Real estat Berinvestasi di Lingkungan dengan Tingkat Bunga Tinggi

Real estat Berinvestasi di Lingkungan dengan Tingkat Bunga Tinggi

Suku bunga tinggi mempengaruhi investor real estat terlepas dari apakah investasi real estat ada di pasar pribadi atau pasar umum. Perbedaan antara investasi real estat di pasar swasta versus pasar publik adalah pasar swasta mencakup investor yang membeli properti real estat sendiri, sementara pasar real estat publik mencakup investor yang membeli sekuritas di perusahaan real estat yang diperdagangkan secara publik, yang paling umum sebagai trust investasi real estat, atau REITs.

- kecuali pasar real estat di tahun 2010 dimana suku bunga dan harga perumahan rendah, khas, suku bunga dan nilai properti memiliki hubungan terbalik. Misalnya, ketika harga rumah tinggi, suku bunga rendah, dan ketika harga rumah rendah, suku bunga tinggi. Bagi pembeli rumah atau investor real estat swasta yang berencana untuk mempertahankan properti tersebut setidaknya selama tujuh tahun, disarankan untuk membeli real estat bila tingkat suku bunga lebih rendah dan nilai properti lebih tinggi karena nilai properti umumnya mengapresiasi dari waktu ke waktu. Selanjutnya, suku bunga yang lebih rendah dengan hipotek tetap 15 atau 30 tahun membuat pembayaran hipotek bulanannya terjangkau. Namun, bagi investor real estat pribadi yang mampu membayar uang muka yang lebih besar di properti dan melunasi hipotek lebih cepat dengan pembayaran lebih besar, disarankan untuk membeli properti dengan nilai properti lebih rendah dan tingkat bunga yang tinggi. Hal ini karena investor dapat membiayai kembali properti ketika suku bunga turun atau memilih tingkat suku bunga yang disesuaikan dimana tingkat suku bunga pada hipotek berada di bawah tingkat pasar.

REITS

Bila menyangkut REIT, tingkat suku bunga yang lebih tinggi akan merugikan harga REIT, leverage dan imbal hasil. Karena nilai properti cenderung menurun seiring dengan kenaikan suku bunga, harga REIT cenderung menurun sehingga mengakibatkan terdepresiasi pembayaran dividen. Sebagai REITs diminta untuk mengucurkan 90% dari laba kena pajak mereka sebagai dividen, mengurangi pembayaran dividen dan nilai REIT yang lebih rendah biasanya mengakibatkan investor menarik investasi mereka.

Pada tahun 2015, meskipun rasio hutang REITS tetap di bawah 55% selama 10 tahun terakhir, dengan nilai aset bersih yang tinggi, REIT dapat memanfaatkan lebih banyak jalur kredit, atau memperoleh lebih banyak hutang , untuk tumbuh. Namun, karena nilai properti menurun dengan suku bunga tinggi, nilai aset bersih REIT juga terdepresiasi, yang pada gilirannya mengurangi leverage REIT, yang membatasi jumlah kredit yang dapat sesuai.

Hasil REIT berbanding lurus dengan kemampuan REIT untuk memperoleh pendapatan. Pendapatan biasanya diperoleh dari pendapatan sewa, pendapatan layanan terkait dan dana dari operasi, atau FFO.Jika REIT memiliki real estat yang dijamin dengan sewa yang panjang, REIT tidak dapat menaikkan harga sewa properti tersebut. Sebaliknya, kebalikannya juga berlaku; jika sewa dapat diajukan pada properti di REIT yang sekarang memiliki nilai properti lebih rendah, karena suku bunga yang lebih tinggi, REIT tidak hanya bertahan dengan inflasi namun juga tetap menguntungkan tanpa adanya konsumsi atau perluasan sumber daya tambahan saat menghadapi pasar dengan tinggi. suku bunga.

Potensi kerugian finansial yang tinggi yang dihadapi oleh REIT dalam suatu perekonomian dengan suku bunga tinggi kadang-kadang dikurangi dengan tingkat suku bunga, di mana kreditor melakukan lindung nilai terhadap tingkat bunga dengan counterpart swap. REIT diminta untuk melakukan pembayaran di muka yang lebih besar dengan pembayaran pinjaman berikutnya yang ditetapkan pada tingkat bunga tetap yang ditentukan untuk naik selama masa pinjaman berlangsung. Swap melindungi REIT dari penurunan harga dan memungkinkannya menghitung leverage masa depannya. Namun, REIT hanya dapat mempertahankan hasilnya jika tidak mengalami penurunan FFO atau pendapatan sewa, yang meningkatkan keseluruhan rasio biaya terhadap profit REIT.