Jika ada sesuatu yang telah kita pelajari dari krisis subprime tahun 2008 dan jatuhnya tahun 1987, maka kita semua harus berhati-hati saat meminjam uang untuk membeli atau membiayai rumah. Jenis hipotek yang Anda pilih bisa berarti perbedaan antara satu hari yang memiliki rumah langsung atau menemukan diri Anda berada di tengah penyitaan atau bahkan kebangkrutan. Pada artikel ini, kita akan membahas jenis hipotek yang orang paling sering bermasalah dengan dan menjelaskan mengapa mereka adalah ide buruk bila dicocokkan dengan peminjam yang salah.

Tutorial: Investasi Real Estat

Apa yang Membuat Resiko Hipotek? Karena krisis perumahan, banyak dari kita percaya bahwa beberapa jenis hipotek pada dasarnya berisiko. Namun, ahli hipotek akan memberi tahu Anda bahwa hipotek berisiko benar-benar merupakan produk pinjaman yang tidak sesuai dengan kemampuan pembayaran peminjam. (Lihatlah faktor-faktor yang menyebabkan pasar ini menyala dan terbakar habis, periksa Bahan Bakar Yang Melawan The Subprime Meltdown .

Keith T. Gumbinger, Wakil Presiden HSH Associates, sependapat, "percaya atau tidak, produk yang tersedia [sekitar 2009] tidak terlalu berisiko, untuk khalayak yang tepat." Masalahnya adalah bahwa jenis hipotek tertentu diimbangi dengan peminjam yang salah, dan pemberi pinjaman memberi tahu peminjam, "Anda selalu dapat membiayai kembali." Ini mungkin tampak benar ketika harga rumah telah meningkat selama bertahun-tahun, namun tidak benar bila nilai rumah menurun.

Statistik pasar perumahan tidak lama setelah krisis 2008-2009 mendukung asersi ini. Menurut Survei Delinquency Nasional Asosiasi Hipotek, pada kuartal kedua tahun 2010, jenis pinjaman dengan persentase awal penyitaan tertinggi adalah subprime adjustable rate mortgage (ARM), yang memiliki tingkat awal penyitaan 3. 39%. ARM, dengan tingkat suku bunga yang berubah-ubah, merupakan produk hipotek yang sangat berisiko bagi peminjam dengan situasi keuangan yang kurang ideal.

Sebagai perbandingan, survei tersebut melaporkan bahwa pinjaman VA memiliki tingkat awal penyitaan sebesar 0. 70%, pinjaman tetap prima 0. 71%, pinjaman FHA 1. 02%, prime ARMs 1. 96% dan pinjaman tetap subprime 2. 3%. Data ini menunjukkan bahwa semua jenis hipotek bisa menjadi ide buruk bagi peminjam subprime, dan bahkan peminjam utama pun bisa mendapat masalah jika mereka tidak mengerti ARM.

Sebenarnya, hipotek fixed-rate bisa merugikan peminjam. Mari kita lihat tipe hipotek berisiko pertama kami.

1. Mortgages Tingkat Tetap 40 Tahun

Peminjam dengan tingkat bunga tetap hipotek mungkin memiliki tingkat penyitaan yang rendah, namun itu tidak berarti bahwa hipotek dengan suku bunga tetap selalu merupakan ide bagus. KPR tingkat bunga 40 tahun adalah salah satu produk semacam itu karena semakin lama Anda meminjam uang, semakin banyak bunga yang Anda bayarkan. Katakanlah Anda ingin membeli rumah senilai $ 200.000 dengan uang muka 10%. Jumlah yang harus Anda pinjam adalah $ 180.000 ($ 200.000 dikurangi $ 20.000).

Dengan tingkat bunga 5%, berikut adalah pembayaran bulanan dan jumlah total yang akan Anda bayar untuk rumah dengan berbagai persyaratan jika Anda menyimpan pinjaman untuk hidupnya:

Term

Suku Bunga > Pembayaran Bulanan	Biaya Seumur Hidup (termasuk uang muka)	Pokok (termasuk uang muka)	Jumlah Bunga yang Dibayar	15 tahun	5. 0%
$ 1, 423. 43	$ 276, 217. 14	$ 200.000	$ 76, 217. 14	20 tahun	5. 0%
$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88	$ 200.000	$ 105, 100. 88	30 tahun	5. 0%
$ 966. 28	$ 367, 860. 41	$ 200.000	$ 167, 860. 41	40 tahun	5. 0%
$ 867. 95	$ 436, 617. 86	$ 200.000	$ 236, 617. 86	Gambar 1: Bunga dan pokok pinjaman atas hipotek dengan berbagai persyaratan (tahun).	Bagan di atas adalah perbandingan yang disederhanakan. Pada kenyataannya, tingkat suku bunga akan paling rendah untuk pinjaman 15 tahun dan tertinggi untuk pinjaman 40 tahun tersebut. Berikut adalah perbandingan yang lebih realistis:
Term

Suku Bunga

Pembayaran Bulanan	Biaya Seumur Hidup (termasuk uang muka)	Pokok	(termasuk uang muka)	Jumlah Bunga yang Dibayar > 15 tahun 4. 5%	$ 1, 376. 99
$ 267, 858. 83	$ 200.000	$ 67, 858. 83	20 tahun	5. 0%	$ 1, 187. 92
$ 305, 100. 88	$ 200.000	$ 105, 100. 88	30 tahun	5. 2%	$ 988. 40
$ 375, 823. 85	$ 200.000	$ 175, 823. 85	40 tahun	5. 8%	$ 965. Gambar 2: Bunga dan pokok pinjaman pada hipotek dengan berbagai syarat (tahun) dan tingkat suku bunga.
Seperti yang dapat Anda lihat pada Gambar 2 di atas, hipotek 40 tahun adalah bunga 0,6% lebih tinggi, dan akan menurunkan tagihan bulanan Anda hanya dengan $ 23, dari $ 988 sampai $ 965. Namun, akan dikenakan biaya tambahan sebesar $ 107, 570. 82 selama masa pinjaman. Kebanyakan orang tidak mampu membuang uang sebanyak itu. Mengambil hipotek 40 tahun meningkatkan risiko Anda untuk tidak memiliki cukup waktu untuk pensiun, tidak mampu membayar pendidikan anak-anak Anda, atau sejumlah skenario lainnya. Paling banter, Anda mendapatkan $ 107, 570. 82 yang bisa Anda habiskan untuk liburan, elektronik, makan malam yang menyenangkan dan pengeluaran menyenangkan lainnya. Siapa yang mau melakukan itu?	2. Adjustable Rate Mortgages	Adjustable rate mortgage (ARMs) memiliki tingkat suku bunga tetap untuk jangka pendek yang dapat berkisar antara enam bulan sampai 10 tahun. Tingkat bunga awal ini, yang disebut tingkat penggoda, seringkali lebih rendah dari tingkat bunga pinjaman tetap 15 atau 30 tahun. Setelah jangka awal, tarifnya disesuaikan secara berkala - yang mungkin setahun sekali, setiap enam bulan sekali atau bahkan sekali dalam sebulan.	"Setiap pinjaman yang memiliki suku bunga tetap untuk jangka waktu yang lebih pendek dari jangka waktu pinjaman adalah menjalankan risiko suku bunga yang sangat besar," kata makelar real estat California Greg Cook dari Jaringan Pembeli Waktu Pertama Rumah Tangga.	Risiko tingkat bunga adalah risiko bahwa jika suku bunga meningkat, pembayaran bulanan di bawah ARM akan menjadi lebih mahal, dan dalam beberapa kasus merupakan biaya yang tidak dapat dibeli oleh pemilik rumah.	Unsur ketidakpastian yang menyertai ARM adalah masalah bagi banyak orang, terutama jika mereka memiliki pendapatan tetap atau tidak mengharapkan pendapatan mereka meningkat.
ARM menjadi lebih berisiko jika Anda memiliki hipotek jumbo, hanya karena semakin tinggi prinsipal Anda, semakin banyak perubahan tingkat suku bunga akan mempengaruhi pembayaran bulanan Anda.

Dengan kata lain, Mary Tootikian, pengolah dan penjamin hipotek yang berpengalaman dan penulis buku "Tertegun di Amerika," menunjukkan bahwa "Secara historis, orang tidak tinggal di rumah mereka atau hipotek mereka selama lebih dari lima sampai tujuh tahun. Oleh karena itu, mengapa membayar suku bunga tetap yang lebih tinggi untuk pinjaman tetap 30 tahun ketika hipotek yang lebih rendah akan dilakukan? "

Penting juga untuk dicatat bahwa tingkat bunga yang dapat disesuaikan dapat menyesuaikan ke bawah, mengurangi pembayaran bulanan. Ini berarti ARM bisa menjadi pilihan yang baik jika Anda memperkirakan tingkat suku bunga akan turun di masa depan. Tentu saja, Anda tidak bisa memprediksi masa depan. (Kedua jenis hipotek memiliki kelebihan dan kekurangan tergantung pada kebutuhan dan prospek finansial Anda.Untuk lebih banyak wawasan, baca Mortgages: Fixed Rate Versus Adjustable-Rate

.)

3. Hipotek Bunga Khusus

Dengan hipotek hanya-bunga (IO), peminjam hanya membayar bunga hipotek untuk yang pertama selama lima sampai 10 tahun, yang memungkinkan pembayaran hipotek bulanan yang lebih rendah selama masa ini. Hal ini membuat hipotek bunga hanya menarik bagi beberapa investor real estat yang akan memiliki rumah hanya dalam waktu singkat dan ingin mengurangi biaya tercatat mereka.

KPR IO juga bisa bagus untuk orang-orang yang berpenghasilan tidak teratur dan orang-orang yang memiliki potensi pendapatan meningkat secara signifikan di masa depan, namun hanya jika mereka cukup disiplin untuk melakukan pembayaran lebih tinggi bila mereka mampu melakukannya.

Kelemahannya adalah bahwa tingkat suku bunga pada hipotek IO cenderung lebih tinggi daripada tingkat yang akan Anda bayar pada hipotek suku bunga tetap konvensional karena orang lebih banyak menggunakan pinjaman hanya dengan bunga. (Pinjaman ini bisa bermanfaat, tapi bagi banyak peminjam, mereka menyajikan perangkap keuangan. Pelajari lebih lanjut di

Hipotek Bunga Khusus: Rumah Bebas Atau Tunawisma? ) Lebih jauh lagi, jika Anda bukan orang finansial yang hebat peminjam, hipotek bunga saja bisa sangat berisiko karena satu atau beberapa alasan berikut:

Anda tidak dapat membayar pembayaran bulanan secara signifikan lebih tinggi bila periode bunga saja berakhir. Pada titik ini, Anda tetap akan membayar bunga, tapi Anda juga akan membayar pokok pinjaman lebih dari periode yang lebih pendek daripada biaya pinjaman tetap. Anda tidak dapat membiayai kembali karena Anda memiliki sedikit atau tidak memiliki ekuitas rumah.

Anda tidak dapat menjual karena Anda memiliki sedikit atau tidak memiliki ekuitas rumah dan harga rumah telah menurun, membuat Anda berada di bawah air.

Peminjam yang menyimpan pinjaman hanya untuk bunga pinjaman akan membayar bunga yang jauh lebih besar daripada yang seharusnya dimiliki dengan hipotek konvensional. Bergantung pada bagaimana pinjaman terstruktur, Anda mungkin menghadapi pembayaran pokok balon besar pada akhir masa pinjaman. Jika Anda adalah peminjam yang bukan kandidat bagus untuk pinjaman IO, semua masalah ini dapat menyebabkan Anda kehilangan rumah dalam skenario terburuk. Dalam skenario yang sedikit kurang buruk, pinjaman IO bisa dikenakan biaya lebih dari yang Anda benar-benar perlu bayar untuk menjadi pemilik rumah.

4. Interest-Only ARM

• Dengan beberapa pinjaman hanya bunga, yang disebut ARM kepentingan saja, tingkat bunga tidak tetap, namun dapat naik atau turun berdasarkan tingkat suku bunga pasar. Intinya, ARM minat hanya mengambil dua jenis hipotek yang berpotensi berisiko dan menggabungkannya menjadi satu produk.
• Berikut adalah contoh bagaimana produk ini dapat bekerja. Peminjam hanya membayar bunga, dengan tingkat bunga tetap, untuk lima tahun pertama. Kemudian, untuk lima tahun ke depan, peminjam terus membayar bunga saja, namun tingkat suku bunga disesuaikan setiap tahun berdasarkan tingkat suku bunga pasar, yang berarti tingkat bunga pinjaman bisa naik atau turun. Kemudian, untuk sisa masa pinjaman, katakanlah, 20 tahun, peminjam akan melunasi sejumlah pokok pokok setiap bulan ditambah bunga setiap bulan dengan tingkat bunga yang berubah setiap tahunnya.
• Banyak orang tidak memiliki keuangan atau emosional untuk melawan ketidakpastian yang menyertai ARM kepentingan saja. (Untuk lebih banyak check out
• Opsi Pembayaran ARM: Bom Waktu yang Ticking?
• )

5. Low Down Payment Loans

Tampaknya berisiko rendah hanya menempatkan 3. 5% turun karena Anda tidak berpisah dengan banyak uang tunai. Dan pada kenyataannya, pinjaman VA dan pinjaman Administrasi Perumahan Federal (FHA), yang memiliki persyaratan pembayaran uang muka masing-masing 0% dan 3. 5%, memiliki tingkat start penyitaan terendah. Masalah dengan membuat uang muka rendah adalah jika harga rumah turun, Anda bisa terjebak dalam situasi di mana Anda tidak dapat menjual atau membiayai kembali. Jika Anda memiliki cukup uang di bank, Anda dapat membeli sendiri dari hipotek Anda, tetapi kebanyakan orang yang menurunkan uang muka di rumah mereka tidak memiliki cadangan uang yang signifikan.

The Bottom Line

Sementara sebagian besar pinjaman yang mungkin diberikan beberapa pemberi pinjaman hipotek benar-benar berisiko tinggi, seperti ARM kepentingan saja, tidak lagi dipasarkan, masih banyak cara untuk berakhir. dengan hipotek yang buruk jika Anda mendaftar untuk produk yang benar-benar tidak tepat untuk Anda. (Juga lihat Wiraswasta? 5 Langkah Untuk Mencapai A Mortgage .)