Membeli rumah pantai dapat menghasilkan laba atas investasi (ROI) yang sangat baik, memberi Anda aliran pendapatan yang andal dan memberi Anda tempat di pantai untuk berlibur tanpa biaya saat Anda inginkan.

Metode yang diikuti oleh banyak investor rumah pantai adalah membeli rumah dan kemudian menyewanya saat masa puncak pariwisata. Misalnya, pemilik rumah pantai di Florida akan memastikan rumahnya tersedia untuk disewa selama musim snowbird bulan Oktober sampai Maret, ketika penduduk negara bagian Midwestern dan New England turun di Sunshine State untuk menghindari flu.

Banyak investor real estat yang menemukan rumah pantai di daerah dengan permintaan sewa tinggi dan tetap bertahan selama musim sibuk mengklaim menghasilkan uang cukup banyak selama bulan-bulan tersebut untuk menutupi biaya selama setahun penuh, secara efektif memungkinkan mereka untuk tinggal di rumah secara gratis selama musim nonpeak. Konsepnya sangat memikat Memiliki rumah liburan di pantai adalah sesuatu yang banyak disukai orang Amerika, sementara memiliki rumah seperti itu secara gratis bahkan lebih baik lagi.

Sebelum mengambil risiko, bagaimanapun, pahami ekonomi memiliki rumah pantai dan tantangan yang Anda hadapi untuk bergabung dengan barisan mereka. Real estat mahal, biaya pinjaman yang tinggi, tarif asuransi yang terlalu tinggi, tagihan, dan seluk-beluk pengelolaan properti merupakan beberapa kesulitan yang dapat Anda harapkan untuk dihadapi sebagai pemilik rumah pantai.

Biaya Real Estat

Tidak ada yang menambahkan premi ke harga rumah seperti lokasi di tepi pantai. Bahkan sebuah rumah yang terletak hanya dalam jarak berjalan kaki dari pantai harganya jauh lebih mahal daripada rumah yang sebanding 10 mil ke daratan.

Misalnya di Delray Beach, Florida, sebuah kota pantai yang populer di Palm Beach County, harga rata-rata rumah pada 2017 adalah $ 254.000, menurut Zillow. Namun, rumah pantai bekas tersedia dengan harga di bawah $ 1 juta.

Kenyataan bahwa real estat di dekat pantai biasanya menghabiskan banyak biaya bukanlah informasi yang mendasar, namun tidak dapat terlalu menekankan investasi besar yang Anda buat saat Anda memutuskan untuk membeli rumah pantai. Hal ini membuat semua lebih penting untuk memahami ekonomi investasi, terutama biaya yang mungkin akan Anda hadapi.

Biaya Pinjaman

Suku bunga hipotek untuk properti investasi atau liburan hampir selalu lebih tinggi daripada properti pemilik yang diduduki. Rumah pantai sangat menantang karena, karena harganya yang mahal, kemungkinan hipotek Anda akan menjadi pinjaman jumbo, yang cenderung lebih mahal daripada pinjaman yang sesuai.

Dengan jumlah pinjaman sebesar $ 1 juta, satu persentase poin yang ditambahkan ke tingkat bunga Anda dapat menaikkan pembayaran bulanan Anda secara substansial. Pembayaran pokok dan bunga atas hipotek $ 1 juta, dengan tingkat 4% dan jangka waktu 30 tahun, adalah $ 4, 774.KPR yang sama tetapi bunga 5% bunga $ 5, 368 per bulan pokoknya dan bunga. Selisih $ 600 per bulan mungkin tidak terlalu banyak, terutama saat menangani jumlah investasi dalam jutaan dolar, namun berdasarkan sebuah pernyataan anggaran, bisa jadi perbedaan antara pendaratan di hitam dan merah.

Harga Asuransi

Asuransi pemilik rumah di rumah pantai Anda kemungkinan akan beberapa kali lebih mahal daripada rumah utama Anda. Hampir semua negara pantai mewajibkan pemilik rumah pantai untuk membeli asuransi banjir. Khususnya di Pantai Timur, premi untuk cakupan ini melejit pada abad ke-21, karena sebagian besar badai topan menerjang daerah dan menyebabkan kerusakan yang meluas dan mahal.

Premi tahunan sebesar $ 10.000 atau lebih untuk asuransi banjir tidak biasa terjadi di rumah pantai Florida. Negara bagian lain di Pantai Timur, seperti North Carolina, lebih masuk akal, tapi diragukan Anda akan menghasilkan pendapatan sewa di sana tanpa cuaca hangat 12 bulan. Biaya asuransi di California biasanya lebih rendah daripada di Pantai Timur, namun negara lebih dari sekadar menebusnya dengan harga real estat yang terlalu tinggi.

Tagihan

Tagihan bulanan untuk rumah pantai melampaui tagihan hipotek, utilitas dan kabel Anda. Untuk satu hal, tagihan pajak Anda cenderung besar karena nilai rumah pantai Anda. Apalagi jika rumah pantai Anda adalah properti pendapatan, itu berarti Anda juga harus membayar barang seperti pemasaran, periklanan, mempekerjakan orang untuk menunjukkan properti Anda, memproses pembayaran sewa, dan jika Anda tidak beruntung, biaya legal yang berasal dari sengketa penyewa. Uang ini bertambah. Biaya operasi yang tidak termasuk hipotek Anda, pajak dan asuransi dapat dengan mudah menghabiskan separuh pendapatan dari rumah pantai Anda.

Manajemen Properti

Manajemen properti melibatkan lebih dari sekedar menandatangani perjanjian sewa dan mengumpulkan cek sewa. Ketika ada sesuatu yang rusak di rumah, seperti unit HVAC atau kulkas, Anda bertanggung jawab sebagai pemilik properti untuk memperbaikinya. Pemeliharaan tanah, pengecatan, perawatan atap dan pengendalian hama hanya mewakili beberapa hal lain yang harus Anda tetap di atas sebagai pemilik rumah pantai yang bertanggung jawab.

Kecuali Anda adalah investor real estat penuh waktu tanpa pekerjaan lain, diragukan apakah Anda punya waktu atau keinginan untuk menyulap tanggung jawab ini sendirian. Bahkan investor real estat full-time umumnya tidak mengelola properti mereka sendiri karena mereka memiliki terlalu banyak untuk dilacak.

Ini berarti Anda mungkin ingin menyewa seorang manajer properti untuk mengkoordinasikan pekerjaan seperti lansekap, perawatan dan perbaikan. Selain itu, manajer properti yang baik dapat memasarkan rumah pantai Anda selama musim liburan, melakukan perjanjian sewa, menangani penggusuran dan pembayaran terlambat, menunjukkan properti Anda kepada penyewa yang tertarik dan menangani pembayaran sewa. Memiliki manajer properti yang dapat Anda percaya sangat berharga, terutama jika Anda tidak tinggal dalam jarak mengemudi dari rumah pantai Anda.

Yang mengatakan, manajer properti yang baik tidak murah.Bergantung pada tingkat layanan, kebanyakan manajer properti mengenakan biaya 6 sampai 12% dari uang sewa yang dikumpulkan. Ini bisa memakan margin Anda dengan cepat.