Real estat mewakili sebagian besar kekayaan orang kebanyakan, dan ini terutama berlaku bagi banyak pemilik rumah di Amerika Serikat. Menurut Survei Keuangan Konsumen terbaru oleh Federal Reserve, 65. 2% keluarga Amerika memiliki tempat tinggal utama mereka sendiri. Ukuran dan skala pasar real estat menjadikannya sektor yang menarik dan menguntungkan bagi banyak investor. Artikel ini akan melihat beberapa faktor utama yang mempengaruhi pasar real estat dan beragam investasi yang ada.

- 99 ->

TUTORIAL: Menjelajahi Investasi Real Estat

Faktor-faktor yang Mempengaruhi Real Estat

Demografi

Demografi adalah data yang menggambarkan komposisi suatu populasi, seperti usia, ras , jenis kelamin, pendapatan, pola migrasi dan pertumbuhan penduduk. Statistik ini adalah faktor yang sering diabaikan namun signifikan yang mempengaruhi bagaimana harga real estat dan jenis properti apa yang diminati. Pergeseran besar dalam demografi suatu negara dapat memiliki dampak besar pada tren real estat selama beberapa dekade.

Misalnya, baby boomer yang lahir antara tahun 1945 dan 1964 adalah contoh tren demografis dengan potensi untuk secara signifikan mempengaruhi pasar real estat. Peralihan baby boomer ke masa pensiun ini adalah salah satu tren generasi yang lebih menarik di abad yang lalu, dan masa pensiun dari baby boomer ini, yang dimulai pada tahun 2010, pasti akan diperhatikan di pasar selama beberapa dekade yang akan datang. (Untuk tren baby boomer lebih lanjut, lihat

Boomer: Memutar Pola Pikir Pensiun .)

Ada banyak cara pergeseran demografis jenis ini dapat mempengaruhi pasar real estat, namun bagi investor, beberapa pertanyaan utama yang diajukan: i) Bagaimana ini akan mempengaruhi permintaan rumah kedua di daerah liburan populer karena lebih banyak orang mulai pensiun? Atau ii) Bagaimana ini akan mempengaruhi permintaan rumah tangga yang lebih besar jika pendapatan lebih kecil dan anak-anak semuanya telah pindah? Pertanyaan-pertanyaan ini dan pertanyaan lainnya dapat membantu investor mempersempit jenis dan lokasi investasi real estat yang berpotensi diinginkan jauh sebelum tren dimulai.

Suku Bunga

Suku bunga juga memiliki dampak besar pada pasar real estat. Jika Anda mempertimbangkan untuk membeli rumah dengan hipotek, bermanfaat untuk meneliti suku bunga dengan menggunakan kalkulator hipotek. Perubahan suku bunga dapat sangat mempengaruhi kemampuan seseorang untuk membeli properti residensial. Itu karena suku bunga yang lebih rendah pergi, semakin rendah biaya untuk mendapatkan hipotek untuk membeli rumah akan, yang menciptakan permintaan yang lebih tinggi untuk real estat, yang sekali lagi mendorong harga naik.

Penting untuk dicatat bahwa seiring kenaikan suku bunga, biaya untuk mendapatkan kenaikan hipotek, sehingga menurunkan permintaan dan harga real estat.Namun, ketika melihat dampak suku bunga terhadap investasi ekuitas seperti kepercayaan investasi real estat (REIT), bukan pada real estat perumahan, hubungan tersebut dapat dianggap serupa dengan hubungan obligasi dengan tingkat suku bunga. Bila tingkat suku bunga turun, nilai obligasi naik karena tingkat kupon menjadi lebih diminati, dan bila suku bunga meningkat, nilai obligasi akan turun. Begitu pula, ketika tingkat suku bunga turun di pasar, imbal hasil REITs menjadi lebih menarik dan nilainya naik. Bila tingkat suku bunga meningkat, imbal hasil pada REIT menjadi kurang menarik dan mendorong turun nilainya. (Untuk mempelajari lebih lanjut tentang efek ini, lihat

Bagaimana Suku Bunga Mempengaruhi Nilai Properti . Ekonomi

Faktor kunci lain yang mempengaruhi nilai real estat adalah kesehatan keseluruhan ekonomi. Hal ini umumnya diukur dengan indikator ekonomi seperti PDB, data ketenagakerjaan, aktivitas manufaktur, harga barang, dll. Secara umum, ketika ekonomi lamban, begitu juga real estat. Namun, siklus ekonomi dapat memiliki berbagai efek pada berbagai jenis real estat. Misalnya, jika REIT memiliki persentase investasi yang lebih besar di hotel, mereka biasanya akan lebih terpengaruh oleh penurunan ekonomi daripada REIT yang telah diinvestasikan di gedung perkantoran. Hotel merupakan bentuk properti yang sangat sensitif terhadap aktivitas ekonomi karena jenis struktur sewa yang melekat dalam bisnis. Menyewa kamar hotel dapat dianggap sebagai bentuk sewa jangka pendek yang dapat dengan mudah dihindari oleh pelanggan hotel jika ekonomi tidak berjalan dengan buruk. Di sisi lain, penyewa kantor umumnya memiliki sewa jangka panjang yang tidak dapat diubah di tengah kemerosotan ekonomi. Jadi, meskipun Anda harus menyadari bagian dari siklus ekonomi, Anda juga harus menyadari sensitivitas properti real estat terhadap siklus ekonomi.

Kebijakan / Subsidi Pemerintah

Perundang-undangan juga merupakan faktor lain yang dapat memiliki dampak yang cukup besar terhadap permintaan dan harga properti. Kredit pajak, potongan dan subsidi adalah beberapa cara pemerintah untuk sementara dapat meningkatkan permintaan untuk real estat selama mereka berada di tempat. Menyadari insentif pemerintah saat ini dapat membantu Anda menentukan perubahan dalam penawaran dan permintaan dan mengidentifikasi kecenderungan yang berpotensi salah. Misalnya, pada tahun 2009, pemerintah U. S. memperkenalkan kredit pajak pertama kali kepada pemilik rumah dalam upaya untuk memulai penjualan rumah dengan lambannya ekonomi (hanya mereka yang membeli rumah antara 2008-2010 yang memenuhi syarat). Menurut National Association of Realtors (NAR), insentif pajak ini sendiri menghasilkan 900.000 pembeli rumah untuk membeli rumah. Ini cukup meningkat, meski sementara, dan tanpa mengetahui kenaikan tersebut merupakan akibat dari insentif pajak, Anda mungkin telah berakhir menyimpulkan bahwa permintaan akan perumahan naik berdasarkan faktor-faktor lain.

Apa Investasi Terbaik?

Ukuran dan skala pasar real estat menjadikannya pasar yang menarik dan menguntungkan bagi banyak investor.Investor dapat berinvestasi langsung di real estat fisik atau memilih untuk berinvestasi secara tidak langsung melalui dana kelolaan. Berinvestasi secara langsung di real estat melibatkan pembelian properti residensial atau komersial untuk digunakan sebagai properti penghasil pendapatan atau untuk dijual kembali di masa mendatang. Cara tidak langsung untuk berinvestasi di pasar real estat termasuk berinvestasi pada trust investasi real estat (REITs), dana pertukaran real estat yang diperdagangkan (ETF), dana real estat komersil (CREFs) dan dana infrastruktur. Karena tingginya likuiditas yang tersedia di pasar, semakin rendah biaya transaksi dan kebutuhan modal yang rendah, rata-rata investor lebih memilih untuk secara tidak langsung berinvestasi di real estat. (Untuk mempelajari lebih lanjut tentang cara mendapatkan keuntungan dari pasar perumahan, baca

Cara Sederhana Berinvestasi di Real Estat

. ) Inti Artikel ini memperkenalkan beberapa metode yang lebih tinggi- faktor tingkat yang berperan penting dalam menggerakkan pasar real estat, namun ada juga bagian yang lebih kompleks yang ikut bermain. Dan meskipun beberapa faktor tersebut menunjukkan adanya hubungan yang jelas antara faktor dan pasar, dalam praktiknya, hasilnya bisa sangat berbeda. Namun, memahami faktor kunci yang mendorong pasar real estat sangat penting untuk melakukan evaluasi menyeluruh terhadap investasi potensial.

(Untuk informasi lebih lanjut tentang topik ini, baca

Menghasilkan Uang di Perumahan Residensial

dan Temukan Peruntungan di Real Estat Komersial .