Pada musim semi tahun 2015, McDonald's Corporation (NYSE: MCD MCDMcDonald's Corp170, 07 + 0. 84% Dibuat dengan Highstock 4. 2. 6 ) adalah terbaru di lini perusahaan ritel untuk mempertimbangkan spin-off propertinya melalui kepercayaan investasi real estat (REIT) yang dimiliki oleh pihak ketiga. Seperti banyak spin-off REIT lainnya, gagasan tersebut diajukan oleh seorang investor aktivis sebagai cara untuk membuka nilai pemegang saham dan meningkatkan harga saham perusahaan dengan fundamental yang memburuk.

Dewan perusahaan akhirnya menolak gagasan tersebut, lebih memilih untuk tetap mengikuti kursus dengan rencana jarak jauh sendiri untuk membalikkan perusahaan. Sejak keputusan untuk melupakan REIT di bulan November, saham McDonald's telah meningkat lebih dari 10% sebagai indikasi bahwa rencana turnaround mungkin menghasilkan buah.

Bagaimana Ide REIT Datang Tentang

Memasuki tahun 2015, McDonald's telah mengalami beberapa kuartal penjualan merosot. Itu kalah dalam perang makanan cepat saji seperti Burger King, Wendy's dan restoran kasual trending yang berhasil melakukan kampanye sukses untuk memenangkan lebih banyak pangsa pasar. Pada bulan Mei, perusahaan tersebut mengumumkan restrukturisasi perusahaan besar yang mencakup pembagian kembali sebanyak 4.000 toko. Ini juga memperkenalkan langkah-langkah pemotongan biaya dan perubahan menu, termasuk penawaran sarapan sepanjang hari. Saham McDonald's telah stagnan selama hampir dua tahun, diperdagangkan antara $ 90 dan $ 100, tanpa ada tanda-tanda kenaikan penjualan di bulan depan.

Larry2 Robbins, manajer hedge fund untuk Glenview Capital Management, memiliki saham besar di McDonald's. Pada tahun 2015, Robbins mengusulkan spin off REIT kepada pemegang saham, yang menyatakan bahwa hal itu dapat meningkatkan harga saham menjadi sebanyak $ 170. Robbins memperkirakan aset real estat perusahaan bernilai $ 20 miliar, namun nilainya tidak tercermin dengan baik dalam penilaian perusahaan. Dengan mentransfer properti ke REIT, perusahaan akan segera menyadari nilai penuh mereka, yang akan meningkatkan harga saham.

Apa itu REIT?

REIT adalah dana yang berinvestasi dalam portofolio properti real estat. Ini diperdagangkan secara terbuka di bursa saham. REIT diminta untuk mendistribusikan setidaknya 90% dari pendapatan mereka, termasuk arus kas dan capital gain, kepada pemegang saham mereka, namun mereka dibebaskan dari membayar pajak atas penghasilan mereka. Hal ini memungkinkan REITs untuk membayar dividen lebih tinggi kepada pemegang saham mereka.

Dalam beberapa tahun terakhir, REITs telah menjadi alat pilihan bagi investor aktivis yang mencari pengembalian investasi mereka dengan cepat. Ketika sebuah perusahaan menjual aset real estatnya ke REIT, perusahaan dapat mengeluarkan sejumlah besar uang tunai yang dapat digunakannya untuk melunasi hutang. Hal ini dapat mengubah tugas mengelola properti ke REIT. Dalam beberapa kasus, perusahaan dapat memperoleh keuntungan lebih tinggi atas aset real estat mereka bila bukan bagian dari bisnis operasi mereka.

Kasus McDonald's REIT

McDonald's memiliki sekitar 70% bangunan restorannya, dan sekitar 45% tanah di bawahnya. Beberapa perkiraan menempatkan total nilai bangunan, properti dan peralatan sebesar $ 40 miliar. Bisa dibayangkan, jika McDonald's mengalihkan kepemilikan propertinya ke REIT, itu akan membuka persentase yang signifikan dari nilai tersebut, yang akan meningkatkan harga sahamnya untuk mencerminkan kapitalisasi pasar yang lebih tinggi. REIT juga akan menghasilkan keuntungan lebih tinggi atas aset real estat, yang dapat meningkatkan nilai pemegang saham bahkan lebih. Investor seperti Robbins, yang memiliki 2. 9 juta saham McDonald's, akan mendapatkan keuntungan segera dan mahal dari spin-off REIT. Namun, manajemen perusahaan menyimpulkan bahwa keuntungan jangka pendek dari sebuah spin-off tidak akan lebih besar daripada risiko dan biaya jangka panjang. Dengan mengesampingkan biaya dan komplikasi yang luar biasa dari restrukturisasi semacam itu, banyak analis setuju bahwa REIT dapat berakhir dengan biaya lebih banyak dalam perusahaan dalam jangka panjang.

Sewa Berasal dari Arus Kas Positif ke Kewajiban Perusahaan

Hampir seperempat pendapatan McDonald berasal dari uang sewa yang dikumpulkan dari pemegang waralaba. Antara tahun 2009 dan 2014, pembayaran sewa, yang didasarkan pada persentase penjualan di masing-masing franchise, meningkat sebesar 26% menjadi lebih dari $ 6 miliar per tahun. Komponen pendapatan ini memberi perusahaan sumber vital stabilitas keuangan. Setelah transfer REIT, McDonald's akan menjadi penyewa, harus membayar sewa di 1 500 restoran miliknya di Amerika Serikat. Kewajiban sewa menjadi kewajiban jangka panjang atas buku-buku, yang tidak dapat dibeli oleh perusahaan saat menjalankan perputaran penjualan.

Bukan Sekadar Uang

Di bawah struktur saat ini, McDonald's mengendalikan real estatnya dan membuat keputusan perusahaan berdasarkan apa yang terbaik untuk restoran dan real estat yang mendasarinya. Ketika REIT mengambil alih properti, ia mengendalikan setiap aspek pengelolaan real estat, yang dapat mencakup keputusan strategis mengenai pemilihan lokasi dan properti mana yang akan dijual. McDonald's akan kehilangan kendali atas pemilihan lokasi dan kinerja waralaba, dan selamanya akan mengubah hubungan antara perusahaan dan operator waralaba.

REIT Tidak Akan Memecahkan Masalah yang Mendasari

Arus masuk dari REIT hanya akan berdampak sementara terhadap keuangan perusahaan, yang telah menderita masalah sistemik yang lebih banyak. McDonald's harus memecahkan lalu lintas dan defisit penjualannya, tidak hanya dengan pesaing langsungnya seperti Burger King dan Wendy's, tapi juga dengan rantai hamburger duduk seperti Shake Shack dan Habit Grill. Setelah restrukturisasi Mei lalu, manajemen telah berfokus untuk meremajakan merek ikonik dengan makeover menu, upgrade persiapan makanan dan perancangan ulang kemasan ulang. Upayanya mungkin sudah melunasi; perusahaan tersebut melaporkan penjualan kuartal kedua yang sama dengan penjualan toko yang lebih tinggi, kenaikan pertama dalam lebih dari dua tahun.

Hasil Penjualan McDonald's Masih Meningkat

Hasil penjualan terakhir dan sentimen konsumen yang meningkat terhadap merek telah mendorong saham McDonald's ke level tertinggi baru.Pada 16 Februari 2015, sahamnya diperdagangkan pada $ 119, hanya mendekati level tertinggi sepanjang masa di $ 124. Selain itu, baru-baru ini meningkatkan dividen sebesar 5% menjadi 89 sen per saham. Pada akhir 2016, perusahaan tersebut akan mengembalikan uang tunai $ 30 miliar kepada pemegang saham selama periode tiga tahun.

McDonald's telah memilih untuk melakukan jalur hutang dalam meningkatkan modal yang dibutuhkan untuk merestrukturisasi dan memperluas. Kepada manajemen, biaya hutang saat ini sangat murah sehingga tidak menimbulkan risiko finansial yang hampir sama dengan biaya kehilangan kontrol atas propertinya. Jika tren kenaikan penjualan toko saat ini, yang mungkin berubah menjadi keputusan yang bijak.