Investasi investasi real estat (REITs) adalah kategori investasi yang relatif kecil; hanya ada 123 REIT ekuitas di indeks FTSE NAREIT, yang terdiri dari semua REIT yang diperdagangkan di bursa NYSE, NASDAQ dan AMEX, pada kuartal keempat tahun 2011. Namun, walaupun alam investasi REIT berukuran kecil, ini berisi banyak subkategori dan dalam subkategori masing-masing REIT itu unik.

TUTORIAL: Menjelajahi Investasi Real Estat

"REITs sering muncul sederhana namun investasi sangat kompleks," kata Mike Maynes, Perencana Keuangan Bersertifikat Boca Raton, Fla. Mereka "dapat memainkan peran penting dalam portofolio investasi dengan menyediakan aset, pendapatan, dan apresiasi modal yang tidak berkorelasi," tambah Maynes. Dia mengatakan bahwa sebagian besar model alokasi aset meminta investor untuk memasukkan 1 sampai 7% dari dana mereka di REITs.

Jika Anda ingin menambahkan REIT ke portofolio Anda, baca terus. Artikel ini akan menjelaskan fitur utama dari tiga subkategori REIT ekuitas: REITs industri, REITs multi keluarga dan REITs hotel. (Pelajari lebih banyak lagi pilihan REIT di

5 Jenis REITs dan Cara Berinvestasi di Mereka .) Industri REITs, yang merupakan subsektor kategori industri / kantor, mewakili sekitar 7% REIT ekuitas yang masuk dalam indeks FTSE NAREIT. Industrial REITs mengakuisisi, memiliki dan mengelola properti industri, seperti gudang, pusat distribusi, pusat manufaktur, bangunan lentur / kantor, lahan yang belum dikembangkan, taman bisnis dan ruang berteknologi tinggi.

Industri REITs dijelaskan oleh jumlah properti yang dimiliki, jumlah pelanggan / penyewa yang mereka miliki, jumlah lokasi tempat mereka beroperasi, dan jumlah kaki persegi yang dapat disewakan yang mereka miliki. Untuk mencapai diversifikasi, REIT industri seringkali memiliki kepemilikan yang mencakup berbagai lokasi geografis, industri dan penyewa.

REIT Industri sering memilih lokasi geografis yang lokasinya strategis untuk distribusi. Kereta api, bandara, pelabuhan laut dan simpang susun raya utama dianggap sebagai elemen lokasi yang strategis, karena memudahkan pergerakan barang. REIT juga menemukan kepemilikan mereka di wilayah geografis yang berkinerja baik secara ekonomi. Manajer REIT melihat apa yang mendorong ekonomi di kota target mereka dan menilai apakah permintaan akan properti industri cenderung tumbuh, tetap stabil atau menurun di tahun-tahun depan. Mereka mungkin lebih fokus pada pasar yang memenuhi ambang batas populasi minimum atau yang memiliki jumlah real estat industri tertentu. Lokasi dengan lahan industri terbatas, yang berarti pasokan terbatas dan persaingan terbatas, juga merupakan nilai tambah.

Penyewa properti REIT industri berukuran luas, namun mungkin dalam bisnis konstruksi, teknik, makanan, minuman atau teknologi informasi.Penyewa lain yang mungkin termasuk produsen, perusahaan transportasi, penyedia logistik dan pengecer. Perusahaan nasional dan internasional cenderung membuat penyewa yang diinginkan, karena mereka didirikan, terbukti bisnis yang cenderung membayar uang sewa.

Dengan memiliki beragam properti dengan penyewa beragam, REIT industri dapat melindungi diri dari ayunan pendapatan sewa yang disebabkan oleh penurunan di wilayah atau industri tertentu. Mengejutkan tanggal penghentian sewa properti portofolio juga melindungi REIT terhadap hilangnya pendapatan secara tiba-tiba jika sekelompok properti harus dikosongkan sekaligus. Properti yang fleksibel dan dapat diubah dari satu kegunaan lainnya juga dapat membantu REIT industri mempertahankan arus pendapatan dengan membuat properti kosong yang dapat dipasarkan ke berbagai jenis calon penyewa. (Untuk informasi lebih lanjut tentang menganalisis jenis investasi ini, baca

Cara Menilai Real Estate Investment Trust (REIT)

REIT Multifamily Sebagian besar REITs perumahan adalah REITs multi keluarga, juga disebut apartemen REITs. Sampai dengan kuartal keempat tahun 2011, 15 dari 123 REIT ekuitas, atau 12%, adalah REITs multi keluarga. REIT Apartemen mencirikan diri mereka dengan jumlah properti yang mereka miliki dan jumlah unit yang mengandung properti tersebut. Apartemen REIT memiliki portofolio properti apartemen sewa. Ini adalah properti hunian yang umumnya besar, seperti bangunan bertingkat sedang dan tinggi, perumahan siswa dan perumahan senior. Properti multifamily sering memiliki ratusan unit penyewaan perumahan di satu properti. Beberapa perkembangan multifamily bahkan memiliki ribuan unit. Beberapa apartemen REITs "terintegrasi penuh," yang berarti bahwa mereka tidak hanya memiliki properti sendiri, tetapi juga mengembangkan, mengembangkan kembali dan mengelolanya.

Multifamily REITs menurunkan kinerjanya dari harga sewa dan tingkat hunian. Dengan demikian, REITs multi keluarga melihat untuk berinvestasi di pasar yang memiliki pertumbuhan ekonomi yang kuat dan hambatan yang tinggi untuk masuk, dan yang siap mendapatkan keuntungan dari pergeseran populasi, seperti generasi baby boomer yang menua pindah ke perumahan senior dan Generasi Y pindah dari orang tua mereka. 'rumah dan apartemen. Formasi rumah tangga baru juga berarti meningkatnya permintaan perumahan. Pekerjaan adalah dasar lain dari kinerja REIT multi keluarga. Jika tidak ada pekerjaan di kota tertentu, akan berkurang permintaan perumahan. Di sisi lain, pendapatan yang lebih ketat dapat meningkatkan permintaan untuk perumahan sewa, dibandingkan dengan perumahan yang dimiliki, dan membantu REITs multi keluarga jika sewa lebih terjangkau daripada kepemilikan. Yang dikatakan, di beberapa pasar, seperti Washington, D. C., orang akan disewakan dengan pilihan meski memiliki harganya lebih terjangkau, karena fleksibilitas yang ditawarkan sewa. Seiring dengan Manhattan, Washington, D. C. adalah salah satu pasar perumahan multifamily terbesar di Amerika Serikat, berdasarkan total volume penjualan unit multifamily. Secara umum, pasar apartemen terkuat di pantai Timur dan Barat, sehingga beberapa REIT multifamily memusatkan kepemilikan mereka di area ini.

Banyak REITs multifamily fokus pada properti kelas atas dan mewah yang menarik penyewa berkualitas lebih tinggi dan mendukung sewa yang lebih mahal. Memiliki sifat seperti itu umumnya berarti REITs harus mengelola fasilitas seperti rumah klub, kolam renang, gym, ruang permainan dan pusat bisnis yang merupakan bagian dari properti kelas atas. Namun, fasilitas high-end dapat membantu mempertahankan penyewa bahkan saat membeli lebih terjangkau. Untuk pembayaran bulanan yang sama, mungkin saja menyewa tempat yang jauh lebih baik daripada yang bisa dibeli.

Salah satu risiko REIT multi keluarga adalah hilangnya pendapatan jika tidak dapat mempertahankan penduduk saat ini dan menarik yang baru. Hal ini bisa terjadi jika persaingan pasar perumahan membuat jenis perumahan yang berbeda atau properti yang bersaing lebih atraktif. Harga rumah yang lebih rendah juga dapat mempengaruhi REITs multi keluarga seperti penyewa memutuskan untuk menjadi pemilik rumah. Pergeseran ini dapat mengurangi tingkat sewa dan hunian untuk properti multi keluarga. Upah datar atau menurun juga bisa mengeja masalah karena membatasi kemampuan pemilik properti untuk menaikkan harga sewa.

Multifamily REITs dianggap sebagai cara yang baik untuk melakukan diversifikasi investasi real estat seseorang, karena saat kepemilikan rumah menurun, kenaikan sewa dan apartemen REITs berjalan relatif baik. Memang, beberapa analis perumahan menganggap multi keluarga REITs mendapat keuntungan dari ledakan gelembung perumahan karena penyitaan, harga tertekan dan pembiayaan ketat membuat sewa lebih menarik daripada membeli. Menurut National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), ketika harga sewa meningkat, pendapatan tambahan akan langsung masuk ke pemegang saham karena oleh undang-undang, REIT harus membayar 90% dari penghasilan kena pajak sebagai dividen. Daripada memiliki gedung apartemen, berinvestasi di apartemen REIT menyediakan diversifikasi yang jauh lebih besar di berbagai properti dan wilayah geografis, serta penghematan waktu dan pengelolaan properti profesional.

Hotel REITs

Hotel REITs, tidak mengherankan, memiliki properti hotel sendiri dan juga dikenal sebagai REITs resor atau resort. Pada Q4 2011, 14 dari REIT ini diperdagangkan secara publik pada indeks FTSE NAREIT. Seperti REITs multi keluarga, hotel REITs digambarkan oleh jumlah properti dan jumlah kamar yang mereka miliki.

Ada berbagai jenis properti hotel yang mungkin dimiliki REIT hotel, termasuk layanan terbatas, layanan penuh, resor, pusat konferensi, properti suite dan bandara. Anda mungkin akan terkejut mengetahui bahwa beberapa properti hotel yang dioperasikan dengan merek Marriott, Hyatt, Hilton, Starwood dan Fairmont yang populer dimiliki oleh REITs hotel. REITs juga bisa memiliki kepentingan usaha bersama di hotel, bukan kepemilikan yang lengkap.

Hotel REITs memperoleh nilai dari nilai properti hotel yang dimiliki REIT dan dari pendapatan yang dihasilkan oleh properti tersebut. Pendapatan hotel dipengaruhi oleh permintaan konsumen dan bisnis untuk layanan perjalanan dan penginapan, tarif kamar, tingkat hunian dan permintaan untuk jenis properti dan ruangan yang berbeda (e. G, akhir yang lebih tinggi, lebih rendah). Sebuah REIT hotel juga bisa mendapatkan penghasilan dengan memberi lisensi merek hotel.Hal ini dapat membantu sebuah hotel REIT melakukan diversifikasi aliran pendapatan dan mengurangi risiko investasinya. Mendapatkan hotel dengan pengenalan nama merek nasional dapat menjadi strategi investasi REIT hotel.

Investor biasanya menggunakan dana dari operasi (FFO) dan dana yang disesuaikan dari operasi (AFFO) untuk mengevaluasi pendapatan REIT. Pengukuran keuangan yang unik yang digunakan dalam analisis keuangan hotel REIT untuk mengevaluasi kinerja properti hotel individu dan membandingkan kinerja di antara properti yang berbeda, adalah pendapatan per kamar yang tersedia, yang mengalikan tingkat hunian hotel dengan tarif kamar harian rata-rata. Langkah Berikutnya

Menentukan kategori atau subkategori REIT yang akan diinvestasikan hanya merupakan langkah awal.

"Investor harus mempertimbangkan berbagai faktor saat memilih REIT yang sesuai untuk rencana investasi mereka, termasuk pengalaman kepercayaan dan tahun operasi bisnis yang sukses, rekam jejak, pengarsipan, hutang, reputasi keseluruhan dan perpajakan di REIT," kata David B Putih, JD, CPA, CLU, ChFC, dan presiden David. B. White Financial di Detroit, Mich

Dia juga menyarankan agar investor melihat dana dari operasi untuk memastikan REIT sepenuhnya menutupi pembayaran dividen, dan masih banyak faktor yang perlu dipertimbangkan.

"Investor harus memperhatikan beberapa potensi jebakan saat berinvestasi di REIT, termasuk bahan-bahan percikan, kurangnya pengungkapan penuh dalam proses penjualan, kurangnya likuiditas dan investasi jangka panjang. Investor juga harus mencari dividen yang bisa dipotong, terutama jika FFO tidak menutupi dividen, "tambah White.
The Bottom Line

REITs menawarkan kepada investor cara yang mudah dan murah untuk mendapatkan keterpaparan pada beragam kelompok kepemilikan real estat. Sebagai kelas aset unik yang bergerak berbeda dari saham dan obligasi, mereka membuat tambahan logis untuk portofolio. (Untuk selengkapnya, baca

Jalan REIT

dan

Dasar-dasar Perpajakan REIT .)