Banyak pemilik rumah pertama dan investor real estat berpengalaman tampaknya fokus pada fungsi dan gaya pembelian yang diajukan, dengan mengharapkan karakteristik ini mengarah pada peningkatan nilai properti. Banyak yang gagal mengingat slogan industri real estat - "lokasi, lokasi, lokasi" - saat mencoba menemukan properti yang akan menjadi investasi besar.

(Untuk informasi lebih lanjut tentang membeli rumah, lihat: Panduan Membeli Rumah di U. S.)

Kenyataannya adalah bahwa struktur fisik terdepresiasi dari waktu ke waktu. Ini adalah tanah di bawah struktur yang menghargai nilainya. Ini adalah perbedaan yang signifikan, mengingat bahwa pembelian rumah merupakan investasi terhebat yang paling banyak dilakukan investor ritel dalam masa hidup mereka. Gagal melihat rumah seseorang sebagai investasi dan memahami penggerak nilai, atau berkonsentrasi pada fungsi dan akomodasi, dapat membatasi keseluruhan kinerja dan kesempatan properti untuk memaksimalkan kekayaan. (Untuk sekedar membeli rumah dan belajar bagaimana real estat bisa menghasilkan keuntungan, bacalah Investing In Real Estate .)

Tanah sebagai Aset Menghargai

Membuat perbedaan antara bagian properti yang disempurnakan dan tanah tempat ia duduk mungkin tampak sepele. Tapi tidak sampai investor real estat berfokus pada perbedaan ini sehingga menjadi lebih mudah untuk menemukan investasi yang lebih efisien yang memberikan tingkat pengembalian tertinggi untuk jumlah risiko atau investasi modal. Karena harga properti merupakan fungsi dari penawaran dan permintaan lokal, penampilan, fungsi, dan pemeliharaan struktur fisik tentu akan berdampak pada nilai, namun faktor ini memiliki dampak yang kurang dari yang diperkirakan. Memahami bagaimana lokasi dan prospek masa depan nilai tanah mempengaruhi pengembalian properti memungkinkan investor membuat pilihan yang lebih baik antara aset pesaing. (Untuk mempelajari lebih lanjut, baca Lima Hal yang Harus Diketahui Setiap Investor Real Estat .

Alasan bahwa tanah adalah aset yang mengapresiasi adalah sederhana. Ini dalam persediaan terbatas, dan tidak ada yang memproduksi lagi. Permintaan akan lahan terus berkembang seiring bertambahnya jumlah penduduk, dan karena pasokannya terbatas, harganya harus meningkat dari waktu ke waktu. Kecuali ada sesuatu yang terjadi untuk membatasi permintaan untuk area tertentu atau membuatnya tidak dapat digunakan, dasar harus diharapkan meningkat nilainya dari waktu ke waktu. (Untuk bacaan terkait, lihat Dasar-Dasar Ekonomi: Permintaan dan Penawaran dan Keuntungan Dengan Spekulasi Tanah Real Estat .

Pertanyaannya adalah seberapa besar tanah akan menghargai dan seberapa banyak perbaikannya. akan meningkatkan atau menurunkan nilai keseluruhan. Struktur fisik pada properti adalah aset yang terdepresiasi. Seiring bertambahnya usia, dibutuhkan infus modal untuk perawatan, memperbarui untuk memberantas keusangan fungsional dan, tergantung pada disainnya, memperbaruinya agar tidak jatuh dari gaya.Bahkan Internal Revenue Service (IRS) mengakui fakta ini dengan membiarkan penyusutan struktur fisik untuk kewajiban perpajakan. Tanah di bawah struktur, bagaimanapun, tidak disusutkan … (Untuk mengetahui perbaikan rumah yang bermanfaat dan membuang-buang uang, baca Tambahkan Nilai ke Investasi Real Estat dan Do-It- Proyek Anda Untuk Meningkatkan Nilai Rumah .

Tingkat depresiasi atau keusangan fisik akan spesifik untuk setiap properti, namun adil untuk mengatakan bahwa jika dibiarkan sendiri, properti akan terus kehilangan nilai sampai tidak lagi. menambah nilai tanah, atau bahkan mengurangi nilainya. Beberapa bidang tanah dengan struktur inferior, dibandingkan dengan sifat di sekitarnya, sebenarnya akan lebih bernilai unimproved. Pemilik akan sering meruntuhkan struktur fisik untuk memaksimalkan nilai paket. Jadi mengapa penasehat selalu menyarankan agar pemilik properti melakukan permodalan untuk memperbarui rumah mereka? Alasannya adalah untuk melawan beberapa atau semua depresiasi yang secara perlahan mengurangi nilai struktur. Investor real estat yang berpengalaman menyadari bahwa kelas aset ini bersifat padat modal, memerlukan input modal secara periodik untuk memaksimalkan nilai. (Pelajari bagaimana menghitung berapa banyak properti Anda perlu diapresiasi untuk menutupi biaya memilikinya di Akankah Anda Memecah Bahkan Di Rumah Anda? )

Implikasi Investasi

Begitu investor memahami dampak nilai tanah terhadap apresiasi total, mantra pasar "lokasi, lokasi, lokasi" lebih masuk akal. Implikasinya adalah pembeli rumah harus melihat melewati atribut fisik rumah dan fokus bagaimana lokasinya di pasar akan mempengaruhi return secara keseluruhan. Ini sangat sulit bagi pembeli rumahan yang berharap bisa tinggal di rumah mereka untuk jangka waktu yang lama. Namun, pembelian yang paling tidak bersemangat pun bisa meningkat seiring berjalannya waktu dan menciptakan kekayaan yang signifikan jika berada di area permintaan tinggi. Berikut adalah beberapa pertimbangan pembeli rumah baru untuk dipertimbangkan:

Rumah yang lebih kecil atau kurang menarik dapat memberikan hasil investasi yang lebih besar.

• Untuk memahami hal ini, bayangkan dua rumah yang sehat secara fungsional di sebidang tanah yang sama di lingkungan yang sama, seseorang dihargai hampir maksimal untuk rumah di lingkungan itu dan perdagangan lainnya dengan harga separuh dari harga itu. Karena faktor penawaran dan permintaan lokal mendorong nilai tanah, rumah-rumah di lingkungan sekitar cenderung mengapresiasi jumlah yang hampir sama per tahun. Jika rumah yang lebih mahal dihargai 10% (tidak termasuk proyek perbaikan atau proyek khusus), ini akan setara dengan pengembalian 20% untuk yang lain - penggunaan modal investasi yang jauh lebih efisien.

Lokasi di lingkungan akan mempengaruhi nilai tanah.

• Lokasi, seperti cul-de-sacs, karena kendala lalu lintas dan keamanan tersirat untuk anak-anak, biasanya lebih tinggi daripada rumah di jalan raya yang sering digunakan.

Apresiasi nilai tanah menggarisbawahi pentingnya memilih antara lingkungan sekitar.Sebagian besar lingkungan kelas menengah dan atas, keluarga tunggal-keluarga-rumah sudah membatasi konstruksi baru saat pengembang membeli sebagian besar lahan yang tersedia untuk membangun perumahan dan subdivisi. Karena itu, sebagian besar lingkungan mengembangkan karakteristik sosial, budaya dan demografi mereka sendiri yang berdampak pada permintaan terhadap rumah di sana.

Usia rata-rata tetangga bisa memberi petunjuk apresiasi.

• Banyak investor tidak mempertimbangkan hal ini saat memilih lokasi. Pembeli rumah baru dengan anak kecil akan sering menghindari lokasi dengan pemilik rumah yang lebih tua yang tidak akan menyediakan teman bermain untuk anak-anak mereka. Selain itu, sebagian besar pemilik rumah menyadari pengaruh yang dimiliki sekolah umum tertentu terhadap permintaan rumah di distrik sekolah tersebut. Karena rumah di daerahnya tidak homogen, apresiasi semuanya karena lokasi dan nilai tanah.

Perkembangan masa depan dapat mengubah nilai properti Anda menjadi lebih baik atau lebih buruk.

• Pemilik rumah harus menyadari tidak hanya keadaan sekarang dari fasilitas lokal tetapi juga prospek masa depan untuk pengembangan komersial dan pemerintahan di daerah tersebut. Rencana pemerintah mengenai sekolah, rumah sakit, pola lalu lintas dan infrastruktur publik lainnya akan memiliki pengaruh yang sama terhadap nilai tanah sebagai pengembangan fasilitas komersial saat ini dan yang akan datang di lokasi tertentu. (Untuk pembacaan yang terkait, lihat

Lima Kesalahan yang Harus Dihindari Investor Real Estat . Investor properti keluarga tunggal harus memperhitungkan pembelian mereka menawarkan potensi efek lahan kosong atau lahan yang dapat dikembangkan pada pasokan masa depan dan harga rumah. Ini adalah risiko terus menerus yang ditanggung pembeli kondominium. Harga kondominium dipengaruhi oleh faktor permintaan yang sama dengan rumah keluarga tunggal dan apresiasi terhadap tanah tempat bangunan mereka berada.

Masalah unik untuk pemilik kondominium adalah pasokan. Tidak seperti kebanyakan rumah keluarga tunggal, yang dibangun di lokasi infill, sejumlah besar kondominium dapat dibangun di atas bidang tanah kecil dan dalam waktu singkat, meningkatkan pasokan dan berpotensi menurunkan harga. Sulit bagi pemilik kondominium untuk mengukur potensi pengembangan baru dan nilai tanah karena struktur multi-unit dan kenaikan tinggi dapat dengan mudah dibangun di atas paket yang awalnya merupakan rumah bagi jenis real estat komersial atau perumahan lainnya. (Untuk membaca lebih lanjut tentang masalah yang dihadapi pemilik kondominium, baca

Membeli Condo . The Bottom Line

Investor real estat yang sukses belajar untuk melihat melampaui gaya dan atribut fisik dari pembelian prospektif dan berkonsentrasi pada potensi properti untuk apresiasi tanah. Hal ini membutuhkan tempat yang paling menarik di lokasi sasaran dan berkonsentrasi pada hal-hal yang memberi peluang perbaikan yang akan meningkatkan nilai tanah. Memahami nilai tanah akan mengubah pandangan investasi dari rumah peternakan yang kurang dikelola dari "tidak menarik" menjadi "pembuat uang". Investor yang tertarik untuk melacak apresiasi harus mengunjungi situs Badan Keuangan Perumahan Federal (FHFA) yang memungkinkan Anda untuk memeriksa apresiasi perumahan di wilayah Anda.

Setelah Anda menemukan properti investasi yang menarik dan meneliti nilai tanahnya, sekarang saatnya untuk menerapkan keterampilan penelitian tersebut untuk berbelanja hipotek. Sementara meneliti nilai tanah rumah bisa membuat Anda ribuan; mengerjakan pekerjaan rumah Anda dapat menghemat ribuan dolar untuk bunga dan biaya.