengan 10%, atau K-g (13% -3%). Pada Gambar 2, NOI di tahun 11 adalah $ 88, 812. Setelah arus kas periodik dihitung, mereka kemudian diskonto kembali oleh tingkat diskonto (13%) untuk mendapatkan NPV sebesar $ 58, 333.

Item

Yr 1	2	Yr 3	Yr 4	5	Yr 6	Yr 7	Yr8	Yr 9	Yr 10	11 Penghasilan	100
104	108. 16	112. 49	116. 99	121. 67	126. 54	131. 60	136. 86	142. 33	148. 02	Biaya	-40
-41. 60	-43. 26	-45	-46. 80	-48. 67	-50. 62	-52. 64	-54. 74	-56. 93	-59. 21	Pendapatan Operasional Bersih (NOI)	60
62. 40	64. 896	67. 494	70. 194	73. 002	75. 924	78. 96	82. 116	85. 398	88. 812	Modal	-10
-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-	Arus Kas (CF)	50
52. 40	54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	75. 40	-	Pembalikan	-
-	-	-	-	-	-	-	-	888. 12	-	Arus Kas Total	50
52. 40	54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	963. 52	-	Hasil Dividen	9%
9%	9%	10%	10%	11%	11%	12% Gambar 2 (dalam ribuan dolar)	Gambar 2 menyediakan format dasar yang dapat digunakan untuk menilai properti yang menghasilkan pendapatan atau sewa. Investor membeli real estat perumahan karena properti sewa harus menyiapkan valuasi untuk menentukan apakah tarif sewa yang dikenakan cukup memadai untuk mendukung harga beli yang dibayarkan. Meskipun penilai sering menggunakan arus kas 10 tahun secara default, investor harus menghasilkan arus kas yang mencerminkan asumsi dimana properti diasumsikan dibeli. Format ini, meski disederhanakan, bisa disesuaikan dengan nilai properti apapun, terlepas dari kompleksitasnya. Bahkan hotel pun bisa dihargai seperti ini. Bayangkan penyewaan kamar malam sebagai sewa satu hari.	Beli, Jual atau Tahan	Saat membeli properti, jika nilai yang dinilai investor lebih besar daripada nilai jual atau penawaran, maka properti tersebut dapat dibeli dengan probabilitas tinggi untuk menerima RROR. Sebaliknya, saat menjual properti, jika nilai yang dinilai kurang dari tawaran pembeli, properti itu harus dijual. Selain itu, jika nilai yang dinilai sesuai dengan pasar dan RROR menawarkan pengembalian yang memadai untuk risiko yang terlibat, pemilik dapat memutuskan untuk melakukan investasi sampai ada ketidakseimbangan antara valuasi dan nilai pasar. Nilai	dapat didefinisikan sebagai jumlah terbesar yang bersedia dibayar seseorang untuk properti. Saat membeli aset, pembiayaan seharusnya tidak mempengaruhi nilai akhir properti karena setiap pembeli memiliki pilihan pembiayaan yang berbeda.	Namun ini bukan kasus bagi investor yang sudah memiliki properti yang telah dibiayai. Pembiayaan harus dipertimbangkan saat menentukan waktu yang tepat untuk menjual karena struktur pembiayaan, seperti denda di muka, dapat merampok investor dari hasil penjualannya. Hal ini penting dalam kasus di mana investor telah menerima persyaratan pembiayaan yang menguntungkan yang tidak lagi tersedia di pasar. Investasi yang ada dengan hutang dapat memberikan imbal hasil yang disesuaikan dengan risiko lebih baik daripada yang dapat dicapai saat menginvestasikan kembali hasil penjualan prospektif. Sesuaikan risiko RROR untuk memasukkan tambahan risiko finansial dari hutang hipotek.

The Bottom Line

Apakah membeli atau menjual, adalah mungkin untuk menghasilkan model penilaian yang cukup akurat untuk membantu dalam proses pengambilan keputusan. Matematika yang terlibat dalam menciptakan model ini relatif mudah dan dalam jangkauan sebagian besar investor. Setelah mendapatkan beberapa pengetahuan dasar tentang standar pasar lokal, struktur sewa dan bagaimana pendapatan dan pengeluaran bekerja pada jenis properti yang berbeda, seseorang harus dapat memperkirakan arus kas masa depan.