Apakah Anda seorang homebuyer potensial yang memiliki masalah dalam mengamankan pembiayaan? Apakah Anda pemilik rumah yang ingin menjual tetapi mengalami kesulitan untuk menemukan pembeli?

Sebagai pembeli, mendapatkan hipotek bisa menjadi sulit jika situasi keuangan Anda tidak sesuai dengan kotak kecil yang rapi - gaji yang dapat diprediksi yang dapat didokumentasikan dengan stempel gaji dan formulir W-2, riwayat pekerjaan yang stabil tanpa gangguan dan sebuah nilai kredit yang berkilau. Dan sebagai penjual, menutup kesepakatan di rumah Anda bisa menjadi sulit jika peminjam mengalami kesulitan untuk mendapatkan persetujuan untuk pinjaman. Tidakkah lebih bagus lagi jika Anda bisa mengeluarkan orang tengah dan menemukan cara lain untuk menyelesaikan transaksi?

Pada artikel ini, kita akan berfokus pada pembiayaan pilihan-penjual yang sedikit diketahui - yang dapat membantu Anda membeli atau menjual rumah.

Tutorial: Dasar-Dasar Hipotek

Bagaimana Pembiayaan Penjual?

Pembiayaan penjual seperti apa adanya: alih-alih pembeli mendapatkan pinjaman dari bank, orang yang menjual rumah tersebut meminjamkan uang kepada pembeli untuk pembelian tersebut.

Pembeli dan penjual mengeksekusi surat promes yang memberikan tingkat suku bunga, jadwal pelunasan, dan konsekuensi gagal bayar. Pembeli mengirimkan pembayaran hipotek bulanannya kepada penjual, yang mendapat bunga pinjamannya, mungkin pada tingkat yang lebih tinggi daripada yang bisa dia dapatkan di tempat lain. Jika penjual memilih untuk menjual pinjaman (lebih banyak lagi nanti), pembeli akan mengirimkan pembayaran hipotek bulanan kepada investor yang membeli pinjaman tersebut. (Untuk informasi lebih lanjut tentang hal ini, lihat Promissory Notes: Not Your Average IOU .)

Pengaturan pembiayaan penjual sering untuk jangka pendek, seperti lima tahun, dengan pembayaran balon karena pada akhirnya. Idenya adalah pembeli akan bisa melakukan refinance sebelum itu. Tentu saja, pengaturan seperti ini bisa benar-benar menjadi bumerang jika Anda tidak hati-hati.

Pembiayaan penjual cenderung lebih umum terjadi di pasar dimana hipotek sulit didapat. Ada dua alasan untuk ini:

• Jika hipotek mudah didapat, namun pembeli yang berminat tidak dapat mendapatkannya, penjual akan sangat curiga terhadap kemampuan pembeli untuk membayar. Oleh karena itu, ketika pinjaman pada umumnya sulit diperoleh, kemungkinan besar ada pembeli berkualitas baik di luar sana yang mengalami kesulitan dalam mendapatkan pembiayaan tradisional.
• Bila kredit ketat, penjualan menjadi lebih sulit, jadi penjual rumah lebih cenderung mempertimbangkan pilihan alternatif.

Mengapa Pembiayaan Penjual Tidak Biasa?

Jika Anda seorang penjual, keberatan pertama Anda terhadap pengaturan ini mungkin, "Tapi saya tidak punya uang untuk dipinjamkan kepada pembeli!" Keberatan kedua Anda mungkin, "Saya tidak ingin menjadi pemberi pinjaman, ini terlalu berisiko." Alasan lain mengapa penjual pembiayaan tidak begitu umum adalah bahwa sebagian besar penjual membutuhkan hasil penuh dari penjualan rumah mereka untuk membeli rumah berikutnya.

Tetapi menurut Robin Daniels, seorang investor real estat dan pemilik lahan di Central Florida, "Banyak penjual takut menjual dengan pemilik pembiayaan tapi tidak tahu bahwa catatan yang mereka pegang adalah sesuatu yang bisa dijual kepada orang lain. terjadi pada hari yang sama dengan penutupan, jadi penjual langsung mendapat uang tunai. " Dengan kata lain, penjual tidak perlu memiliki uang tunai, juga tidak harus menjadi pemberi pinjaman.

Alasan lain pembiayaan penjual jarang terjadi adalah orang tidak mengenalnya.

Investor real estat Don Tepper of Solutions 3D LLC mengatakan, "Sebenarnya ada puluhan cara lain untuk membeli: opsi sewa, pembelian beli, kontrak tanah, kontrak untuk akta, pembagian saham, hipotek bungkus - dan daftarnya Dan kebanyakan pembeli, dan kebanyakan agen real estat, tidak tahu bagaimana pekerjaan ini. " (Untuk mempelajari lebih lanjut tentang pilihan sewa, pembelian sewa, dan opsi lainnya, baca Rent To Own, Own To Rent dan Rent-To-Own Real Estate Penuh Perangkap . > Mengapa Penjual Membiayai Penjual?

Seorang penjual rumah mungkin bersedia menawarkan pembiayaan untuk beberapa alasan:

untuk meminimalkan biaya sambil menunggu untuk menemukan pembeli yang sempurna dan mendapatkan kesepakatan dengan cepat

• untuk membedakan properti dari daftar lain dan dapatkan itu dijual lebih cepat, terutama di pasar turun
• untuk meningkatkan kemungkinan mengumpulkan harga permintaan rumah [strand]
• untuk mendapatkan uang muka untuk membeli properti lain
• untuk membayar hutang
• untuk membuang biaya bulanan terkait dengan memiliki rumah
• Dengan kata lain, pembiayaan penjual tidak hanya menguntungkan pembeli yang tidak memenuhi syarat untuk (atau tidak mau) pembiayaan tradisional. Ini juga menguntungkan penjual, terutama mereka yang sangat termotivasi untuk menjual rumah mereka.

Keuntungan untuk Pembeli

Pembiayaan penjual memiliki banyak keuntungan bagi pembeli:

1.

Proses penutupan bisa lebih cepat. Pembeli dan kreditur yang berhati-hati akan selalu menggunakan periode penutupan untuk melakukan due diligence mereka. Tapi dengan pembiayaan penjual, proses penutupan bisa lebih cepat. Willie Kathryn Suggs, broker utama dan pemilik broker real estat Harlem yang membawa namanya, mengatakan bahwa dengan pembiayaan penjual, "Kesepakatan tersebut ditutup lebih cepat karena tidak ada menunggu petugas pinjaman, underwriter dan departemen hukum untuk menghapusnya. file - sebuah proses yang di New York mudah terbentang sampai dua atau tiga bulan untuk rumah berturut-turut dan lebih lama untuk co-op. "

2.

Biaya penutupan lebih rendah. Menyarankan juga mencatat, "Pembeli menyukai [pembiayaan penjual] karena mereka bisa mendapatkan uang lebih sedikit di rumah karena mereka tidak perlu membayar biaya biaya dan penilaian bank."

3.

Jumlah uang muka bisa sangat fleksibel . Alih-alih harus memenuhi minimum yang ditetapkan oleh bank atau pemerintah, jumlah uang muka dapat menjadi apa pun yang disetujui penjual dan pembeli. Ini tidak berarti bahwa penjual akan menerima uang muka yang lebih rendah dari yang diminta pembeli untuk membayar di tempat lain, tapi selalu ada kemungkinan. (Anda mungkin ingin memeriksa

4 Alternatives To A Traditional Mortgage .) Kekurangan untuk Pembeli

Ada juga beberapa masalah potensial yang perlu dipertimbangkan saat menyelidiki opsi untuk menggunakan pembiayaan penjual:

1.

Pembeli harus membayar suku bunga yang lebih tinggi daripada di bank. Pembeli harus membayar tingkat bunga yang membuat penjual ingin meminjamkan uang untuk menginvestasikan uang mereka di tempat lain.

2.

Pembeli masih harus membuktikan bahwa mereka layak menjadi peminjam . Itu satu hal jika pembeli dan penjual hanya ingin menghapus bank dari persamaan. Namun, jika pembeli tidak memenuhi syarat untuk hipotek tradisional, mungkin ada alasan bagus untuk itu - dan penjual mungkin juga tidak ingin menjadi pemberi pinjaman orang itu.

3.

Pembeli harus memastikan penjual memiliki rumah tersebut secara gratis dan jelas atau bahwa pemberi pinjaman penjual setuju dengan transaksi pembiayaan penjual . Menurut Jason Burkholder, broker / sales manager dan agen real estat dengan Weichert, Realtors - Engle & Hambright, "kebanyakan hipotek memiliki klausul 'due on sale' yang melarang penjual menjual rumah tanpa melunasi hipotek. Jadi jika seorang penjual melakukan pembiayaan pemilik dan perusahaan hipotek tahu, itu akan mempertimbangkan rumah 'dijual' dan menuntut pembayaran langsung dari hutang secara penuh, yang memungkinkan pemberi pinjaman menyita. "

4.

Penjual asli mungkin menjual surat promes . Ini bukan masalah besar jika ini terjadi, tapi itu berarti orang yang berpikir pembeli akan melakukan pembayarannya agar bisa berubah. Hal yang sama terjadi setiap saat dengan hipotek tradisional.

Membuatnya Terjadi

Jika pembiayaan penjual menarik Anda sebagai penjual rumah atau pembeli, bagaimana Anda mewujudkannya?

Tambahkan ke Listing

• Sebagai penjual, Anda dapat menawarkan pembiayaan penjual dalam daftar Anda. Cukup tambahkan tiga kata ke daftar Anda - "pembiayaan penjual tersedia" - akan memberi tahu calon pembeli dan agen mereka mengenai pilihan unik yang Anda tawarkan.

  Buatlah Informasi yang Tersedia

• Bila pembeli potensial melihat rumah Anda, Anda dapat meninggalkan lembar informasi yang menjelaskan secara rinci persyaratan pembiayaan penjual yang Anda tawarkan. Mungkin juga ide bagus untuk menggambarkan pembiayaan penjual karena banyak pembeli yang tidak mengenalinya.

  Mintalah Penjual untuk Menawarkannya

• Pembeli yang mencari pembiayaan penjual hanya bisa meminta untuk itu. Todd Huettner, broker hipotek dan presiden Huettner Capital yang berbasis di Denver, mengatakan, "Rahasia untuk mendapatkan pembiayaan pemilik dilakukan adalah mempresentasikannya dengan benar. Alih-alih menanyakan apakah pembiayaan pemilik adalah sebuah opsi, pembeli harus memberikan opsi tertentu. Misalnya, 'Penawaran saya adalah harga penuh dengan 20% turun, pembiayaan penjual sebesar $ 350.000 pada 6%, diamortisasi selama 30 tahun dengan balon lima tahun. Jika saya tidak melakukan pembayaran kembali dalam dua atau tiga tahun, saya akan meningkatkan tingkatkan ke 7% di tahun empat dan lima. '"

  Ciptakan Situasi yang Nyaman

• Huettner lebih lanjut menyarankan agar pembeli melukis gambar agar penjual merasa nyaman dengan menawarkan pembiayaan.Penjual akan ingin tahu mengapa pembeli tidak dapat memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek di tempat lain namun tetap layak untuk kredit. Misalnya, Huettner mengatakan bahwa calon pembeli mungkin memiliki kredit bagus dan uang muka yang bagus, namun mungkin baru memulai bisnis baru dan tidak dapat memenuhi syarat untuk pinjaman selama dua tahun. Begitu juga penjual harus melukis gambar agar pembeli merasa nyaman dengan pengaturannya. Mereka harus benar-benar menjelaskan kepada pembeli tentang pembiayaan penjual apa, bagaimana cara kerjanya dan mengapa pembeli harus mempertimbangkannya.

  Karena pembiayaan penjual jarang terjadi, pembeli dan penjual akan bijaksana untuk berkonsultasi dengan ahli hukum dan keuangan yang mengerti bagaimana cara kerjanya sebelum melakukan transaksi semacam itu. Pakar ini harus mencari kepentingan terbaik klien mereka dan membimbing mereka melalui prosesnya.

Garis Bawah

Ada lebih dari satu cara untuk membeli atau menjual rumah. Hanya karena situasi keuangan Anda sedikit lebih rumit daripada yang disukai pemberi pinjaman tradisional tidak berarti Anda tidak dapat membeli. Dan hanya karena bank tidak menyetujui peminjam dengan mudah tidak berarti Anda tidak bisa menjual rumah Anda dengan cepat - dan untuk apa nilainya. Pembiayaan penjual mungkin hanya solusi yang Anda cari. (Jika Anda masih berada di pagar tentang apakah akan membeli properti, periksa

Rent Rent Atau Beli? Masalah Keuangan .)