Pemilik rumah yang ingin mengurangi risiko terhadap investasi ekuitas rumah mereka, dan / atau mereka yang memiliki peluang investasi lain dengan tingkat pengembalian lebih tinggi daripada ekuitas rumah mereka, sebaiknya mempertimbangkan untuk menggunakan kesepakatan REX. Kontrak ini adalah pengaturan pembagian risiko / pembagian ekuitas rumahan yang memungkinkan pemilik rumah menjual ekuitas rumah secara efektif (tanpa menjual rumah) dan menginvestasikan kembali uangnya. Pada artikel ini, kami akan menganalisis kesepakatan REX & Company, dampak keuangan setelah pajak, dan melihat beberapa contoh yang akan membantu pengguna potensial untuk mengevaluasi apakah kemungkinan akan mendapatkan keuntungan darinya atau tidak. (Untuk membaca latar belakang, lihat Perjanjian REX Naik karena Harga Rumah Turun .)

Efek Pajak
Perjanjian REX serupa dengan kontrak penjualan berjangka dengan deposit (kecuali tidak memiliki tanggal jatuh tempo) karena kontrak tersebut merupakan kontrak yang belum dieksekusi sebelum penghentian.

Perawatan akuntansi pajak digunakan dengan cara yang sama seperti pilihan. Ketika kontrak berakhir dengan penjualan rumah, pembayaran dimuka akan dianggap sebagai bagian dari hasil penjualan, dan pembayaran penyelesaian akhir dari pemilik rumah ke REX & Co. mengimbangi hasil penjualan yang diterima. Jadi, selama total keuntungan penjualan berada dalam jumlah terpinggirkan di tempat tinggal utama, keuntungan pada lindung nilai tidak akan dikenai pajak.

Tidak ada perlakuan pasti berdasarkan kode pajak saat ini ketika pemilik rumah menghentikan perjanjian REX sebelum penjualan. Namun, pembayaran bersih oleh REX & Co ke pemilik rumah (i e, setelah masa hukuman lima tahun) pasti akan dikenai pajak sebagai pendapatan biasa. Pembayaran dari pemilik rumah ke REX & Co pada penghentian kemungkinan besar akan diperlakukan sebagai kerugian modal, sama dengan penutupan kontrak pilihan.

Analisis Breakeven
Karena pemilik rumah tidak dapat mengumpulkan untuk depresiasi harga rumah jika perjanjian berakhir dalam lima tahun pertama, kontrak hanya berguna untuk lindung nilai jangka panjang. Namun, bahkan kesepakatan dua atau tiga tahun mungkin akan menguntungkan jika uang muka menghasilkan keuntungan yang baik. Anda hanya perlu kumulatif setelah pajak kembali pada uang tunai untuk melebihi hukuman agar bisa keluar ke depan. Gambar 1 di bawah ini menunjukkan tingkat apresiasi maksimum yang keuntungan pemilik rumahnya tepat nol selama enam tahun pertama - dengan asumsi kesepakatan berbagi REX 50% dan pengembalian pajak setelah 6% atas uang muka yang diterima oleh pemilik rumah. ( Catatan : Perhitungan ini mengasumsikan bahwa pembayaran ke REX & Co tidak dapat dikurangkan dari pajak.)

Gambar 1: Semua jumlah dinyatakan sebagai persentase nilai rumah

Investopedia. Pada tingkat pengembalian uang tunai ini, tabel menunjukkan bahwa Anda tidak boleh memasuki perjanjian REX kecuali jika Anda berniat untuk menjaga rumah lebih dari dua tahun. Di luar dua tahun, Anda maju bahkan setelah membayar denda untuk penghentian awal asalkan apresiasi rumah turun di bawah tingkat yang ditunjukkan di sini.Dengan tingginya probabilitas penurunan harga selama lima tahun ke depan, pemilik rumah yang tidak berencana menjual harus mendapat keuntungan dari kesepakatan REX.

Contoh Numerik

Sementara manfaat manajemen risiko menggunakan persetujuan REX sebagai lindung nilai jelas, pemilik rumah harus memahami keseluruhan kemungkinan hasil keuangannya. Untuk ini kita harus menganalisis hasilnya untuk berbagai kombinasi pengembalian uang tunai dan potensi perubahan nilai rumah. Dengan asumsi kesepakatan REX berlaku selama lima tahun ditambah satu hari, pemilik rumah menghindari pembayaran hukuman terminasi dan akan dibayar untuk setiap penyusutan harga.
Gambar 2 di bawah memberikan kisaran hasil untuk periode lima tahun - dengan asumsi kesepakatan berbagi 50% maksimum. Tabel ini dapat diekstrapolasikan untuk berbagi kesepakatan dengan persentase pembagian yang lebih kecil dengan mengurangi hasil sesuai (i e., 20% saham adalah 2/5 dari hasil tabel). Dalam hal dolar aktual, Anda akan melipatgandakan persentase ini dengan nilai asli rumah pada saat dimulainya perjanjian REX.

Gambar 2

Investopedia. Setiap kolom payoff menunjukkan berapa banyak yang akan Anda dapatkan (atau rugi) dalam lima tahun dengan kesepakatan REX, dengan asumsi pengembalian Anda pada pembayaran tunai dimuka yang diterima sesuai dengan tingkat yang ditunjukkan di bagian atas kolom. Baris tersebut sesuai dengan asumsi tentang perubahan harga rumah lima tahun kumulatif seperti yang ditunjukkan di kolom paling kiri. Sebagai contoh, asumsikan Anda memasukkan 50% kesepakatan pembagian saat rumah Anda bernilai $ 1 juta, dan Anda menginvestasikan kembali pembayaran di muka dengan tarif 6. 80% setelah pajak. Jika rumah tersebut menolak nilai $ 900.000 (turun 10%) pada akhir lima tahun, maka keuntungan Anda dari kesepakatan REX adalah $ 106.000 (10,6% dari $ 1 juta).

REX's Point of View

Pada titik ini orang harus bertanya-tanya mengapa REX & Co akan menawarkan kesepakatan ini. Karena masa-masa sulit dalam mengembangkan produk keuangan semacam itu, kemungkinan hal ini dikandung dan dirancang, dan komitmen pendanaan diperoleh, sebelum pasar perumahan didinginkan pada tahun 2007. Produk pada akhirnya dapat ditarik jika sumber pendanaannya cukup pesimis. tentang harga rumah. (Pelajari lebih lanjut tentang krisis hipotek tahun 2007 di

Bahan Bakar Itu Fed The Subprime Meltdown
. Manfaat bagi Investor Institusional Pada dasarnya konsep ini memiliki banyak daya tarik bagi investor institusi karena investor ini akan melihat investasi kesepakatan REX sebagai memberi mereka kesempatan diversifikasi. Ini sesuai dengan tugas fidusia mereka, karena dipandu oleh teori teori portofolio modern yang mengatakan diversifikasi sangat penting untuk meminimalkan risiko pada tingkat pengembalian tertentu. (Dengan mempelajari cakrawala investasi yang sangat panjang, investasi ekuitas rumahan memberi kesempatan baru untuk melakukan diversifikasi ke kelas aset yang tidak dapat mereka akses sebelumnya. Mereka mengharapkan korelasi pengembalian dengan investasi mereka yang lain menjadi sangat rendah.Dengan demikian, secara teori, ini harus mengurangi keseluruhan risiko portofolio mereka. Apakah ini adalah timing pasar yang buruk tidak akan diketahui mereka sampai setelah fakta. Investor institusional sering memberi prioritas pada isu-isu tersebut sebagai prioritas utama daripada memperbaiki penerapan teori portofolio mereka. (Perluasan tentang diversifikasi dalam Pengambilan Diversifikasi

dan
Pentingnya Diversifikasi . Hal lain yang patut diperhatikan adalah bahwa kesepakatan REX secara efektif memberi mereka investasi leveraged di perumahan: mereka mendapatkan hak untuk persentase yang lebih besar dari perubahan nilai rumah daripada harus membayar uang tunai di depan. Perjanjian tersebut ternyata sama dengan pemilik yang meminjamkan sebagian saham mereka kepada REX & Co. sebagai imbalan atas sewa gratis atas saham REX dan Co di rumah tersebut. Leverage yang relatif murah ini akan memberi hasil yang sangat bagus jika rumah menghargai tingkat suku bunga jangka panjang historis mereka.

Kesimpulan Dari sudut pandang pemilik rumah, kesepakatan REX bisa menjadi cara efektif untuk melakukan lindung nilai terhadap penurunan harga rumah. Alat ini memberi kesempatan untuk melestarikan modal dan mengurangi risiko kepemilikan rumah tanpa menjual rumah Anda. Namun, untuk mengambil keuntungan, Anda harus menjaga rumah Anda setidaknya dua tahun dan menginvestasikan uang muka dengan bijak.