Trust investasi real estat (REITs) adalah pertimbangan utama saat membangun portofolio ekuitas atau pendapatan tetap. Mereka memberikan diversifikasi yang lebih besar, jumlah pengembalian yang berpotensi lebih tinggi dan / atau menurunkan keseluruhan risiko. Singkatnya, kemampuan mereka untuk menghasilkan pendapatan dividen seiring dengan kenaikan nilai modal membuat mereka mengimbangi baik saham, obligasi dan uang tunai. REIT umumnya memiliki dan / atau mengelola penghasil komersial real estat, entah itu properti itu sendiri atau hipotek atas properti tersebut. Anda bisa berinvestasi di perusahaan secara individu atau melalui dana yang diperdagangkan di bursa atau reksadana. Ada banyak jenis REIT yang tersedia. Di sini kita melihat beberapa yang utama dan hasil sejarah mereka. Pada akhir artikel ini Anda harus memiliki ide yang lebih baik kapan dan apa yang harus dibeli.

Pengembalian Bersejarah REITs

Investasi real estat dipercaya secara historis merupakan salah satu kelas aset berkinerja terbaik yang tersedia. Indeks REITITAS FTSE NAREIT Equity adalah apa yang kebanyakan investor gunakan untuk mengukur kinerja pasar real estat U. S.. Antara tahun 1990 dan 2010, rata-rata return tahunan indeks adalah 9, 9%, kedua setelah saham mid-cap, yang rata-rata 10,3% per tahun selama periode yang sama. Sebagai perbandingan, aset pendapatan tetap mengelola 7% return tahunan dan komoditas hanya 4, 5% per tahun. Real estat adalah pemain terburuk dari delapan kelas aset hanya dalam dua tahun dari 20. Pendapatan tetap, di sisi lain, adalah pemain terburuk enam kali dalam periode 20 tahun yang sama.

Baru-baru ini, rata-rata tiga tahun untuk REIT antara bulan Maret 2013 dan Maret 2016 sesuai dengan rata-rata dalam periode 20 tahun, yang mencapai 9, 85% dari waktu tersebut. Secara historis, investor mencari imbal hasil telah melakukan investasi lebih baik di bidang real estat daripada pendapatan tetap, kelas aset tradisional untuk tujuan ini. Portofolio yang dibangun dengan hati-hati harus mempertimbangkan keduanya. (Pelajari lebih lanjut tentang Bagaimana Menilai Kepercayaan Investasi Real Estat.)

REIT Ritel

Sekitar 24% investasi REIT ada di mal dan ritel bebas. Ini merupakan investasi tunggal terbesar menurut jenisnya di Amerika. Apapun pusat belanja yang sering Anda kunjungi, kemungkinan itu milik REIT. Ketika mempertimbangkan investasi di real estat ritel, yang pertama perlu memeriksa industri ritel itu sendiri. Apakah sekarang sehat secara finansial dan apa prospek masa depan?

Penting untuk diingat bahwa eceran REIT menghasilkan uang dari uang sewa yang mereka bayarkan kepada penyewa. Jika pengecer mengalami masalah arus kas karena penjualannya buruk, mungkin saja mereka bisa menunda atau bahkan gagal bayar pada pembayaran bulanan tersebut, akhirnya dipaksakan bangkrut. Pada saat itu, penyewa baru perlu ditemukan, yang tidak pernah mudah.Oleh karena itu, sangat penting bahwa Anda berinvestasi di REITs dengan penyewa jangkar terkuat yang mungkin. Ini termasuk toko kelontong dan perbaikan rumah.

Setelah membuat penilaian industri Anda, fokus Anda harus beralih ke REITs sendiri. Seperti investasi apa pun, penting bagi mereka memiliki keuntungan bagus, neraca yang kuat dan sedikit hutang mungkin, terutama jenis jangka pendek. Dalam ekonomi yang buruk, REIT ritel dengan posisi kas yang signifikan akan dipaparkan kesempatan untuk membeli real estat yang baik dengan harga tertekan. Perusahaan-perusahaan yang dikelola dengan baik akan memanfaatkan hal ini.

Yang mengatakan, ada kekhawatiran jangka panjang untuk ruang REIT ritel di belanja itu yang semakin bergeser secara online dibandingkan dengan model mal. Pemilik ruang terus berinovasi untuk mengisi ruang mereka dengan perkantoran dan penyewa berorientasi non-ritel lainnya, namun subsektornya mendapat tekanan. (Untuk lebih banyak wawasan tentang real estat komersial, lihat 7 Langkah Menuju Kesepakatan Real Estate Komersial yang Hot.)

Residential REITs

Ini adalah REIT yang memiliki dan mengoperasikan gedung apartemen sewa multi keluarga dan juga perumahan buatan. Ketika ingin berinvestasi dalam jenis REIT ini, orang harus mempertimbangkan beberapa faktor sebelum melompat masuk. Misalnya, pasar apartemen terbaik cenderung berada di tempat keterjangkauan rumah rendah dibandingkan dengan wilayah lainnya di negara ini. Di tempat-tempat seperti New York dan Los Angeles, biaya rumah tunggal yang tinggi memaksa lebih banyak orang untuk menyewa, yang menaikkan harga tuan tanah dapat dikenakan biaya setiap bulannya. Akibatnya, REIT perumahan terbesar cenderung berfokus pada pusat kota besar.

Di setiap pasar spesifik, investor harus mencari pertumbuhan populasi dan pekerjaan. Umumnya, ketika ada arus masuk bersih orang ke kota, itu karena pekerjaan sudah tersedia dan ekonomi berkembang. Tingkat kekosongan yang menurun ditambah dengan kenaikan harga sewa merupakan pertanda bahwa permintaan membaik. Selama pasokan apartemen di pasar tertentu tetap rendah dan permintaan terus meningkat, REITs perumahan harus dilakukan dengan baik. Seperti halnya semua perusahaan, mereka yang memiliki neraca terkuat dan modal paling banyak biasanya melakukan yang terbaik.

Health REITs

Health REITs akan menjadi subsektor yang menarik untuk ditonton seiring bertambahnya usia orang Amerika dan biaya perawatan kesehatan terus meningkat. REIT Healthcare berinvestasi di real estat rumah sakit, pusat kesehatan, fasilitas keperawatan dan rumah jompo. Keberhasilan real estat ini secara langsung terkait dengan sistem kesehatan. Sebagian besar operator fasilitas ini bergantung pada biaya hunian, penggantian Medicare dan Medicaid serta pembayaran pribadi. Selama dana perawatan kesehatan adalah tanda tanya, begitu juga REIT kesehatan.

Hal-hal yang harus Anda cari dalam REIT perawatan kesehatan mencakup kelompok pelanggan yang terdiversifikasi dan juga investasi di sejumlah jenis properti yang berbeda. Fokusnya bagus sampai batas tertentu tapi begitu juga menyebarkan risiko Anda. Umumnya, peningkatan permintaan akan layanan kesehatan (yang seharusnya terjadi dengan populasi yang menua) sangat baik untuk kesehatan real estat.Oleh karena itu, selain diversifikasi jenis pelanggan dan properti, carilah perusahaan yang pengalaman kesehatannya penting, yang neracanya kuat dan akses ke modal dengan biaya rendah tinggi.

REKENING Kantor

REITs kantor diinvestasikan di gedung perkantoran. Mereka menerima pendapatan sewa dari penyewa yang biasanya menandatangani kontrak sewa jangka panjang. Empat pertanyaan muncul ke pikiran bagi siapa saja yang tertarik untuk berinvestasi di kantor REIT

1. Bagaimana keadaan ekonomi dan seberapa tinggi tingkat pengangguran?
2. Seperti apa tingkat kekosongan?
3. Bagaimana area dimana REIT melakukan investasi secara ekonomi?
4. Berapa banyak modal yang dimilikinya untuk akuisisi?

Cobalah untuk menemukan REIT yang berinvestasi di benteng ekonomi. Lebih baik memiliki sekelompok bangunan rata-rata di Washington, D. C., daripada memiliki ruang kantor perdana di Detroit, misalnya. (99%) REKENING REKENING REPRES REPRES Sekitar 10% dari investasi REIT berada dalam hipotek dibandingkan dengan real estat itu sendiri. Yang paling terkenal namun belum tentu investasi terbesar adalah Fannie Mae dan Freddie Mac, perusahaan yang disponsori pemerintah yang membeli hipotek di pasar sekunder. Tapi hanya karena jenis REIT ini berinvestasi di hipotek dan bukan ekuitas tidak berarti itu datang tanpa risiko. Kenaikan suku bunga akan terjemahkan ke dalam penurunan nilai buku REIT yang dikreditkan sehingga harga saham semakin rendah. Selain itu, REITs KPR mendapatkan sebagian besar modalnya melalui penawaran hutang yang terjamin dan tidak aman. Jika suku bunga naik, pembiayaan masa depan akan lebih mahal, mengurangi nilai portofolio pinjaman. Dalam lingkungan dengan suku bunga rendah dengan prospek kenaikan suku bunga, sebagian besar perdagangan REITs KPR dijual dengan harga bersih hingga bersih per saham. Caranya adalah menemukan yang benar. (Pelajari lebih lanjut tentang dampak suku bunga dalam Dampak Suku Bunga Terhadap Trust Investasi Real Estat

.

Kunci Menilai REIT Saya telah membicarakan jenis REIT tertentu seperti serta apa yang harus dicari saat berinvestasi di dalamnya. Namun, ada beberapa hal yang perlu diingat saat menilai REIT. Ini termasuk yang berikut: REITs adalah investasi total return total. Mereka memberikan hasil dividen yang tinggi bersamaan dengan apresiasi modal jangka menengah yang moderat. Carilah perusahaan yang telah melakukan pekerjaan dengan baik dalam memberikan keduanya.

Tidak seperti real estat tradisional, banyak REIT diperdagangkan di bursa saham. Anda mendapatkan diversifikasi real estat tanpa dikunci dalam jangka panjang. Masalah likuiditas.

Depresiasi cenderung melebih-lebihkan penurunan nilai investasi properti. Jadi, alih-alih menggunakan rasio pembayaran (apa yang investor dividen gunakan) untuk menilai REIT, lihatlah dana dari operasi (FFO). Ini didefinisikan sebagai laba bersih dikurangi penjualan properti apapun pada tahun tertentu dan depresiasi. Cukup ambil dividen per saham dan bagi dengan FFO per saham.Semakin tinggi hasilnya semakin baik.

1. Manajemen yang kuat membuat perbedaan. Carilah perusahaan yang telah ada untuk sementara waktu atau setidaknya memiliki tim manajemen dengan banyak pengalaman.
2. Angka kualitas. Investasikan hanya di REIT dengan properti dan penyewa yang hebat.
3. Pertimbangkan untuk membeli reksa dana atau ETF yang berinvestasi di REITs, dan tinggalkan riset dan beli ke profesional.
4. Bottom Line
5. Pemerintah federal mengizinkan investor membeli proyek real estat komersial berskala besar sampai tahun 1960. Namun, hanya dalam dekade terakhir investor individual memeluk REITs. Alasan untuk ini termasuk suku bunga rendah, yang memaksa investor untuk melihat melampaui obligasi untuk investasi penghasil pendapatan, kemunculan dana perdagangan dan reksa dana yang fokus pada real estat dan, sampai krisis real estat 2007-08, nafsu yang tak terpuaskan pada bagian dari orang Amerika untuk memiliki real estat dan aset berwujud lainnya. REITs, seperti setiap investasi lainnya di tahun 2008, sangat menderita. Tapi meskipun demikian, mereka terus menjadi tambahan yang bagus untuk portofolio terdiversifikasi.
6. Untuk bacaan terkait, lihat Dasar-dasar Perpajakan REIT dan Dapatkan Investasi Round-Trip dengan REIT Internasional.