Rumah liburan atau investasi penghasil pendapatan?

Liburan di rumah atau investasi yang menghasilkan pendapatan?

Impian Amerika telah mengalami perubahan yang berarti dalam 50 tahun terakhir. Ini telah diperluas untuk mencakup bisa membeli rumah kedua - sebuah rumah liburan. Ini adalah cottage di tepi danau, kabin di pegunungan dan gubuk di pantai yang semuanya kosong 90% tahun ini sementara pemiliknya memiliki waktu perbankan untuk liburan berikutnya - dan memberikan pungutan untuk hipotek dan pajak properti.

Tentu saja ada alternatif untuk membiarkan pondok Anda mengumpulkan debu pada saat turun. Anda bisa menyewakannya kepada orang lain yang ingin menikmati beberapa waktu dari pekerjaan. Artikel ini akan melihat beberapa isu seputar disewakan rumah kedua.

Membeli Rumah Kedua

Menjaga tempat tinggal utama adalah keputusan finansial yang sangat besar. Jika Anda mempertimbangkan rumah kedua, gunakan kalkulator hipotek untuk meneliti suku bunga dari pemberi pinjaman di area di mana properti liburan Anda berada. Kemudian, setelah Anda mengumpulkan perkiraan total biaya pembayaran hipotek bulanan Anda, pergilah ke keuangan Anda untuk mengetahui apakah Anda mungkin lebih baik dilayani dengan hipotek atau untuk membayar uang tunai.

Inilah alasannya. Menjaga rumah kedua adalah langkah yang besar karena rumah kedua memiliki semua biaya rumah pertama Anda dan seringkali lebih. Tapi itu tidak mudah dihapus dari IRS.

Jika Anda ingin mendapatkan rumah liburan, tapi tidak memiliki modal untuk pembelian semua uang tunai, jangan mengambil hipotek kedua di rumah Anda. IRS telah menutup celah di mana seseorang dapat menggunakan hipotek kedua untuk membeli properti investasi terpisah sambil tetap mengurangi hipoteknya dari pajak. Jika Anda mengambil hipotek di tempat tinggal utama Anda untuk membeli rumah kedua, Anda tidak akan diizinkan untuk memotong pembayaran sebagai bunga hipotek pribadi. Jadi, jika Anda berniat meminjam untuk rumah kedua, Anda harus mengambil hipotek lain yang memungkinkan untuk mengurangi pajak yang dapat dikurangkan.

As It Stand

Aturan pajak saat ini yang mengelilingi rumah kedua, rumah liburan dan rumah kelas investasi kedua telah berubah lebih sering daripada tempat tinggal utama. Pada tahun 2010, jika saat ini Anda memiliki rumah kedua untuk penggunaan pribadi, Anda diperbolehkan menyewanya, atau tempat tinggal utama Anda dalam hal ini, ke pihak lain hingga dua minggu (14 malam) tanpa melaporkan penghasilan apa pun.

Di sisi lain, rumah kedua dianggap sebagai properti investasi jika Anda menghabiskan waktu kurang dari dua minggu di dalamnya dan kemudian mencoba menyewanya sepanjang sisa waktu. Penting untuk diingat bahwa, dengan kemunculan resor dan semacamnya, permintaan akan kabin di hutan mungkin hanya sampai pada saat puncak - periode yang sama yang mungkin Anda inginkan untuk menggunakan properti itu sendiri. (Lihat juga: Pengurangan Pajak Untuk Pemilik Properti Sewa .) Walaupun pajak untuk properti investasi secara tradisional lebih lembut daripada jenis investasi lainnya, rumah kedua tampaknya merupakan tempat abu-abu untuk IRS. Semua kerugian sewa adalah "kerugian pasif" atau "kerugian hobi." Ini hanya dapat dihapuskan terhadap pendapatan dari aktivitas pasif lainnya seperti penyewaan lainnya, kemitraan pribadi yang tidak Anda operasikan atau korporasi S. Kerugian pasif yang tidak bisa Anda gunakan dibawa ke depan sampai Anda menjual rumah liburan. Bila Anda menjual properti itu, kerugian masa lalu dapat digunakan untuk mengimbangi keuntungan apa pun. Jika Anda memiliki sisa penghapusan yang lebih pasif sesudahnya, Anda dapat mengklaim mereka terhadap pendapatan reguler.

Anda dapat mengurangi potongan sampai $ 25.000 setahun, jika:

Penghasilan kotor yang disesuaikan kurang dari $ 100.000 atau

Anda berpartisipasi secara aktif dalam pengelolaan properti.

  • Hutang pajak ini lenyap sebesar $ 150.000 disesuaikan dengan pendapatan kotor (AGI). Jika Anda antara $ 100.000 dan $ 150.000, Anda memenuhi syarat untuk setengah pengurangan. Ini nampaknya bodoh, karena kebanyakan orang yang mampu membeli rumah kedua akan memiliki AGI jauh di atas angka-angka ini. Tetap saja, tantangan sebenarnya adalah pada kondisi kedua. Anda dapat menggunakan deduksi tahunan jika Anda atau pasangan Anda ingin menjadi profesional real estat yang berkualitas dan mengelola properti yang membukukan kerugian pasif secara aktif. Diperingatkan, bagaimanapun, IRS tidak mungkin percaya bahwa Anda memegang pekerjaan penuh waktu dan cahaya bulan sebagai manajer properti. Anda akan memerlukan sebuah jurnal terperinci tentang mengapa, kapan, di mana dan apa yang Anda lakukan sebagai manajer properti untuk membuktikan kasus Anda.
  • Menjual Rumah Liburan

Properti di daerah liburan yang populer biasanya cenderung melihat apresiasi yang lebih tinggi dari rata-rata, jadi mungkin ada saat ketika Anda ingin mencari uang dan menemukan tempat tinggal baru. Saat menjual rumah liburan, lamanya waktu Anda memilikinya mempengaruhi pajak keuntungan modal Anda. Jika Anda menjual sebelum setahun berlalu, Anda akan dikenai tingkat capital gain jangka pendek. Jika Anda menjual setelah satu tahun, pajak federal Anda akan dihitung pada tingkat keuntungan modal jangka panjang. (Lihat juga:

Pola Pikir Jangka Panjang Merasakan Pajak Keuntungan-Modal yang Tidak Aman

) Anda mungkin bisa melakukan sedikit penghindaran jika Anda benar-benar rela melakukan relokasi. Jika Anda menjual tempat tinggal utama Anda dengan $ 250.000 per orang bebas pajak, dan kemudian pindah ke rumah liburan dan menyatakannya sebagai tempat tinggal utama Anda yang baru, Anda dapat menggunakan pembebasan $ 250.000 ($ 500.000 untuk pasangan) lagi - memberi Anda tinggal di sana selama dua tahun. Sayangnya, strategi ini seringkali hanya praktis bagi wiraswasta atau sudah pensiun. Ada juga pembatasan penggunaan pengecualian modal untuk rumah liburan yang telah dikonversi menjadi tempat tinggal utama. (Lihat juga: Benarkah Anda dapat menjual rumah Anda dan tidak membayar pajak keuntungan modal?

) Tip untuk Pemilik Rumah Kedua Jika Anda memiliki rumah kedua untuk tujuan menyewa itu , dan Anda memiliki AGI di bawah $ 150.000, lalu masuk ke sana dan mulai mengelola.Ini berarti Anda tidak akan bisa menggunakan agen untuk mencari penyewa. Anda akan mengatur perbaikan secara pribadi, tapi akan memberi Anda kerugian pasif untuk dihapuskan.

Atau, jika manajemen aktif tidak menarik bagi Anda atau AGI Anda terlalu tinggi, Anda dapat meluangkan lebih banyak waktu di kabin dan mengubahnya menjadi properti campuran daripada properti investasi. Ini berarti bahwa pajak berubah dengan perubahan penunjukan - terutama bahwa Anda tidak dapat menggunakan kerugian pasif. Tapi Anda akan bisa mengklaim persentase dari bunga hipotek dan pajak properti sebagai pengurangan pajak penghasilan Anda.

Garis Bawah

Mengubah properti liburan menjadi sewa yang menguntungkan cenderung merupakan perjuangan yang berat. Sebelum Anda terjun menjadi pemilik rumah liburan, perhatikan baik-baik pajak Anda akan terpengaruh. Kebanyakan orang yang memiliki rumah kedua akan dilayani dengan lebih baik dengan menjadikan mereka diklasifikasikan sebagai properti campuran untuk tujuan pajak dan menyewakannya hanya untuk 14 malam bebas pajak pada tahun tertentu. Orang-orang yang menjadi tuan rumah kedua, bagaimanapun, biasanya didorong oleh paksaan yang sama yang membuat mereka membeli properti itu terlebih dahulu. Jika Anda adalah salah satu dari orang-orang itu, tindakan terbaik Anda adalah terlibat secara aktif dalam mengelola properti Anda sendiri.