Banyak pemilik rumah berharap bisa membeli rumah kedua yang bisa digunakan untuk liburan, pendapatan sewa, keperluan investasi atau sebagai tempat tinggal utama saat pensiun. Undang-undang perpajakan saat ini menawarkan beberapa keringanan pajak yang dapat membantu kepemilikan kedua rumah lebih terjangkau. Jika Anda sudah memiliki, atau sedang berpikir untuk membeli rumah kedua, akan menjadi kepentingan terbaik Anda untuk memahami keringanan pajak dan cara kerjanya. Aturan pajak yang berbeda berlaku tergantung pada bagaimana Anda menggunakan properti itu, baik untuk keperluan pribadi maupun sewa, atau kombinasi keduanya.

Penggunaan Pribadi

Selama Anda menggunakan properti itu sebagai rumah kedua - dan bukan sebagai sewa - Anda dapat mengurangi bunga hipotek dengan cara yang sama seperti rumah utama Anda. Anda dapat mengurangi hingga 100% dari bunga yang Anda bayarkan sampai $ 1. 1 juta hutang yang dijamin oleh rumah pertama dan kedua Anda (jumlah itu - bukan $ 1. 1 juta untuk setiap rumah). Saat berbelanja properti kedua Anda menggunakan alat seperti kalkulator hipotek untuk meneliti suku bunga sebelum melakukan pembelian besar Anda.

Catatan: Anda juga dapat mengurangi pajak properti di rumah kedua dan, dalam hal ini, sebanyak properti yang Anda miliki. Seperti tempat tinggal utama, bagaimanapun, Anda umumnya tidak dapat menghapus salah satu biaya yang terkait dengan utilitas, perawatan atau asuransi (ada pengecualian untuk ini, misalnya Anda mungkin dapat mengklaim pengurangan jabatan di rumah jika bagian dari rumah Anda digunakan untuk keperluan bisnis).

Penggunaan Sewa - Aturan 14 Hari atau 10%

Aturan pajak sedikit lebih rumit jika Anda menyewakan properti. Aturan yang berbeda berlaku, tergantung berapa hari dalam setahun Anda menggunakan rumah untuk penggunaan pribadi versus sewa. Ada tiga kategori di mana Anda mungkin jatuh:

1. Anda Menyewakan Properti selama 14 Hari atau Kurang.

Rumah kedua Anda dapat disewa ke pesta lain sampai dua minggu (14 malam) setiap tahun tanpa penghasilan tersebut mulai dilaporkan ke IRS. Bahkan jika Anda menyewakannya seharga $ 10.000 semalam, Anda tidak perlu melaporkan pendapatan sewa selama rumah tidak disewakan selama lebih dari 14 hari. Rumah ini masih dianggap sebagai tempat tinggal pribadi, sehingga Anda dapat mengurangi bunga hipotek dan pajak properti berdasarkan peraturan standar rumah kedua.

2. Anda Menyewakan Properti selama 15 Hari atau Lebih, dan Menggunakannya Kurang dari 14 Hari atau 10% Hari di Rumah Disewakan.

Properti ini dianggap sebagai properti sewaan, dan kegiatan penyewaan dipandang sebagai bisnis. Jika rumah kedua Anda disewakan lebih dari 14 hari, semua pendapatan sewa harus dilaporkan ke IRS. Anda dapat mengurangi biaya sewa (termasuk bunga hipotek, pajak properti, premi asuransi, biaya yang dibayarkan kepada manajer properti, utilitas, dan 50% penyusutan), namun Anda harus memperhitungkan berapa lama properti digunakan untuk penggunaan pribadi versus persewaan menggunakan.Dan, sebagai properti sewaan, kerugian hingga $ 25.000 mungkin dikurangkan setiap tahunnya. Fix-up hari tidak dihitung sebagai penggunaan pribadi, sehingga Anda bisa menghabiskan lebih dari 14 hari di properti asalkan untuk keperluan pemeliharaan. Anda harus bisa mendokumentasikan kegiatan pemeliharaan, bagaimanapun, dengan kuitansi untuk membuktikan bahwa Anda tidak menggunakan properti tersebut untuk keperluan santai pada hari-hari itu.

3. Anda Menggunakan Properti Lebih dari 14 Hari atau 10% dari Total Hari di Rumah Disewakan.

Jika Anda menggunakan properti tersebut selama lebih dari 14 hari, atau lebih dari 10% dari jumlah hari sewa (mana yang lebih besar), properti tersebut dianggap sebagai tempat tinggal pribadi dan kerugian sewa tidak dapat dikurangkan. Jika anggota keluarga Anda menggunakan properti tersebut (termasuk pasangan Anda, saudara kandung, orang tua, kakek-nenek, anak-anak, dan cucu), hari-hari itu dihitung sebagai hari-hari pribadi kecuali jika Anda mengumpulkan harga sewa yang adil.

Jual Rumah Kedua Anda

Undang-undang pajak memungkinkan Anda mengambil keuntungan hingga $ 500.000 ($ 250.000 jika Anda belum menikah) bebas pajak atas penjualan tempat tinggal utama Anda. Pengecualian penjualan di rumah utama ini tidak berlaku jika Anda menjual rumah kedua Anda: Jika Anda menjual rumah yang bukan tempat tinggal utama Anda, Anda mungkin harus membayar pajak capital gain yang biasa. Jika Anda membuat rumah kedua sebagai tempat tinggal utama Anda setidaknya dua tahun sebelum Anda menjualnya, Anda mungkin bisa menuai beberapa manfaat pajak, tapi tidak semudah dulu.

Sebelum tanggal 1 Januari 2009, Anda bisa pindah ke rumah kedua, menjadikannya tempat tinggal utama Anda selama dua tahun, menjualnya, dan memanfaatkan pengecualian penjualan rumah utama. Sekarang, sebagai hasil undang-undang baru yang terkait dengan Undang-Undang Perumahan dan Pemulihan Ekonomi tahun 2008, Anda masih bisa menjadikan rumah kedua sebagai rumah utama sebelum Anda menjualnya, namun Anda akan berutang pajak untuk jangka waktu properti itu rumah kedua setelah tanggal 1 Januari 2009. IRS sekarang menggunakan rasio tahun-tahun Anda menempati rumah sebagai tempat tinggal utama dibandingkan tahun-tahun rumah digunakan sebagai sewa (atau selain tempat tinggal utama) untuk menghitung jumlah keuntungan modal yang akan dikecualikan dari penjualan.

Misalnya, Smith membeli rumah kedua pada tahun 2004. Mereka terus menggunakannya sebagai rumah sewaan selama 2009 dan 2010, dan kemudian menggunakan rumah tersebut sebagai tempat tinggal utama selama tahun 2011 dan 2012. Hanya 50% dari keuntungan modal dari penjualan rumah akan bebas pajak (sampai dengan pengecualian $ 500.000) karena rumah tersebut merupakan tempat tinggal utama hanya 50% dari waktu setelah tanggal 1 Januari 2009.

1031 Pertukaran

A 1031 pertukaran, juga dikenal sebagai pertukaran sejenis atau pertukaran yang ditangguhkan pajak, adalah transaksi dimana penjual menukar properti sewa atau investasi untuk properti sewa atau investasi lain dengan nilai sama atau lebih besar, dengan dasar pertimbangan pajak. Keuntungannya adalah bahwa penjual mungkin dapat menghindari membayar pajak capital gain di bursa. Properti harus dianggap sebagai properti sewaan (dan bukan tempat tinggal pribadi) untuk memenuhi syarat untuk pertukaran 1031. Ini berarti Anda harus menyewakan properti selama 15 hari atau lebih, dan menggunakannya kurang dari 14 hari atau 10% dari hari rumah disewa.

Garis Bawah

Jika layak secara finansial, memiliki rumah kedua bisa menjadi investasi yang sangat baik untuk keperluan liburan atau persewaan, atau untuk digunakan sebagai rumah utama saat pensiun. Karena memiliki rumah mengandung beban keuangan yang signifikan - mulai dari hipotek dan pajak, hingga perawatan dan perbaikan - adalah kepentingan terbaik Anda untuk memahami implikasi pajak dari kepemilikan rumah kedua. Karena undang-undang perpajakan rumit dan berubah, pemilik dan pembeli potensial harus berkonsultasi dengan spesialis pajak real estat yang berkualitas untuk mendapatkan pemahaman penuh tentang implikasi pajak dan undang-undang, dan untuk menentukan strategi kepemilikan yang paling menguntungkan.