Membeli rumah biasanya berjalan seperti ini: cari tahu apa yang Anda mampu, temukan pemberi pinjaman, sewa agen real estat, buatlah daftar milik Anda, lihat properti, lihat lebih banyak properti , mengajukan penawaran, mengamankan hipotek Anda, tutup di rumah baru Anda. Meskipun memakan waktu dan terkadang membuat frustrasi, melihat properti secara langsung dianggap oleh kebanyakan pembeli sebagai bagian mendasar dari proses pembelian rumah, dan banyak yang tidak akan pernah bermimpi membeli rumah tanpa terlebih dahulu memeriksa lingkungan, rumah dan halaman.

Ada pembeli, bagaimanapun, yang bersedia membeli rumah tanpa melihat mereka terlebih dahulu. Karena berbagai alasan, pembeli dan investor ini bersedia melewatkan bagian proses ini, hanya mengandalkan deskripsi beberapa layanan daftar (MLS), foto internet dan tur virtual. Dengan jumlah rumah tertekan di pasar, beberapa investor real estat membeli rumah yang terlihat tak terlihat dalam usaha untuk mencetak penawaran hebat. Pembeli juga bisa merebut rumah sementara mereka memiliki kesempatan di pasar yang memiliki persediaan properti terbatas. Karena persaingan - dari pembeli hingga calon investor pemula dan perusahaan institusional yang membeli seluruh blok properti - terjadi peningkatan frekuensi pembelian real estat yang tak terlihat di pasar tertentu di seluruh negara. Meskipun Anda bisa beruntung dan menghasilkan keuntungan yang bagus saat harus menjual, ada risiko signifikan yang perlu diakui sebelum terlibat dalam investasi real estat jenis ini.

Properti yang tertekan umumnya rusak atau dalam kondisi buruk, dan berada di bawah penyitaan atau diiklankan untuk dijual oleh bank atau pemberi pinjaman. Sebagian besar bank mencoba untuk membongkar properti ini secepat mungkin, karena harganya mahal: antara pajak properti, biaya pemeliharaan dan hukum, bank dapat menelan biaya $ 1.000 per hari untuk mempertahankan setiap properti dalam inventarisnya. Karena penjualan cepat masuk akal bagi bank, properti ini sering ditawarkan dengan harga diskon yang signifikan, dan bukan tidak biasa bagi beberapa rumah untuk dijual seharga dolar. Ini menciptakan peluang bagus bagi pembeli dan investor untuk mendapatkan properti di bawah harga pasar.

Pasar dengan pasokan terbatas dapat memaksa pembeli dan investor untuk membeli rumah yang terlihat tak terlihat. Alih-alih menemukan penawaran hebat, bagaimanapun, pembeli di sini dapat mengharapkan untuk membayar nilai pasar atau lebih tinggi hanya untuk mengamankan properti di area yang diinginkan. Di pasar yang ketat, seperti Boston dan New York City, biasanya penjual menerima banyak tawaran kompetitif, yang secara signifikan dapat menaikkan harga. Banyak dari penawaran ini berasal dari pembeli yang tidak pernah menginjakkan kaki di properti tersebut tapi siapa tahu mereka ingin membeli di pasar tertentu itu.

Properti pra-konstruksi juga memberi peluang bagi pembeli dan investor. Properti pra-konstruksi dipasarkan meski belum dibangun. Jenis properti ini dapat bermanfaat bagi penjual dan pembeli: penjual (paling umum pembangun) mendapatkan uang yang mereka butuhkan untuk melanjutkan konstruksi sambil membuktikan kelayakan proyek kepada pemberi pinjaman dan pembeli potensial lainnya, dan pembeli dapat membeli dengan harga yang lebih rendah. tingkat pra-konstruksi dengan kemampuan untuk menjual kemudian pada nilai pasar (atau di atas, tergantung pada proyek).

Persaingan

Investor yang mencari penawaran bagus atau properti utama mungkin menghadapi persaingan ketat dari penjual sirip, pedagang grosir dan pembeli institusional.

Flippers

adalah investor real estat yang membidik, seperti investor pasar saham, untuk membeli rendah dan menjual tinggi. Biasanya, membeli properti dengan harga diskon, melakukan perbaikan dan renovasi, dan menjual dalam jangka waktu yang singkat untuk mendapatkan keuntungan. Nilai Perbaikan Setelah Setelah Properti (ARV), perkiraan nilai pasar wajar setelah perbaikan dan renovasi, digunakan untuk menentukan apakah properti memiliki potensi keuntungan. Flippers menghitung keuntungan potensial dengan mengambil ARV dan mengurangi biaya pembelian, biaya perbaikan dan renovasi, dan biaya pengangkutan (biaya yang dikeluarkan untuk memegang properti, termasuk pembayaran hipotek, pajak properti, asuransi dan utilitas). Karena sirip bergantung pada perhitungan ini untuk menentukan apakah mereka dapat menghasilkan keuntungan, beberapa tidak akan membeli pemandangan yang tak terlihat. Namun, yang lain fokus pada properti yang diambil alih yang dapat dibeli dengan harga diskon yang curam namun dijual di lelang tanpa ada kesempatan untuk melihat sebelum menandatangani surat-surat tersebut. Serupa dengan sirip, real estat pedagang grosir

mencoba untuk mendapatkan keuntungan dari properti dalam waktu singkat. Tidak seperti sirip, bagaimanapun, pedagang grosir tidak membeli dan rehab properti. Sebaliknya, mereka biasanya menempatkan properti di bawah kontrak dengan kontinjensi (sehingga mereka dapat mengakhiri kontrak jika diperlukan) dan kemudian menetapkan atau menjual properti tersebut kepada investor lain untuk mendapatkan keuntungan. Pedagang grosir bisa dianggap sebagai "perantara" yang mengumpulkan properti bagi investor mapan. Setelah menempatkan properti di bawah kontrak, pasar grosir menjual properti untuk mencari pembeli yang bersedia dan, dalam banyak kasus, pedagang grosir memiliki pembeli yang berbaris bahkan sebelum meletakkan properti di bawah kontrak. Penyebaran antara apa yang dibayar grosir untuk properti dan harga yang dia jual untuk keuntungan grosir. Karena grosir tidak melibatkan perbaikan dan renovasi yang memakan waktu, banyak pedagang besar mencari keuntungan lebih kecil dan lebih sering daripada sirip sirip. Investor institusional membeli persediaan properti yang besar, terkadang seluruh blok properti tertekan. Investor institusional, yang didukung oleh kantong dalam, dapat membeli puluhan atau ratusan rumah, menurunkan persediaan dan akibatnya menaikkan harga di pasar (dan meningkatkan kemungkinan penjualan dengan keuntungan).Investor institusional dapat memiliki daya beli besar-besaran sehingga mereka dapat membuatnya cukup sulit, jika bukan tidak mungkin, bagi investor kecil dan pembeli rumah individual untuk menemukan penawaran bagus dalam target pasar.

Selain sirip pinggang, pedagang grosir dan investor institusional - kelompok pembeli yang lebih kecil akan membeli rumah yang terlihat tak terlihat karena kebutuhan. Hal ini paling sering melibatkan individu yang, untuk urusan atau alasan pribadi, pindah ke area baru namun tidak punya waktu untuk berbelanja rumah baru. Biasanya, pembeli ini bekerja dengan agen real estat yang mengirimkan deskripsi rinci, foto dan video (atau tur virtual) properti yang memenuhi kriteria pembeli. Karena agen tersebut pada dasarnya menjadi mata dan telinga pembeli, sangat penting bahwa pembeli menentukan kebutuhan pastinya, tidak hanya dalam hal fitur rumah apa yang seharusnya dimiliki, tetapi juga persyaratan untuk sekolah, kemacetan, transportasi umum dan fasilitas terdekat. Resiko

Pembeli rumah dan investor dapat membeli rumah yang terlihat tak terlihat, namun praktiknya bukan tanpa risiko. Salah satu risiko terbesar adalah bahwa akan ada sesuatu yang salah dengan properti yang tidak muncul dalam foto. Sudut Furniture dan kamera dapat dengan mudah menyembunyikan banyak cacat, termasuk kerusakan air, infestasi, jamur dan kerusakan struktural. Sementara banyak properti dalam keadaan rusak karena pemiliknya tidak punya waktu, keahlian atau uang untuk merawat rumah dengan benar, beberapa properti sengaja dirusak oleh pemilik sebelumnya. Seringkali, ini adalah usaha yang salah arah untuk "kembali ke bank" dengan membuatnya lebih sulit untuk menjual properti. Di lain waktu, orang merobek apa pun yang mereka bisa - peralatan, perlengkapan, kabel tembaga, bahkan lansekap - untuk uang.

Terlepas dari motivasi, kehancuran setelah penyitaan dapat melibatkan perbaikan yang relatif murah seperti lubang di dinding kering, atau perbaikan ekstensif dan mahal. Dalam insiden yang sangat buruk dari tahun 2011, sebuah rumah di sebuah komunitas berpagar kelas atas di California membutuhkan sekitar $ 250.000 dalam perbaikan setelah pemilik sebelumnya kehilangan rumah untuk disita. Bahan kimia dan semen telah dituangkan ke saluran pembuangan milik properti dan air dibiarkan berjalan selama berbulan-bulan - menyebabkan cetakan luas di seluruh rumah dan lantai yang terisi di bawah berat barang yang direndam air. Selain itu, peralatan, lemari, bak cuci, dan toilet milik properti telah dilepas.

Alasan lain mengapa membeli pemandangan yang tak terlihat dapat berisiko adalah foto dan tur virtual tidak memungkinkan Anda melihat fitur rumah yang tidak diinginkan, seperti kabel tegangan tinggi, lalu lintas, tingkat kebisingan di lingkungan dan bau yang tidak biasa (dari hal-hal seperti seperti jamur atau 100 kucing yang dulunya tinggal di rumah). Sebuah panduan adalah satu-satunya cara untuk memastikan bahwa Anda menyukai rumah, halaman, tetangga dan daerah.

Penyalur sirip, pedagang grosir dan investor institusional memiliki risiko tambahan untuk tidak dapat menjual properti tersebut pada waktu yang tepat karena kebutuhan akan perbaikan yang ekstensif. Bagi investor, semakin lama rumah dipegang, semakin banyak uang yang hilang dalam hal biaya pengangkutan.Premis investasi real estat seringkali untuk membeli dan menjual dengan cepat, dan kapan hal ini tidak terjadi - karena alasan apapun - investor dapat akhirnya kehilangan kerugian, terutama jika diperlukan perbaikan yang tidak terduga dan mahal.

Cara untuk melindungi diri Anda sendiri

Klausa kontingensi adalah salah satu perlindungan terbaik saat membeli pemandangan rumah yang tak terlihat. Suatu kontinjensi mendefinisikan suatu kondisi atau tindakan yang harus dipenuhi agar kontrak real estat menjadi mengikat. Salah satu kontingensi terpenting saat membeli rumah tanpa melihatnya lebih dulu adalah kontingensi inspeksi, yang memberi pembeli hak untuk mendapatkan rumah yang diperiksa dalam jangka waktu tertentu, seperti 5-7 hari. Ini melindungi pembeli yang bisa membatalkan kontrak atau menegosiasikan perbaikan berdasarkan temuan inspektur rumah profesional. Seorang inspektur memeriksa interior dan eksterior rumah, dan mengevaluasi kondisi elemen listrik, finish, plumbing, structural dan ventilasi.

Bergantung pada bagaimana kontingensi ditulis, pembeli dapat:

menyetujui laporan inspeksi dan meneruskan kesepakatan dengan

Mengabaikan laporan dan kembali dari kesepakatan

• Meminta waktu tambahan untuk pemeriksaan lebih lanjut < Meminta perbaikan atau konsesi
• Pembeli juga dapat meminta walkthrough contingency. Jenis kontinjensi ini memungkinkan Anda untuk melakukan langkah akhir (atau pertama) dari properti sebelum menandatangani surat-surat saat ditutup. Ingat, karena dengan segala kontingensi, penjual tidak harus menyetujui kontingensi apapun, dan mereka sering mengharapkan harga beli yang lebih tinggi untuk mengimbangi risiko tambahan bagi penjual (yaitu risiko pembeli akan mundur dari kontrak) .
• Pembeli dan investor dapat menambahkan lapisan perlindungan untuk membeli pemandangan yang tak terlihat dengan bantuan seorang profesional real estat yang berpengalaman. Adalah penting bahwa agen berada di pihak Anda dari kesepakatan (bekerja atas nama Anda sebagai agen pembeli) dan tidak bekerja atas nama penjual. Agen harus memiliki tanggung jawab secara fidusia kepada Anda untuk memastikan Anda mendapatkan kesepakatan terbaik. Banyak pembeli dan investor memeriksa beberapa agen sebelum menemukan orang yang mengerti kebutuhan mereka dan siapa yang mereka rasa bisa mereka percaya.
• Bottom Line

Beberapa orang membeli rumah tanpa melihat dari kebutuhan, sementara yang lain melakukannya untuk potensi keuntungan dari investasi real estat. Bagaimanapun, membeli rumah tanpa terlebih dahulu melihatnya melibatkan risiko: properti dapat mengalami kerusakan atau kerusakan yang dapat mengakibatkan perbaikan yang ekstensif dan mahal. Selain itu, rumah mungkin berada di lokasi yang tidak diinginkan (e g di samping jalan yang sibuk) atau memiliki fitur merugikan lainnya. Apakah Anda membeli pemandangan yang tidak terlihat karena kebutuhan atau sebagai investasi, Anda dapat membatasi risiko Anda dengan bekerja sama dengan agen real estat yang terpercaya dan berpengalaman, dan dengan memasukkan beberapa pasal kontingensi tertentu dalam penawaran untuk membeli real estat.