Reverse mortgage telah banyak dikritik sebagai kesepakatan mentah untuk konsumen. Salah satu keluhan terbesar berasal dari fakta bahwa banyak janda dan duda telah kehilangan rumah setelah pasangan mereka meninggal dunia. Mengapa ini terjadi, dan mungkinkah itu terjadi pada Anda?

(Untuk melihat secara cepat dasar-dasarnya, lihat Bagaimana Cara Kerja Hipotek A Reverse? ).

Waktu Adalah Kunci

Kemungkinan pasangan hidup Anda bisa kehilangan harta benda setelah kematian Anda bergantung pada saat Anda mengambil pinjaman. Aturan yang berbeda berlaku untuk pinjaman yang diambil sebelum 4 Agustus 2014, daripada pinjaman yang diambil pada atau setelah tanggal 4 Agustus 2014. Yang terakhir menandai tanggal Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) mengubah kebijakan hipotek terbaliknya.

Perubahan ini terjadi sebagai tanggapan atas tuntutan hukum yang diajukan terhadap departemen tersebut oleh sekelompok pasangan yang tidak meminjam uang yang masih ada (yaitu, nama mereka tidak termasuk dalam kontrak hipotek terbalik), yang telah diberitahu oleh pialang hipotek bahwa mereka akan dapat tetap tinggal di rumah mereka setelah pasangan mereka (peminjam resmi) meninggal dunia. Sebaliknya, para pemberi pinjaman tersebut disita karena mereka menginginkan pinjaman hipotek dilunasi segera setelah peminjam tersebut meninggal. Situasi ini sering disebut "masalah pasangan muda" karena beberapa pasangan tidak mengenakan hipotek karena mereka terlalu muda untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek terbalik pada saat pinjaman tersebut dikeluarkan (lihat

Apakah Anda Memenuhi Syarat untuk Dibalik Hipotek? ).

Pemberi pinjaman sebenarnya mengikuti peraturan hipotek terbalik HUD. Namun, pada tahun 2013, sebuah pengadilan federal memutuskan Bennett dkk. v. Donovan

bahwa peraturan HUD melanggar undang-undang federal, dan pemberi pinjaman tidak dapat meminta pasangan yang masih hidup yang tidak diberi nama di hipotek balik untuk segera melakukan pembayaran kembali saat pasangan mereka, satu-satunya peminjam hipotek terbalik, meninggal dunia. Kita akan membahas lebih jauh tentang peraturan baru itu dalam sekejap.

Pertama, mari kita definisikan apa yang kita maksud dengan "dibawa keluar sebelum 4 Agustus 2014." Apakah itu tanggal kapan Anda mengajukan hipotek? Tanggal saat Anda menandatangani dokumen? Secara teknis, itu sebenarnya bukan, meski lebih dekat dengan yang pertama daripada yang terakhir. Setiap saat Anda mengajukan pinjaman yang diasuransikan oleh Federal Housing Administration (FHA), apakah itu hipotek FHA yang terus berlanjut atau sebaliknya, hipotek konversi ekuitas rumah (HECM), pinjaman Anda diberikan apa yang disebut nomor kasus. Ini adalah tanggal ketika nomor kasus ditugaskan yang menentukan aturan yang berlaku untuk hipotek Anda. Petugas pinjaman Anda mendapatkan nomor kasus Anda, yang merupakan pengenal 10 digit unik yang diberikan oleh FHA, setelah agen memvalidasi alamat properti dan nomor Jaminan Sosial Anda. Anda dapat menemukan nomor ini di bagian atas halaman 1 dari aplikasi HECM Anda.Kemudian, untuk mempelajari tanggal yang terkait dengan nomor kasus Anda, Anda harus menghubungi kreditur atau HUD Anda karena tanggal ini tidak diberikan pada aplikasi hipotek.

Sebelum tanggal 4 Agustus 2014

HUD membiarkan masyarakat mengetahui perubahan peraturannya melalui dokumen yang disebut surat kredit. Pada saat penulisan ini, surat pengapalan 2015-15, yang dikeluarkan pada tanggal 12 Juni 2015, berisi peraturan paling mutakhir tentang pasangan yang tidak dipinjam yang masih hidup dan HECM dikeluarkan sebelum tanggal 4 Agustus 2014. Surat ini mengatakan bahwa pemberi pinjaman hipotek terbalik bisa mengikuti ketentuan kontrak hipotek terbalik asli saat pasangan peminjam meninggal dunia. Itu berarti pasangan yang masih hidup dan tidak dipinjam yang rumahnya ditutupi oleh hipotek terbalik yang diambil sebelum 4 Agustus 2014, masih berisiko kehilangan rumah jika pasangan pinjamannya meninggal dunia terlebih dahulu.

Namun, surat hipotek tersebut juga memberi kreditur hipotek terbalik sebagai alternatif untuk memanggil hipotek terbalik karena (dengan kata lain, menuntut pembayaran segera, dengan risiko penyitaan dalam enam bulan). Pemberi pinjaman hipotek terbalik memiliki opsi yang disebut "pemilihan peminjam pilihan opsional (MOE)" yang memungkinkan mereka mentransfer kepemilikan hipotek terbalik ke HUD. Pemberi pinjaman akan mengajukan klaim dengan HUD untuk menutup jumlah yang akan didapatnya dengan menjual rumah tersebut.

Mentransfer hipotek menciptakan apa yang disebut HUD sebagai "periode penundaan" yang memungkinkan pasangan yang memenuhi syarat dan bertahan tinggal di rumah selama dia terus memenuhi persyaratan dasar hipotek terbalik, seperti menjaga pajak properti saat ini , menjaga pembayaran asuransi pemilik rumah dan mempertahankan properti dengan baik. Pasangan tersebut harus menjadi pemilik sah rumah dan terus menempatinya sebagai tempat tinggal utamanya. Dia juga pasti sudah menikah secara sah dengan pasangan pinjaman pada saat pinjaman ditutup dan tetap menikah sampai kematian pasangan pinjaman. Berkomitmen pasangan sesama jenis yang tidak diizinkan secara hukum untuk menikah saat hipotek terbalik diperoleh namun yang menikah sebelum peminjam meninggal memiliki hak yang sama.

Bahasa memperjelas bahwa mentransfer kepemilikan merupakan pilihan, bukan persyaratan, bagi pemberi pinjaman. Dengan kata lain, apa yang disebut "masalah pasangan muda" ini masih ada bagi pemilik rumah yang mengeluarkan HECM sebelum 4 Agustus 2014. Pasangan yang bertahan dalam situasi ini mungkin ingin berkonsultasi dengan pengacara real estat untuk mengeksplorasi pilihan.

Pada atau setelah tanggal 4 Agustus 2014

Mengapa pasangan hanya memasukkan satu nama pasangan di hipotek terbalik? Seringkali untuk meningkatkan hasil reverse mortgage, karena ukuran pembayaran terkait dengan usia peminjam. Namun, sekarang, tidak ada manfaat lagi untuk strategi itu. Hasil pinjaman dengan hipotek hari ini harus didasarkan pada usia pasangan yang lebih muda, bahkan jika pasangan itu lebih muda dari usia 62 tahun dan dengan demikian tidak cukup tua untuk menjadi peminjam bersama dengan hipotek terbalik. Berdasarkan peraturan hari ini, jika pasangan non-peminjam yang memenuhi syarat berusia di bawah 62 tahun, dia akan dilindungi selama persyaratan tersebut memenuhi persyaratan penangguhan yang sama yang disebutkan di atas.

Jika Anda mengambil hipotek terbalik saat menikah dengan pasangan yang lebih muda dan tidak dipinjam, dia akan didokumentasikan secara resmi pada penutupan baik pasangan non-peminjam yang memenuhi syarat atau pasangan non-peminjam yang tidak memenuhi syarat. Pasangan non-peminjam yang memenuhi syarat tinggal dengan pasangan peminjam di tempat tinggal utama; pasangan non-peminjam yang tidak memenuhi syarat tinggal di tempat lain sebagai tempat tinggal utamanya. Penangguhan tidak berlaku bagi pasangan yang tidak meminjamkan jika pasangan tersebut menceraikan setelah mengeluarkan HECM. Ini juga tidak berlaku bagi pasangan baru seorang peminjam hipotek reverse yang menikah setelah mengambil pinjaman. Peraturan yang sama berlaku untuk pasangan suami-istri yang sama yang tidak diizinkan secara hukum untuk menikah saat hipotek terbalik diperoleh namun yang menikah sebelum peminjam meninggal dunia, karena rekan-rekan ini termasuk dalam definisi HUD tentang "pasangan tidak dipinjamkan yang layak. "Meskipun ada reformasi baru-baru ini, masih ada situasi ketika seorang janda atau duda kehilangan rumah karena kematian pasangannya. Jika Anda atau pasangan Anda telah mengeluarkan hipotek terbalik, pastikan Anda memahami peraturan mana yang berlaku untuk situasi Anda. Anda mungkin ingin bertemu dengan pengacara real estat atau perencana keuangan untuk menghasilkan solusi jika Anda berisiko.

Kapan pun tanggal hipotek terbalik Anda, ketahuilah bahwa pasangan yang masih hidup dan tidak dipinjam tidak diperbolehkan menerima hasil lagi setelah pasangan peminjam meninggal dunia. Ini tidak akan menjadi masalah jika hasil pinjaman telah diperoleh sekaligus, tapi bisa jadi masalah jika dana reverse mortgage telah disampaikan sebagai aliran pembayaran bulanan atau sebagai jalur kredit. Jika Anda mengambil hipotek terbalik hari ini, terutama jika hanya satu pasangan yang akan terdaftar sebagai peminjam, Anda harus mempertimbangkan apakah opsi lump-sum mungkin memberikan keamanan finansial paling banyak.

(Untuk mempelajari lebih lanjut tentang hipotek terbalik, baca

Panduan untuk Pajak dan Hipotek Balik

dan

Memilih Pemberi Pinjaman Hipotek Kanan

. Catatan: Aturan yang dijelaskan di sini hanya berlaku untuk hipotek konversi ekuitas rumah (HECMs). Ini adalah yang paling umum dari tiga jenis hipotek terbalik sejauh ini dan satu-satunya yang diasuransikan oleh FHA. Jika Anda salah satu dari sekitar 5% dari peminjam hipotek terbalik yang memiliki hipotek hipotek satu tujuan atau hipotek terbalik proprietary, Anda harus meninjau dokumen pinjaman Anda untuk mengetahui apakah masalah yang dijelaskan dalam artikel ini sesuai dengan situasi Anda.