Bila Anda mengambil jalur ekuitas rumah (HELOC), apa yang disebut periode undian biasanya berlangsung sepuluh tahun. Selama ini Anda bisa meminjam uang seperlunya dan membuat pembayaran bunga rendah hanya pada apa yang telah Anda pinjam. Banyak pemilik rumah melakukan hal itu karena sengatannya kurang dalam jangka pendek. Setelah periode undian berakhir, Anda tidak dapat lagi meminjam dari jalur Anda, dan Anda harus mulai melakukan pembayaran bunga dan pembayaran pokok yang diamortisasi sepenuhnya selama periode pembayaran yang biasanya berusia 20 tahun. Itu berarti pembayaran bulanan Anda bisa jauh lebih tinggi daripada periode undian, dan banyak pemilik rumah akhirnya menghadapi guncangan pembayaran. Salah satu cara untuk mengatasi masalah pembayaran-kejutan adalah dengan membiayai kembali HELOC Anda, dan ada beberapa cara untuk melakukannya. Artikel ini menjelaskan bagaimana memenuhi syarat, pilihan Anda, dan pro dan kontra masing-masing. (Jika Anda perlu membiayai kembali pinjaman ekuitas rumah biasa, lihat Refinancing Your Home-Equity Loan: A How-To Guide .

Kualifikasi untuk Melunasi HELOC Anda

Refinancing HELOC sama dengan mengambil atau refinancing hipotek pertama. Anda harus memenuhi syarat berdasarkan penghasilan, biaya, hutang dan aset Anda, yang berarti menyediakan dokumen seperti stempel gaji, formulir W2, pengembalian pajak, laporan hipotek, foto identitas, bukti asuransi dan dokumen lainnya yang diperlukan oleh penjamin emisi. Untuk mendapatkan suku bunga terendah, Anda harus memiliki nilai FICO yang sangat baik: di kisaran 740 sampai 850. Anda bisa memenuhi syarat dengan skor serendah 620, tapi Anda akan membayar lebih dari dua kali tingkat suku bunga seseorang dengan nilai terbaik, dan Anda mungkin memiliki waktu sulit menemukan pemberi pinjaman yang akan bekerja sama dengan Anda. (Untuk lebih lanjut, lihat 5 Faktor Terbesar yang Mempengaruhi Kredit Anda .)

Anda juga harus memiliki ekuitas yang cukup di rumah Anda setelah mengeluarkan pinjaman baru untuk memenuhi panduan pinjaman untuk nilai pinjaman gabungan. Beberapa pemberi pinjaman akan membiarkan pemilik rumah dengan kredit bagus meminjam hingga 100% dari nilai rumah mereka, tapi biasanya pinjaman hanya 80% sampai 90%. Inilah contoh bagaimana hal ini ditentukan:

Nilai properti: $ 300.000

Keseimbangan pertama hipotek: $ 190.000

Ekuitas HELOC: $ 50.000

Jumlah pinjaman: $ 240.000

Pinjaman gabungan dengan nilai: 80%

Ekuitas pemilik rumah: 20%

Dalam kasus ini, dengan asumsi Anda hanya ingin membiayai kembali saldo HELOC yang ada dan tidak ingin meminjam lebih banyak, Anda harus bisa menemukan pemberi pinjaman yang akan bekerja sama dengan Anda, terutama jika Anda memiliki kredit yang baik. Selain itu, semakin banyak ekuitas yang Anda miliki, semakin rendah tingkat suku bunga Anda.

Pilihan untuk Refinancing

Ada empat cara untuk membiayai kembali kredit ekuitas rumah Anda.Inilah pilihan Anda, dan pro dan kontra dari masing-masing.

1. Meminta modifikasi pinjaman

Cara kerjanya: Hubungi pemberi pinjaman Anda dan jelaskan bahwa Anda akan mengalami kesulitan dalam melakukan pembayaran saat periode undian berakhir. Tanyakan apakah pemberi pinjaman dapat bekerja sama dengan Anda untuk mengubah persyaratan pinjaman dengan cara yang akan membuat pembayaran bulanan Anda terjangkau, jadi Anda tidak default. Bank of America, misalnya, memiliki program bantuan ekuitas rumah yang memberi pemilik rumah yang memenuhi syarat untuk jangka panjang, menurunkan tingkat suku bunga atau keduanya jika mengalami kesulitan keuangan seperti kehilangan pendapatan atau perceraian.

Kelebihan: Modifikasi pinjaman mungkin satu-satunya pilihan Anda jika Anda berada di bawah air. Tapi sebelum Anda pergi untuk satu, lihat apakah Anda memenuhi syarat untuk setiap program bantuan federal atau negara bagian untuk pemilik rumah yang sedang berjuang, seperti program Modifikasi Lien Home Lone Second atau FHA Short Refinance.

Kontra: Pemberi pinjaman tidak berkewajiban untuk mengubah pinjaman Anda, jadi opsi ini mungkin tidak tersedia untuk Anda. Jika ya, Anda harus menunjukkan bahwa Anda dapat melunasi pinjaman yang dimodifikasi.

2. Buka HELOC baru

Cara kerjanya: Anda menendang kaleng itu di jalan dengan memulai lagi dengan periode undian baru dan periode pelunasan bunga baru saja.

Kelebihan: Membeli beberapa waktu untuk memperbaiki situasi keuangan Anda jika Anda berjuang untuk memenuhi kebutuhan dan Anda tidak ingin gagal membayar pinjaman Anda saat ini.

Cons: Anda harus melunasi pinjaman Anda suatu hari nanti. Semakin lama Anda menunda melunasinya, semakin banyak bunga yang harus Anda bayar, dan semakin tinggi pembayaran pokok dan bunga yang diamortisasi pada bulan ini. Selain itu, memasuki periode menarik baru membuat mudah untuk terus meminjam. Jika Anda melakukan refinancing karena Anda khawatir melunasi HELOC yang ada, hal terakhir yang ingin Anda lakukan adalah menambah hutang Anda. Seperti yang telah Anda lihat, sulit untuk mengetahui berapa total biaya pinjaman atau pembayaran bulanan Anda dengan HELOC karena Anda meminjam sedikit di sana-sini dan tingkat suku bunga dapat berfluktuasi. Selanjutnya, ketika periode pembayaran HELOC baru Anda ditendang dengan suku bunga bisa lebih tinggi daripada hari ini, membuat pembayaran bulanan tersebut lebih besar lagi. (Untuk lebih lanjut, lihat Bagaimana HELOCS dapat menyakiti Anda .)

3. Dapatkan pinjaman ekuitas rumah baru

Cara kerjanya : Anda mengubah saldo HELOC tingkat variabel menjadi pinjaman ekuitas rumah tingkat tetap. Anda bisa mengambil waktu selama 20 atau 30 tahun untuk melunasi saldo Anda.

Pros: Anda mengakhiri siklus peminjaman terus menerus dengan mengeluarkan uang muka untuk melunasi HELOC Anda, dan Anda memperoleh tingkat bunga tetap dengan pembayaran bulanan yang stabil. Pastikan untuk mengetahui biaya pinjaman jangka panjang Anda dan memasukkannya ke dalam rencana keuangan jangka panjang rumah tangga Anda.

Kontra: Beberapa kreditur telah berhenti menawarkan pinjaman ekuitas rumah, sehingga berbelanja di sekitar akan lebih banyak usaha daripada mencari HELOC. Namun demikian, tersedia, terutama jika Anda bersedia melihat melampaui bank terbesar - yang seharusnya karena lembaga keuangan besar tidak harus memiliki tarif terbaik atau layanan pelanggan yang paling kompeten.Ingat juga, semakin lama masa pinjaman Anda, semakin rendah pembayaran bulanan Anda, namun semakin banyak bunga yang akan Anda bayar.

4. Melunasi saldo ke dalam hipotek baru yang baru

Cara kerjanya: Alih-alih hanya membiayai kembali HELOC Anda, Anda membiayai kembali HELOC dan hipotek pertama Anda menjadi satu pinjaman: hipotek pertama yang baru.

Kelebihan: Anda bisa mendapatkan suku bunga terendah yang tersedia. Tingkat hipotek pertama cenderung lebih rendah dari tingkat pinjaman rumahan-ekuitas, karena jika Anda gagal membayar pembayaran di rumah Anda, pemberi pinjaman hipotek pertama Anda telah membelanjakan uang hasil penjualan rumah Anda yang diambil alih. Di pasar di mana tingkat HELOC adalah 4. 75%, dan tingkat hutang rumahan adalah 5. 23%, hipotek hipotek pertama 30 tahun, mungkin adalah 4. 09%, dan tingkat hipotek pertama tetap 15 tahun mungkin 3. 31%. Dengan asumsi Anda melakukan refinance dengan hipotek tingkat bunga tetap, Anda juga akan mendapatkan kestabilan pembayaran bulanan yang sama dan mengetahui total biaya pinjaman Anda di depan, seperti yang akan Anda lakukan dengan opsi pinjaman ekuitas rumah yang ditunjukkan di atas.

Cons: Mengambil hipotek pertama mungkin berarti membayar biaya penutupan yang jauh lebih tinggi daripada yang akan Anda lakukan dengan melakukan refinancing ke HELOC baru atau pinjaman ekuitas rumah.

The Bottom Line

Anda mungkin bisa mendapatkan pembayaran bulanan yang lebih terjangkau pada HELOC Anda melalui modifikasi pinjaman, melakukan refinancing ke HELOC baru, melakukan refinancing ke pinjaman ekuitas rumah atau melakukan refinancing dengan hipotek baru yang baru. Jelajahi pilihan Anda dengan beberapa kreditur untuk melihat kemungkinan mana yang menawarkan kombinasi terbaik dari keterjangkauan jangka pendek dan biaya dan biaya penutupan jangka menengah serendah mungkin. (Untuk lebih lanjut, lihat: Bagaimana Fungsi Fixable-Rate HELOC Works .)