Real Estate and Crowdfunding: Jalan yang Baru untuk Investor

Dapatkah dua pasar investasi berbeda - satu yang lama dan yang baru - bergaul tanpa saling mengendarai gila?

Itulah pertanyaan kunci untuk crowdfunding dan pasar real estat. Ini adalah pertanyaan yang dijawab dengan cara yang positif di tahun 2014, karena kedua "pasangan aneh" itu tampaknya berpasangan dengan cukup baik dan memberi investor cara baru untuk memanfaatkan keuntungan dari pasar real estat U. S. yang sedang berkembang.

Situs crowdfunding real estat iFunding memperkirakan ukuran pasar gabungan sebesar $ 11 triliun.

Pada konferensi "Innovations in Real Estate: Crowdfund Investing" pada bulan April 2014 di New York City, Markley Roderick, seorang pengacara dengan PC Flaster / Greenberg dan moderator konferensi, menunjukkan bahwa peraturan baru terkait dengan Jumpstart Our Business Startups (JOBS) Act of 2012. Aturan baru ini mengizinkan sebagian besar investor makmur (dengan kekayaan bersih sebesar $ 1 juta atau lebih) untuk mendapatkan akses langsung ke pasar real estat melalui crowdfunding, atau pinjaman peer-to-peer (antara lain pasar investasi ).

Sementara Komisi Sekuritas dan Bursa AS mengeksplorasi cara untuk memungkinkan investor dari semua tingkat pendapatan mengakses pasar real estat secara online, Roderick mengatakan bahwa investor yang lebih kaya telah berinvestasi di situs crowdfunding seperti iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet dan Fundrise.

"Jika hanya sebagian kecil dari mereka hanya menginvestasikan sejumlah kecil aset mereka di real estat, pasarnya akan menjadi triliunan dolar," jelas Roderick.

Crowdfunding

Menurut definisi, crowdfunding harus menjadi hal yang wajar bagi pasar real estat. Singkat kata, crowdfunding memanfaatkan akses mudah dari jaringan teman, keluarga dan kolega yang luas melalui situs media sosial seperti Facebook, Twitter, dan LinkedIn untuk mendapatkan kabar tentang bisnis baru dan menarik investor. Crowdfunding memiliki potensi untuk meningkatkan kewiraswastaan ​​dengan memperluas kumpulan investor yang darinya dana dapat ditingkatkan di luar lingkaran pemilik, kerabat dan pemodal ventura tradisional.

Kelompok industri real estat sudah mendaki kereta kuda dan mencoba memberikan akses yang berisiko rendah ke pasar real U. S. untuk, untuk saat ini, orang Amerika yang lebih kaya.

"Crowdfunding untuk real estat bukanlah fenomena yang sama sekali baru," kata Commercial Real Estate Development Association dalam sebuah pernyataan baru-baru ini. "Banyak pemain sudah masuk lapangan. Meskipun masing-masing platform memiliki ceruk dan strategi tersendiri, dengan tingkat investasi minimum yang berbeda, semua diarahkan pada investor terakreditasi yang memenuhi persyaratan khusus untuk kekayaan bersih dan / atau pendapatan tahunan. Sebaliknya, crowdfunding di bawah JOBS Act akan membuka lapangan bagi investor yang lebih kecil."

Apa pro dan kontra dari crowdfunding bagi investor? Singkat kata, kedua belah pihak mengambil risiko; Secara khusus, berapa banyak investor ingin menyerap secara online.

Menurut laporan tersebut, pengembang real estat dan investor dapat memperoleh keuntungan finansial yang signifikan melalui metode crowdfunding, dan keduanya mampu menyebarkan risikonya.

Pros …

Investor mendapatkan akses ke pasar real estat dengan sejumlah kecil uang.

• Investor bisa bekerja langsung dengan pengembang real estat dan memiliki suara dalam prosesnya.
• Investor dapat memilih proyek real estat mana mereka ingin menginvestasikan uang mereka.
• Investor memiliki akses ke berbagai proyek, jadi pilihan dan pilihan tidak menjadi masalah.
• Kontra …

Investor memiliki masalah yang sama dengan setiap investor real estat. Jika pasar bergerak ke selatan, mereka kemungkinan akan kehilangan uang.

• Risiko default investasi (dari pengembang real estat) lebih tinggi untuk crowdfunding dibandingkan dengan dana investasi real estat peer-to-peer dan langsung.
• Kurangnya likuiditas, karena tidak adanya pasar sekunder membatasi akses penjualan yang mudah bagi investor.

Untuk memulai dengan crowdfunding di real estat, Jillienne Helman, chief executive officer di Realty Mogul, menyarankan untuk pergi dengan firma yang akan berada di sekitar untuk sementara waktu.

"Pertama, bekerja dengan perusahaan crowdfunding yang akan bertahan," katanya. "Itu berarti dikapitalisasi dengan baik. Yang membuatku takut adalah jumlah perusahaan crowdfunding di luar sana yang dikepalai oleh dua siswa yang baru lulus kuliah, dan yang tidak dikapitalisasi sendiri. "

Darren Powderly, salah satu pendiri CrowdStreet. com, mengatakan melakukan due diligence Anda lebih penting dalam real estat daripada investasi lainnya, sejauh bekerja dengan perusahaan crowdfunding.

"Dari perspektif investor, kita harus berhati-hati untuk meneliti platform yang mereka cari peluang investasi," kata Powderly. "Tidak semua platform diciptakan sama, dan beberapa rencana bisnis sedang diuji untuk memanfaatkan tren yang sedang berkembang ini. "Sebaiknya secara khusus memberi tahu investor untuk menyelidiki para pendiri dan manajemen senior platform crowdfunding atau perusahaan untuk memastikan mereka memiliki reputasi buruk yang dibangun berdasarkan pengalaman bisnis mereka sebelumnya.

"Keahlian industri utama di bidang keuangan, real estat dan teknologi sangat penting untuk mengoperasikan platform yang andal dan andal," tambahnya. "Investor harus tertarik pada platform yang memberikan layanan pelanggan yang prima tidak hanya selama proses penggalangan dana, tapi juga setelah kesepakatan tersebut sepenuhnya didanai dan ditutup. Terlepas dari kenyataan bahwa ada platform 50-plus dalam beberapa mode operasi, hanya ada setengah lusin atau lebih yang muncul sebagai pemimpin di tempat itu. Investor harus meneliti beberapa platform dan memilih tiga teratas mereka berdasarkan tujuan investasi dan pengalaman pengguna yang disukai. "

Menguji dengan cermat mencari platform dan sponsor crowdfunding yang mengakui risikonya dan memberikan pendekatan berbasis pendidikan untuk manajemen risiko."Sebagian besar platform crowdfunding real estat saat ini hanya mengizinkan investor terakreditasi, seperti yang didefinisikan oleh SEC, untuk diinvestasikan," katanya. "Investor terakreditasi disarankan untuk menginvestasikan jumlah yang mereka rasa nyaman dengan memberikan keseluruhan portofolio investasi mereka. "Tip lain - hanya berinvestasi dalam penawaran dari sponsor yang Anda percaya dan bahwa Anda yakin akan melihat-lihat kepentingan terbaik Anda di saat-saat menyenangkan dan buruk.

"Jika investor tidak mengerti bagaimana uang mereka digunakan, faktor risiko investasi dan faktor apa yang mempengaruhi laba atas investasi mereka, maka mereka harus mencari saran dari penasihat investasi tepercaya mereka atau meneruskan investasinya," menambahkan bubuk. "Akan ada banyak peluang investasi lain untuk dipilih, jadi jangan terburu-buru membuat keputusan investasi yang kurang informasi. "

Platform crowdfunding profesional real estat harus memberi kesempatan kepada para investor untuk berkomunikasi mengenai penawaran tersebut, termasuk mengenalkannya secara langsung ke sponsor daftar properti tertentu.

Apakah ini bisa dilakukan, dan bagaimana? Katalis untuk meluncurkan crowdfunding untuk investasi real estat, bersama dengan jenis usaha bisnis lainnya, merupakan bagian dari JOBS Act pada tahun 2012. Sampai saat ini, kemampuan untuk mengiklankan dan meminta investor untuk investasi real estat telah dibatasi. Undang-undang JOBS (Judul II) secara dramatis mengubah cara modal investasi dapat ditingkatkan dengan memodifikasi peraturan Regulasi D yang ada, khususnya peraturan yang berkaitan dengan bagaimana perusahaan dapat menawarkan dan menjual sekuritas mereka tanpa harus mendaftarkan surat-surat berharga tersebut kepada Komisi Sekuritas dan Bursa Efek AS DETIK).

Di masa lalu, Peraturan D, Aturan 506 membatasi upaya penggalangan dana - yaitu, membatasi penggalangan dana hanya untuk hubungan yang sudah ada sebelumnya dan mencegah sponsor atau pihak lain untuk secara terbuka meminta atau memberi iklan pada peluang investasi swasta tersebut. Aturan baru 506 (c) memungkinkan emiten, sponsor, sindikator dan pihak lain yang meningkatkan modal dari investor swasta untuk mengiklankan peluang investasi swasta tersebut kepada investor terakreditasi dalam kondisi tertentu. Aturan tersebut mulai berlaku pada 23 September 2013. Perundang-undangan federal yang baru merupakan perubahan besar bagi sponsor yang mengumpulkan dana untuk akuisisi atau pengembangan real estat. Intinya, Judul II memberi perusahaan lampu mata untuk mengamati lampu hijau ke pasar langsung ke sejumlah besar investor potensial melalui media sosial dan Internet. Ini juga telah membuka kendaraan baru bagi investor untuk lebih mudah mengakses peluang investasi real estat langsung.

Sebagai catatan Powderly, untuk pertama kalinya, investor memiliki akses langsung ke pilihan penawaran real estat swasta di mana mereka dapat melihat-lihat, meneliti dan membuat keputusan investasi yang diinformasikan dengan baik secara online.

The Bottom Line

Crowdfunding di pasar real estat menjanjikan revolusi yang baru saja lepas landas, dan ini menarik minat serius dari investor serius akhir-akhir ini.