Asuransi Hipotek Pribadi (PMI) adalah jenis polis asuransi khusus, yang disediakan oleh perusahaan asuransi swasta, untuk melindungi kreditor terhadap kerugian jika peminjam gagal bayar. Sebagian besar pemberi pinjaman meminta PMI ketika pembeli rumah membayar uang muka kurang dari 20% dari harga pembelian rumah - atau, dalam bentuk hipotek, rasio hipotek terhadap nilai (LTV) lebih dari 80% (rasio LTV yang lebih tinggi , semakin tinggi profil risiko hipotek). PMI mengizinkan peminjam untuk mendapatkan pembiayaan jika mereka hanya mampu membayar (atau lebih suka) untuk menurunkan hanya 5% sampai 19,99% dari biaya tinggal, namun disertai dengan biaya bulanan tambahan. Peminjam membayar PMI mereka setiap bulannya sampai mereka mengumpulkan cukup ekuitas di rumah sehingga pemberi pinjaman tidak lagi menganggapnya berisiko tinggi.

Biaya PMI dapat berkisar 0. 25% sampai 2% (tapi biasanya berkisar antara 0, 5 sampai 1%) dari saldo pinjaman Anda per tahun, tergantung pada ukuran uang muka dan hipotek, jangka waktu pinjaman dan nilai kredit Anda. Semakin besar faktor risiko Anda, semakin tinggi tingkat yang Anda bayar. Juga, karena PMI adalah persentase dari jumlah pinjaman, semakin banyak yang Anda pinjam, semakin banyak PMI yang akan Anda bayar. Ada enam perusahaan PMI besar di Amerika Serikat. Mereka mengenakan tarif yang sama, yang disesuaikan setiap tahunnya.

Berapa Lama Anda Membawa PMI?

Begitu hipotek LTV turun menjadi 78% - yang berarti uang muka Anda, ditambah pokok pinjaman yang telah Anda bayar, sama dengan 22% dari harga pembelian rumah - pemberi pinjaman harus secara otomatis membatalkan PMI sebagaimana dipersyaratkan oleh Undang-Undang Perlindungan Pemilik Rumah federal , bahkan jika nilai pasar rumah Anda telah turun (selama Anda menggunakan hipotek Anda).

Jika tidak, lamanya waktu Anda harus membawa PMI tergantung pada jenis PMI yang Anda pilih.

Jenis PMI

Ada tiga jenis asuransi hipotek pribadi yang berbeda:

• Peminjam Membayar PMI (BPMI): Anda membayar premi setiap bulan sampai PMI Anda baik dihentikan (bila saldo LTV Anda dijadwalkan mencapai 78% dari nilai asli rumah Anda), atau bila dibatalkan atas permintaan Anda. Ketika peminjam telah mencapai 20% ekuitas di rumah, dia dapat memberi tahu pemberi pinjaman secara tertulis bahwa sekarang saatnya untuk menghentikan premi PMI. Pemberi pinjaman diminta memberi pembeli pernyataan tertulis saat mengumumkan berapa lama berapa bulan dan bulan yang akan mereka bayar 20% dari pokok pinjaman hipotek tapi bisa terjadi lebih cepat, karena apresiasi harga rumah (diverifikasi oleh penilaian) atau karena Anda telah melakukan pembayaran pokok tambahan. Pemberi pinjaman harus mematuhi asalkan nilai rumah Anda tidak turun, Anda memiliki riwayat pembayaran tepat waktu dan Anda menyatakan bahwa Anda tidak memiliki hipotek kedua atau gadai bawahan di properti itu.Anda juga dapat meminta pembatalan atau saat mencapai titik tengah periode amortisasi (pinjaman 30 tahun, misalnya, akan mencapai titik tengah setelah 15 tahun).
• PMI Premium Tunggal : Anda membayar premi asuransi hipotek terlebih dahulu dalam satu jumlah sekaligus, sehingga tidak memerlukan pembayaran PMI bulanan. Premi tunggal dapat dibayar penuh pada penutupan atau dibiayai ke dalam hipotek. Meskipun membutuhkan lebih banyak pengeluaran di muka, opsi ini dapat menghemat uang untuk pemilik rumah jangka panjang.
• Lender-Paid PMI (LPMI) : Pemberi pinjaman membayar asuransi hipotek pribadi atas nama peminjam. Hal ini dapat membuat pembayaran hipotek bulanan lebih rendah, namun Anda mungkin akan membayar lebih banyak bunga selama masa pinjaman, terutama karena suku bunga biasanya lebih tinggi untuk jenis PMI ini (karena biayanya termasuk dalam tingkat bunga hipotek untuk kehidupan pinjaman). Tidak seperti BPMI, Anda tidak bisa membatalkan LPMI, karena ini merupakan bagian permanen dari pinjaman.

Membatalkan PMI

Dengan BPMI, penting untuk melacak pembayaran hipotek Anda dan penumpukan ekuitas Anda. Batas 78% untuk penghentian otomatis didasarkan pada tanggal LTV dijadwalkan mencapai 78%, sesuai dengan jadwal amortisasi Anda, bukan pada pembayaran aktual Anda. Itu berarti bahwa jika Anda melakukan pembayaran ekstra dan mencapai ambang batas 78% lebih awal dari jadwal, pemberi pinjaman Anda tidak harus menghentikan PMI sampai tanggal yang dijadwalkan semula, yang dapat membuat Anda berbulan-bulan - atau bahkan bertahun-tahun - dari pembayaran PMI yang tidak perlu. (Secara hukum, pemberi pinjaman diminta untuk memberi tahu Anda tentang hak umum Anda untuk membatalkan PMI, namun tidak jika Anda dapat melakukannya.)

Anda juga tidak harus mengandalkan pemberi pinjaman untuk menyadari bahwa ekuitas Anda di properti telah mencapai 20% dari harga pembelian aslinya atau nilai yang dinilai saat ini. Jika sudah, maka tanggung jawabnya ada pada Anda untuk meminta pembatalan. Untuk meminta pembatalan, Anda harus membayar pembayaran hipotek Anda saat ini dan memiliki catatan pembayaran yang bagus; secara khusus, bahwa Anda memiliki:

• tidak melakukan pembayaran yang telah lewat 60 hari atau lebih karena 12 bulan pertama dalam dua tahun terakhir sebelum tanggal pembatalan (atau tanggal yang Anda minta untuk membatalkan jadwal, mana saja yang nanti) ; atau
• tidak melakukan pembayaran yang jatuh tempo 30 hari atau lebih dalam waktu 12 bulan sebelum tanggal pembatalan (atau tanggal permintaan pembatalan ulang, mana saja nanti).

Membayar hipotek Anda bukan satu-satunya cara untuk membangun ekuitas yang memungkinkan Anda meminta pembatalan. Membuat perbaikan yang menambahkan nilai cukup ke rumah Anda juga bisa membawa Anda ke minimum yang dibutuhkan. Jika Anda melakukan renovasi besar - renovasi dapur yang signifikan, misalnya - tinjau ulang nomor untuk mengetahui apakah Anda memenuhi syarat untuk menerima permintaan pembatalan PMI secara tertulis.

Setelah PMI dibatalkan, pemberi pinjaman tidak dapat meminta pembayaran PMI lebih dari 30 hari setelah tanggal permintaan tertulis Anda diterima, atau tanggal Anda memenuhi persyaratan bukti dan sertifikasi, mana saja yang akan terjadi.

PMI vs MIP: Perbedaan antara Asuransi Hipotek Swasta dan Premi Asuransi Hipotek

Secara teknis, PMI hanya berlaku untuk pinjaman konvensional.Pinjaman Administrasi Perumahan Federal memiliki asuransi hipotek sendiri dengan persyaratan yang berbeda.

Pinjaman FHA serupa dengan pinjaman PMI karena mereka memerlukan asuransi hipotek untuk dibayar oleh peminjam, di atas pembayaran hipotek biasa. Tapi asuransi ini, yang dikenal dengan nama premi asuransi hipotek (MIP), membutuhkan biaya di muka saat penutupan, serta premi bulanan, untuk beberapa tahun; itu dibayarkan langsung ke U. S. Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD). Pinjaman FHA juga berbeda karena mereka tersedia bagi peminjam dengan kredit yang kurang sempurna, memberikan uang muka sesedikit 3. 5% dari harga pembelian rumah dan tidak dapat digunakan untuk investasi atau tempat tinggal sekunder.

MIP sering dihentikan dalam kondisi yang sama dengan PMI. Namun, pemberi pinjaman Anda berhak secara sah untuk terus mewajibkannya dalam pinjaman FHA Anda dalam beberapa situasi:

• Bila Anda melakukan pembayaran lebih dari 30 hari terlambat dalam tahun sebelumnya dan lebih dari 60 hari terlambat dalam dua tahun terakhir, pemberi pinjaman Anda dapat melanjutkan untuk mempertimbangkan Anda seorang peminjam berisiko tinggi. Pemberi pinjaman Anda bisa sampai pada kesimpulan yang sama ketika nilai kredit Anda saat ini sangat rendah.
• Jika Anda memiliki hipotek kedua, seperti pinjaman ekuitas rumah, di properti Anda. Pemikirannya adalah, jika Anda memiliki rasio hutang terhadap pinjaman yang lebih tinggi, Anda cenderung gagal memenuhi kewajiban Anda.
• Nilai rumah Anda turun drastis dari saat pinjaman FHA pertama kali diterbitkan, sehingga LTV Anda tetap 80% atau lebih tinggi dengan menggunakan nilai pasar saat ini.

Apa yang Mempengaruhi Tarif PMI?

Tarif Anda akan tergantung pada beberapa faktor, termasuk:

• Ukuran uang muka Anda. PMI akan dikenakan biaya lebih sedikit jika Anda memiliki uang muka yang lebih besar (dan sebaliknya).
• Nilai kreditmu Semakin tinggi nilai kredit Anda, semakin rendah premi PMI Anda.
• Potensi apresiasi properti. Jika Anda tinggal di pasar dengan nilai properti menurun, premi PMI Anda mungkin lebih tinggi.
• Jenis pinjaman. Adjustable-rate mortgage (ARMs) memerlukan pembayaran PMI yang lebih tinggi daripada hipotek dengan suku bunga tetap.
• hunian peminjam. Jika properti yang dibiayai akan ditempati oleh pemilik (Anda akan tinggal di sana), premi PMI Anda akan lebih rendah daripada jika itu adalah properti sewa atau investasi.

Asumsikan Anda memiliki hipotek tingkat bunga 30 tahun 4. 5% seharga $ 200.000. Pembayaran hipotek bulanan Anda (pokok ditambah bunga) akan menjadi $ 1, 013. Jika biaya PMI 0, 5%, Anda akan membayar tambahan $ 1, 000 per tahun, atau $ 83. 33 setiap bulan, membawa pembayaran bulanan rumah Anda sampai $ 1, 096. 70.

Dalam banyak kasus, premi tunggal PMI adalah pilihan yang lebih terjangkau asalkan Anda berencana tinggal di rumah setidaknya selama tiga tahun. Untuk pinjaman $ 200.000 yang sama, Anda mungkin membayar sekitar 1. 4% dimuka, atau $ 2, 800 (dibandingkan dengan sekitar $ 3.000 setelah tiga tahun dengan pembayaran PMI bulanan).

Bagaimana Menghindari Asuransi Hipotek Swasta

Apapun jenis yang Anda pilih, PMI tidak murah. (Dan jangan bingung dengan asuransi jiwa hipotek, yang sesuai dengan Anda, atau ahli waris Anda, untuk melunasi hipotek Anda jika Anda menjadi cacat atau meninggal.Pemberi pinjaman adalah satu-satunya penerima manfaat PMI.) Tetapi cara untuk menghindarinya memang ada.

Alternatif untuk membayar PMI adalah menggunakan pinjaman hipotek atau piggyback kedua. Dengan demikian, peminjam mengambil hipotek pertama dengan jumlah yang setara dengan 80% dari nilai rumah, sehingga menghindari PMI, dan kemudian mengambil hipotek kedua dengan jumlah yang sama dengan harga jual rumah dikurangi jumlah uang muka dan jumlah hipotek pertama. Dengan hipotek hipotek "80-10-10, misalnya, 80% dari harga pembelian ditutupi oleh hipotek pertama, 10% ditutupi oleh pinjaman kedua, dan 10% terakhir ditutupi oleh uang muka Anda. Hal ini menurunkan pinjaman terhadap nilai (LTV) hipotek pertama menjadi di bawah 80%, sehingga mengurangi kebutuhan PMI. Misalnya, jika rumah baru Anda berharga $ 180.000, hipotek pertama Anda adalah $ 144.000, hipotek kedua adalah $ 18.000, dan uang muka Anda akan menjadi $ 18.000.

Tentu saja, ada kekurangan : KPR kedua dalam kebanyakan kasus akan membawa tingkat bunga yang lebih tinggi daripada hipotek pertama.

Strategi PMI

Bagaimana menentukan antara dua opsi dasar - untuk menggunakan hipotek pertama yang "berdiri sendiri" dan membayar PMI atau menggunakan hipotek kedua? Ada beberapa variabel yang dapat berperan dalam keputusan ini, termasuk:

• Jumlah bulanan: Apakah pembayaran gabungan hipotek pertama dan kedua kurang dari pembayaran hipotek pertama plus PMI?
• Penghematan pajak yang terkait dengan pembayaran ayat PMI penghematan pajak terkait dengan membayar bunga atas hipotek kedua. Hukum pajak di Amerika Serikat memungkinkan pengurangan PMI hanya untuk tingkat pendapatan tertentu, seperti keluarga yang berpenghasilan kurang dari $ 100.000. Sebaliknya, biasanya tidak ada batasan untuk mengurangi bunga hipotek reguler.
• Tingkat pengurangan pokok dua pilihan yang berbeda.
• Nilai waktu uang.

Namun, variabel yang paling penting dalam keputusannya adalah:

• Tingkat apresiasi harga rumah yang diharapkan

Misalnya, jika peminjam memilih untuk menggunakan hipotek pertama yang berdiri sendiri dan membayar PMI versus menggunakan hipotek kedua untuk menghilangkan PMI, seberapa cepat rumah menghargai nilainya ke titik di mana LTV adalah 78% dan PMI dapat dihilangkan? Ini adalah faktor penentu utama.

Apresiasi: Kunci Pengambilan Keputusan

Kunci keputusannya adalah bahwa setelah PMI dieliminasi dari hipotek pertama yang berdiri sendiri, pembayaran bulanan akan kurang dari pembayaran gabungan pada hipotek pertama dan kedua. Jadi kita mengajukan pertanyaan: "Berapa lama lagi sebelum PMI bisa dieliminasi?" dan "Apa tabungan yang terkait dengan setiap opsi?"

Berikut adalah dua contoh berdasarkan perkiraan taksiran tingkat apresiasi harga rumah.

Contoh 1: Lambatnya Tingkat Apresiasi Harga Rumah
Tabel di bawah membandingkan pembayaran bulanan hipotek suku bunga tetap 30 tahun yang berdiri sendiri dengan PMI versus hipotek tingkat bunga tetap 30 tahun gabungan dengan hipotek kedua 30 tahun / due-in-15-year.

KPR memiliki karakteristik sebagai berikut:

Hak Cipta © 2007 Investopedia.com

Gambar 1

Pada Gambar 2, tingkat tahunan perkiraan harga rumah diperkirakan.

Hak Cipta © 2007 Investopedia. com

Gambar 2

Perhatikan bahwa pembayaran $ 120 PMI dikeluarkan dari total pembayaran bulanan hipotek pertama yang berdiri sendiri di bulan 60, seperti yang ditunjukkan pada Gambar 3, saat LTV mencapai 78% melalui kombinasi prinsipal pengurangan dan apresiasi harga rumah.

Hak Cipta © 2007 Investopedia. com

Gambar 3

Tabel pada Gambar 4 menunjukkan pembayaran bulanan gabungan dari hipotek pertama dan kedua. Perhatikan bahwa pembayaran bulanan konstan. Tingkat bunga rata-rata tertimbang. LTV hanyalah hipotek pertama.

Hak Cipta © 2007 Investopedia. com

Gambar 4

Menggunakan hipotek pertama dan kedua, $ 85 dolar dapat disimpan per bulan selama 60 bulan pertama. Ini sama dengan penghematan total sebesar $ 5, 100. Mulai bulan 61, hipotek pertama yang berdiri sendiri memperoleh keuntungan sebesar $ 35 per bulan untuk sisa persyaratan hipotek. Jika kita membagi $ 5, 100 dengan $ 35, kita mendapatkan 145. Dengan kata lain, dalam skenario apresiasi harga rumah yang lambat ini, dimulai pada bulan 61, diperlukan 145 bulan lagi sebelum keuntungan pembayaran hipotek pertama yang berdiri sendiri tanpa PMI. bisa mendapatkan kembali keuntungan awal dari hipotek pertama dan kedua gabungan. (Periode waktu ini akan diperpanjang jika nilai waktu uang dipertimbangkan.)

Contoh 2: Tingkat Harga Apresiasi Harga Rumah yang Cepat
Contoh di bawah ini didasarkan pada hipotek yang sama seperti yang ditunjukkan di atas. Namun, perkiraan apresiasi harga rumah berikut digunakan.

Hak Cipta © 2007 Investopedia. com

Gambar 5

Dalam contoh ini, kami hanya menampilkan satu tabel pembayaran bulanan untuk dua opsi (lihat Gambar 6). Perhatikan bahwa PMI dijatuhkan dalam kasus ini di bulan 13 karena apresiasi harga rumah yang cepat, yang dengan cepat menurunkan LTV menjadi 78%.

Gambar 6

Dengan apresiasi harga rumah yang cepat, PMI dapat dieliminasi dengan relatif cepat. KPR gabungan hanya memiliki keuntungan pembayaran sebesar $ 85 selama 12 bulan. Ini sama dengan penghematan total sebesar $ 1, 020. Mulai bulan 13, hipotek yang berdiri sendiri memiliki keuntungan pembayaran sebesar $ 35. Jika kita membagi $ 1, 020 dengan 35, kita dapat menentukan bahwa dibutuhkan waktu 29 bulan untuk membuat penghematan awal dari hipotek pertama dan kedua gabungan. Dengan kata lain, mulai bulan ke 41, peminjam akan lebih baik secara finansial dengan memilih hipotek pertama yang berdiri sendiri dengan PMI. (Jangka waktu ini akan diperpanjang jika nilai waktu uang dipertimbangkan.)

Satu Pilihan Lebih: Refinancing

Setelah beberapa tahun, pemilik rumah mungkin memiliki opsi lain untuk menyingkirkan PMI: refinancing. Jika menurut Anda nilai rumah Anda dihargai, pinjaman baru mungkin mencakup kurang dari 80% nilai rumah, artinya Anda tidak perlu membayar PMI. Meskipun hal ini dapat membantu pemilik rumah, penting untuk melakukan beberapa perhitungan terlebih dahulu untuk memastikan bahwa refinancing masuk akal secara finansial. Suku bunga mungkin telah meningkat secara substansial sejak pembelian Anda, misalnya.Secara umum, jika Anda dapat membiayai kembali pada tingkat suku bunga yang menguntungkan dan rendah dan menyingkirkan PMI pada saat bersamaan, mungkin ini merupakan langkah yang baik.