Berbagi Video // www. investopedia com / terms / r / reversemortgage. asp

Apa itu 'Reverse Mortgage'

Hipotek terbalik adalah jenis hipotek dimana pemilik rumah dapat meminjam uang terhadap nilai rumahnya, menerima dana dalam bentuk pembayaran bulanan tetap atau jalur kredit. Tidak ada pengembalian hipotek (pokok atau bunga), diperlukan sampai peminjam meninggal, pindah secara permanen atau menjual rumah. Transaksi terstruktur sehingga jumlah pinjaman tidak akan melebihi nilai rumah selama masa pinjaman.

KPR terbalik telah ada dalam satu bentuk atau bentuk lain sejak tahun 1960an, namun versi modern tersebut baru memasuki kesadaran publik sebagai instrumen hutang yang layak untuk pemilik rumah. Meskipun jenis pinjaman ini telah dilihat dengan ketidakpercayaan oleh komunitas perencanaan keuangan dan media, permintaan meningkat karena dapat memberikan solusi cepat bagi orang-orang yang "kaya akan rumah dan miskin uang tunai," terutama warga lanjut usia yang membutuhkan suplemen Pendapatan pensiun mereka atau membayar perawatan jangka panjang Sebelum memasuki, penting untuk memahami dasar-dasarnya, termasuk bagaimana hipotek terbalik bekerja, bagaimana perolehannya dan biaya yang terlibat.

'Reverse Mortgage'

Sebagian besar orang membeli rumah dengan hipotek reguler (atau forward): Anda meminjam uang dari pemberi pinjaman, melakukan pembayaran bulanan untuk membayar saldo, dan terus membangun ekuitas di rumah Seiring waktu, hutang Anda menurun dan ekuitas rumah Anda meningkat, dan ketika hipotek dibayar penuh, Anda memiliki rumah langsung.

KPR terbalik bekerja dengan cara yang berbeda - sebenarnya, seperti namanya menyiratkan, ia bekerja dengan cara yang berlawanan. Alih-alih membuat mon pembayaran ke pemberi pinjaman, pemberi pinjaman melakukan pembayaran kepada Anda, berdasarkan persentase nilai di rumah Anda. Anda memilih apakah uang tunai dibayarkan sebagai jumlah loncatan tunggal, uang muka uang muka reguler (baik selama Anda tinggal di rumah atau selama beberapa tahun), garis kredit (di mana Anda memutuskan kapan dan berapa banyak untuk meminjam), atau kombinasi dari opsi ini.

Sepanjang masa hipotek terbalik, Anda tetap memegang jabatan di rumah Anda, yang bertindak sebagai jaminan atas pinjaman tersebut. Anda dikenakan bunga hanya atas hasil yang Anda terima, dan suku bunga tetap dan variabel tersedia. Sebagian besar hipotek terbalik adalah pinjaman suku bunga variabel yang terkait dengan indeks jangka pendek, seperti Treasury Bill 1 tahun atau London Interbank Offered Rate (LIBOR), ditambah margin yang dapat menambahkan satu sampai tiga poin persentase tambahan. Senyawa bunga selama masa hipotek terbalik sampai pelunasan terjadi.

Seiring kemajuan pinjaman, hutang Anda meningkat sementara ekuitas rumah Anda turun.Ketika Anda pindah, menjual rumah atau meninggal dunia, pemberi pinjaman menjual rumah untuk mengembalikan uang yang telah dibayarkan kepada Anda. Setelah biaya pinjaman dibayarkan, ekuitas yang tersisa di rumah masuk ke Anda atau ahli waris Anda (dalam beberapa kasus, ahli waris memiliki pilihan untuk membayar hipotek tanpa menjual rumah). Jika Anda menerima lebih banyak pembayaran daripada rumah Anda layak (jika Anda "hidup lebih lama" pinjamannya), Anda tidak akan pernah berhutang lebih dari nilai rumah, menurut Federal Trade Commission.

Hipotek terbalik bisa jadi karena Anda gagal memenuhi kewajiban hipotek; misalnya, jika Anda gagal membayar pajak dan / atau asuransi Anda, atau jika properti tersebut rusak parah. Anda tetap bertanggung jawab untuk membayar pajak properti, asuransi pemilik rumah dan merawat rumah Anda. Tapi jika nilainya turun di bawah jumlah yang telah Anda pinjam karena alasan lain, seperti penurunan di pasar perumahan, Anda tidak dapat disita.

Jenis Reverse Hipotek

Ada beberapa jenis hipotek terbalik. Ini termasuk:

KPR reverse tujuan tunggal, yang ditawarkan oleh beberapa agen pemerintah negara bagian dan kota dan nirlaba

• KPR terbalik yang diindikasikan secara federal, yang dikenal sebagai HECM (Hipotek Konversi Ekuitas Rumah)

• Hipotek terbalik proprietary , yang merupakan pinjaman pribadi yang didukung oleh perusahaan penerbit

• Hipotek tujuan tunggal reverse biasanya untuk pemilik rumah berpenghasilan rendah dan menengah. Pemberi pinjaman menentukan bagaimana jenis hipotek terbalik ini dapat digunakan (misalnya, untuk membayar pajak properti atau untuk perbaikan rumah).

Hipotek Konversi Ekuitas Rumah Tangga (HECM) adalah yang paling umum. Pinjaman HECM dikeluarkan oleh bank swasta dan diasuransikan oleh Administrasi Perumahan Federal (mereka adalah satu-satunya produk hipotek reverse yang dijamin oleh pemerintah U. S.). Pinjaman ini tidak memiliki batasan pendapatan atau persyaratan medis, dan tidak ada batasan bagaimana uang dapat digunakan. Kelemahan utama dari jenis hipotek terbalik adalah bahwa jumlah pinjaman maksimum terbatas (saat ini, nilainya lebih rendah dari nilai perkiraan tempat tinggal atau batas hipotek HECM FHA sebesar $ 625, 500).

Hipotek reverse proprietary, juga tersedia dari berbagai lembaga pemberi pinjaman, menawarkan jumlah yang lebih tinggi dari pinjaman HECM; Namun, potensi keuntungan itu mahal. Hipotek non-HECM tidak diasuransikan secara federal dan bisa jadi jauh lebih mahal. Pemilik rumah dengan rumah bernilai tinggi (di enam angka, katakanlah) bisa mendapatkan keuntungan paling banyak dari jenis ini.

Cara Mendapatkan Hipotek Balik

Karena sebagian besar hipotek terbalik adalah pinjaman HECM, kami akan berfokus pada mereka. Untuk memenuhi syarat, Anda harus:

Usia minimal 62 tahun

• Miliki rumah langsung (atau memiliki saldo hipotek yang rendah)

• Tahan jabatan di rumah dan tinggal di tempat itu sebagai tempat tinggal utama Anda

• Tidak Tunggakan pada setiap hutang federal (pajak penghasilan, pinjaman Small Business Administration atau pinjaman siswa federal)

• Mampu melakukan pembayaran tepat waktu dan penuh untuk biaya properti yang sedang berlangsung (misalnya pajak properti, asuransi, biaya HOA, dll.)

• Berpartisipasi dalam sesi informasi konsumen yang ditawarkan oleh konselor HECM Departemen Perumahan dan Perkotaan (disetujui oleh HECM) - sesi ini bebas)

• Seringkali, pemberi pinjaman akan meminta agar tidak ada hak gadai lainnya yang bertentangan rumah (jika ada, mereka harus dilunasi dengan hasil reverse mortgage).

Selain itu, rumah Anda harus:

Rumah keluarga tunggal atau rumah dua sampai empat unit (dan Anda menempati setidaknya satu unit)

• Proyek kondominium atau townhouse yang disetujui HUD < Rumah produksi yang memenuhi persyaratan FHA (dibangun setelah Juni 1976)

• Anda tidak bisa mendapatkan hipotek terbalik di rumah sewaan, rumah liburan atau bahkan rumah yang dulunya adalah tempat tinggal utama Anda namun telah dibelanjakan selama setahun (karena Anda pernah tinggal di panti jompo, misalnya). Begitu Anda memiliki hipotek terbalik, Anda bisa tinggal di tempat lain sampai 12 bulan sebelum pinjaman jatuh tempo.

• Berapa Banyak yang Bisa Anda Pinjam?

Karena Anda tidak melakukan pembayaran dengan hipotek terbalik, namun menerima pembayaran, Anda tidak memerlukan pendapatan yang diperoleh untuk memenuhi syarat untuk mendapatkannya. Namun, kreditur sekarang melakukan penilaian keuangan untuk memastikan peminjam dapat memenuhi kewajiban keuangan wajib, seperti pajak properti dan asuransi. Penghasilan, aset, biaya hidup bulanan, dan riwayat kredit Anda akan diverifikasi selama proses pinjaman (walaupun nilai kredit Anda bukanlah faktor yang signifikan). Jika Anda tidak memiliki cukup pendapatan atau aset likuid, pemberi pinjaman mungkin akan menyisihkan sebagian dari hasil reverse-mortgage Anda untuk menutupi pajak dan asuransi.

Jumlah uang yang Anda terima bergantung pada sejumlah faktor, termasuk usia peminjam termuda (pasangan dapat meminjam, tidak hanya individu), tingkat bunga saat ini, nilai rumah dan - dalam kasus HECM pinjaman - batas pinjaman. Secara umum, semakin tua Anda, semakin berharga rumah Anda dan semakin banyak ekuitas yang Anda miliki, semakin banyak uang yang bisa Anda dapatkan untuk hipotek terbalik.

Berikut adalah contoh bagaimana ia dapat bekerja untuk dua rumah di wilayah yang sama, keduanya bernilai $ 300.000: John lahir pada tanggal 1 Januari 1942, dan mungkin bisa mendapatkan pinjaman ekuitas rumah sebesar $ 174, 900 (sebelum biaya, asuransi dan biaya penutupan). Tetangga John, Jim, lahir pada tanggal 1 Januari 1952, kemungkinan akan bisa meminjam hanya $ 154,200 karena usianya yang lebih muda.

Biaya Reverse Mortgages

Reverse mortgage melibatkan sejumlah biaya. Biaya dan ongkosnya termasuk:

Premi Asuransi Hipotek (MIP).

Asuransi hipotek menjamin bahwa Anda akan menerima uang muka pinjaman Anda jika perusahaan yang mengelola akun Anda (petugas pinjaman) gulung tikar. Anda biasanya akan dikenakan biaya sebesar MIP sebesar 0. 5% dari nilai penilaian rumah (atau 2. 5% jika Anda mengambil lebih dari 60% dana yang tersedia). Anda juga akan dikenakan biaya MIP setiap tahun, setara dengan 1. 25% dari saldo pinjaman yang terutang. Jumlah ini timbul dari waktu ke waktu dan dibayar saat hutang menjadi terhutang.

• Biaya pihak ketiga. Ini termasuk biaya penutupan untuk item seperti penilaian, pencarian judul dan asuransi, inspeksi, pemeriksaan kredit, survei, biaya perekaman dan pajak hipotek.

• Biaya originasi pinjaman. Jika rumah Anda berharga kurang dari $ 125.000, pemberi pinjaman Anda dapat mengubah biaya originasi sampai $ 2, 500. Jika rumah Anda bernilai lebih dari jumlah tersebut, pemberi pinjaman dapat mengenakan biaya hingga 2% dari yang pertama. $ 200.000 dari nilai rumah Anda, ditambah sampai 1% dari jumlah apapun yang melebihi $ 200.000. Biaya originasi untuk pinjaman HECM dibatasi sebesar $ 6.000.

• Biaya servis. Pemberi pinjaman dapat mengenakan biaya pelayanan bulanan sebesar $ 30 jika pinjaman tersebut memiliki tingkat bunga penyesuaian setiap tahun, atau $ 35 jika tingkat suku bunga disesuaikan setiap bulan. Biaya mencakup hal-hal seperti mengirimkan cek dan laporan rekening Anda, ditambah layanan pelanggan lainnya.

• Anda bisa memasukkan ini ke dalam pinjaman jika Anda tidak mau (atau tidak mampu) untuk membayarnya di depan dan di luar saku. Jika Anda melakukannya, mereka akan memperoleh bunga sebagai bagian dari keseluruhan saldo. Kebutuhan Konseling

Sebelum Anda bisa mendapatkan hipotek terbalik, Anda diminta oleh pemerintah federal untuk menjalani konseling hipotek.

Konselor reverse mortgage bekerja untuk badan konsultatif perumahan yang disetujui oleh pemerintah dan tugas mereka adalah menjelaskan biaya dan konsekuensi untuk mengeluarkan HECM dan berbagai cara untuk dapat menerima hasilnya. Mereka juga akan membantu Anda mengeksplorasi pilihan lain untuk memenuhi kebutuhan, seperti mendapatkan bantuan publik untuk membayar makanan, utilitas dan obat Anda. Komisi Perdagangan Federal mengatakan bahwa Anda dapat mengharapkan untuk membayar sekitar $ 125 untuk konseling hipotek. Jika Anda tidak mampu membelinya, itu tidak berarti Anda tidak bisa mendapatkan hipotek terbalik, tapi Anda perlu menemukan konselor hipotek balik yang membebaskan biaya.

Konseling hipotek dirancang untuk melindungi mereka yang tidak memahami secara finansial dan membutuhkan bantuan ekstra untuk memahami apa yang mereka hadapi. Jika Anda sudah benar-benar memahami bagaimana cara kerja hipotek terbalik, langkah ini mungkin akan terasa menyia-nyiakan waktu dan uang; temukanlah pilihan paling murah dan paling mudah - konsultasi telepon tersedia di kebanyakan negara bagian - dan selesaikan semuanya. Karena hipotek terbalik bisa rumit dan mahal, tidak ada salahnya untuk membahas detail sekali lagi atau mengajukan beberapa pertanyaan di menit-menit terakhir.

Masalah Pasangan Muda

Karena peminjam hipotek terbalik setidaknya berusia 62 tahun, di masa lalu beberapa pasangan suami istri hanya membuat satu pasangan sebagai peminjam resmi dalam kontrak hipotek terbalik. Tujuannya adalah untuk meningkatkan hasil reverse mortgage karena peminjam yang lebih tua mendapatkan lebih banyak uang. Keputusan itu memiliki konsekuensi yang tidak diinginkan: Jika pasangan peminjam meninggal lebih dulu, hipotek terbalik akan jatuh tempo, dan pasangan yang masih hidup akan kehilangan rumah kecuali jika dia dapat melunasi hipotek terbalik. (HUD sekarang memiliki prosedur yang sering dapat menghindari masalah itu.)

Jika Anda mengambil hipotek terbalik hari ini, pemberi pinjaman harus memasukkan Anda dan pasangan Anda pada kontrak meskipun salah satu dari Anda belum berusia 62 tahun. , berkat peraturan HUD 2014 setelah putusan pengadilan 2013.Jika satu pasangan belum berusia 62 tahun, dia masih tidak akan menjadi peminjam. Namun, peraturan baru ini menetapkan periode penundaan yang mencegah seorang janda atau duda kehilangan kemungkinan kehilangan rumah. Sayangnya, peraturan baru tersebut juga berarti bahwa hasil pinjaman sekarang harus didasarkan pada usia pasangan yang lebih muda.

Pada bulan Agustus 2014, Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan merevisi kebijakan mereka untuk mengizinkan pengalihan manfaat hipotek terbalik kepada pasangan non-peminjam yang masih hidup setelah pasangan peminjam meninggal dunia.

Apa yang Terjadi Sesudah

Setelah peminjam dan pasangan yang tersisa meninggal atau pindah dari properti, ahli waris memiliki beberapa pilihan, tergantung pada berapa banyak ekuitas di properti itu.

Ahli waris dapat menyimpan harta benda tersebut,

yang berarti melunasi saldo hutang, atau setidaknya 95% dari nilai rumah yang saat ini dinilai, baik dari dana mereka sendiri atau dengan menguangkan kembali hipotek yang ada.

Ahli waris dapat menjual properti tersebut , dan mereka dapat menahan hasil penjualan setelah hipotek terbalik dilunasi.

Ahli waris bisa pergi jika harta benda tersebut memiliki sedikit atau tanpa ekuitas atau hipoteknya berada di bawah air, yang berarti saldo terutang lebih besar dari pada nilai rumah, ahli waris hanya dapat memberi kunci pada pemberi pinjaman. Sebenarnya, mereka mungkin harus: Sebagian besar dokumen pinjaman balik menetapkan bahwa pada kematian pemilik rumah atau penghentian kediaman pemilik rumah di rumah tersebut, rumah dengan saldo hipotek lebih besar daripada nilai rumah akan diambil alih. Sebagian besar hipotek terbalik memiliki klausa 'nonrecourse', yang mencegah Anda atau harta benda Anda karena lebih dari nilai rumah saat pinjaman jatuh tempo; Tapi dalam situasi ini, satu-satunya alternatif bagi ahli waris untuk menghasilkan keseimbangan secara tunai.

Reverse Mortgages untuk Membeli Rumah Jenis hipotek terbalik khusus FHA yang disebut HECM for Purchase memungkinkan para manula menggunakan hipotek terbalik untuk membeli rumah. Pilihan ini dapat bekerja jika rumah Anda saat ini tidak memenuhi kebutuhan Anda (terlalu besar, terlalu banyak tangga, dll.), Anda tidak memiliki aset pensiun yang signifikan atau arus kas bulanan yang cukup untuk mendukung pembayaran hipotek di atas biaya lainnya. ,

dan

rencana jangka panjang Anda adalah menua di tempat di rumah yang Anda miliki. Secara umum, kondisi, biaya dan kualifikasi lainnya untuk HECM ini sejajar dengan HECM biasa. Seperti HECM biasa, HECM for Purchase mengharuskan Anda untuk memiliki rumah langsung atau memiliki sejumlah besar ekuitas di dalamnya. Anda harus membayar antara 50% dan 100% dari harga beli saat penutupan. Semakin tua Anda, semakin kecil uang muka yang Anda butuhkan dan semakin banyak yang dapat Anda pinjam, semua hal lainnya sama. Anda tidak bisa menggunakan reverse untuk membeli rumah yang belum dibangun. Tapi Anda bisa menggunakannya untuk membeli rumah baru, asalkan sudah selesai dan telah mengeluarkan sertifikat hunian. Reverse Mortgages Pro dan Kontra

Bagi orang-orang yang berencana tinggal di rumah mereka, hipotek terbalik bisa menjadi sumber arus kas yang baik dan siap.Ini umumnya lebih mudah untuk memenuhi syarat untuk hipotek terbalik daripada untuk memenuhi syarat untuk hipotek reguler dan forward. Nilai kredit Anda bukan faktor,

dan Anda hanya memerlukan cukup pendapatan atau aset untuk terus membayar asuransi pemilik rumah, pajak properti dan perawatan di rumah.

Lanjut usia tidak harus membayar pajak atas uang yang mereka terima dari hipotek terbalik: Mereka tidak dianggap sebagai pendapatan dan karena itu, tidak dikenai pajak. Di sisi lain, bunga yang dihasilkan oleh pinjaman tidak dapat dikurangkan dari pajak atas jangka waktunya; itu dapat dikurangkan hanya bila pinjaman dilunasi secara penuh - kecuali jika peminjam benar-benar melakukan pembayaran bunga saat dia melanjutkan (yang agak mengalahkan alasan untuk mendapatkan hipotek terbalik di tempat pertama).Penting juga untuk menyadari bahwa pinjaman ini bisa lebih mahal dari pada awalnya. Di atas bunga, hipotek terbalik datang dengan banyak biaya dan biaya tambahan, termasuk asuransi hipotek. Meskipun ini tidak sesuai dengan hipotek yang didukung federal pada umumnya, mereka masih dapat bertambah jumlahnya, dan jumlahnya lebih dari sekadar biaya hipotek biasa. Pinjaman HECM juga membatasi berapa banyak yang bisa Anda pinjam, terutama di tahun pertama. Untuk menghindari biaya yang tidak perlu - dan jaga lebih banyak ekuitas di rumah Anda - beberapa ahli merekomendasikan untuk mengambil hipotek terbalik dalam bentuk garis kredit daripada pembayaran lump-sum. Dengan begitu, Anda hanya membayar bunga dan premi asuransi tahunan sebesar jumlah yang benar-benar Anda tarik.

Yang terpenting, penting untuk dipahami bahwa, karena mereka menggunakan ekuitas di rumah Anda, hipotek balik akan meninggalkan Anda dan ahli waris Anda dengan aset lebih sedikit. Itu bisa diinginkan jika Anda ingin mengurangi ukuran properti kena pajak, tapi itu berarti Anda tidak akan dapat memberi atau menjual rumah Anda kepada anak seumur hidup Anda tanpa membayar hipotek.

Seperti halnya dengan pinjaman apa pun, selalu membayar untuk berkeliling dengan tarif dan persyaratan. Dan pemilik rumah pada usia tertentu dengan kredit bagus yang mempertimbangkan hipotek terbalik harus menganalisa pilihan pembiayaan rumah-aman lainnya dengan hati-hati, seperti ekuitas rumah atau ekuitas ekuitas.