Pasar U. S. mengharapkan kenaikan suku bunga dalam waktu dekat. Investasi alternatif seperti trust investasi real estat (REIT) dapat menawarkan pilihan yang baik bagi investor. Artikel ini menganalisis potensi REIT untuk sensitivitas tingkat suku bunga, dan menilai kebugaran mereka sebagai kendaraan investasi selama periode dengan suku bunga tinggi.

Intro Cepat untuk REITs

REIT adalah keamanan publik, yang berinvestasi di real estat melalui properti atau hipotek dan sering diperdagangkan di bursa utama seperti saham. REIT menawarkan tingkat likuiditas tinggi kepada investor yang mengambil saham di real estat dengan membelinya sebagai saham. REITs datang dalam berbagai macam dengan tipe properti tertentu, seperti REITs pada apartemen hunian, bangunan komersial, gudang, dan fasilitas hotel. REIT juga tersedia dalam varian regional, seperti yang berkonsentrasi pada real estat di negara / wilayah tertentu seperti U. S., Eropa, China atau Jepang. (Untuk lebih, lihat: 5 Jenis REITs dan Cara Berinvestasi dalam Mereka.)

REIT menawarkan banyak manfaat, termasuk diversifikasi dalam kategori aset baru, likuiditas tinggi di real estat dengan sejumlah kecil investasi, dan manfaat pajak (tergantung pada hukum setempat). (Untuk lebih lanjut, lihat: Berinvestasi dalam REITs.)

REIT Kembali Melawan Suku Bunga

Laporan terbaru dari REIT. com menunjukkan tingkat korelasi historis yang rendah antara REIT dan pasar saham. Korelasi menunjukkan bagaimana dua efek bergerak dalam hubungan satu sama lain. Laporan yang sama menunjukkan tingkat korelasi yang rendah antara REIT dan imbal hasil obligasi. (Tabel terpangkas di bawah dengan korelasi REITs-bond disorot.)

Gambar milik REITS. com.

Perbandingan historis yang serupa antara tingkat pengembalian dari indeks REIT yang populer dan tingkat bunga obligasi 10 tahun menunjukkan adanya hubungan terbalik. Kami memplotkan tingkat pengembalian tahunan dari FTSE NAREIT All REITs Index yang populer terhadap tingkat suku bunga obligasi Treasury 10 tahun:

Chart berdasarkan data indeks REIT yang bersumber dari REITS. com (sumbu kiri) dan data obligasi Treasury 10-tahun yang bersumber dari stlouisfed. org (sumbu kanan).

Sebagaimana terlihat dari grafik di atas yang mencakup 45 tahun, kenaikan suku bunga tampak buruk untuk pengembalian REIT dan sebaliknya. Selama periode suku bunga yang tinggi pada 1980-1985, imbal hasil dari REITs lebih rendah, sementara mereka melonjak setelah tahun 2008 ketika tingkat suku bunga menyentuh rekor terendah.

Namun, ada faktor lain dan pengamatan terperinci lainnya yang harus dipertimbangkan, yang mungkin menunjukkan tingkat pengembalian investasi REIT yang positif bahkan selama era suku bunga tinggi. Drill turun ke periode waktu tertentu ketika tingkat suku bunga tinggi dan pengamatan menarik muncul:

Sejak tahun 1979, tingkat suku bunga telah mengalami penurunan.Ada beberapa lonjakan sporadis di tahun-tahun sebelumnya, namun secara keseluruhan tingkat penurunan suku bunga tersebut konsisten. Dengan masing-masing melewati periode lima atau 10 tahun, tingkat suku bunga yang lebih rendah dianggap "tinggi. "

• 1979-1984: Periode ini melihat suku bunga di kisaran tinggi 10% - 14%. Kembalinya REIT juga berada pada kisaran 9% - 32%.
• 1991-1997: Periode ini melihat kisaran suku bunga baru yang bervariasi, yaitu bervariasi antara 6% - 8%. Kembalinya dari Indeks REIT berada pada kisaran 12% - 36%, kecuali 1% selama tahun 1994.
• 2000-2001: Kisaran bunga tinggi berikutnya adalah pada periode 2000-2001, ketika suku bunga melayang sekitar 5 5%. Pengembalian dari REIT berkisar antara 16% sampai 26%.

Bagaimana tarif REITs dikenakan selama periode bunga rendah sementara?

• 1973-1974: Suku bunga relatif rendah, berkisar antara 6,9% sampai 7, 4% (dibandingkan dengan kisaran tinggi 10% sampai 14% pada tahun-tahun berikutnya). REITs tampil buruk dengan kerugian tahunan di kisaran -42% sampai -27%.
• 1998-1999: Tingkat suku bunga berada di kisaran 4% - 5. 5%, dan imbal hasil dari REIT masih negatif terhadap tingkat -18% sampai -6%.
• 2007-2012: Seiring tingkat suku bunga turun secara bertahap dari 4% menjadi kurang dari 2%, REITs memperoleh kerugian tahunan yang konsisten di kisaran -45% sampai -5%, dengan hanya satu pengecualian untuk imbal hasil positif di tahun 2009. > Pengamatan ini menunjukkan bahwa REITs mungkin tidak benar-benar memiliki ketergantungan pada skenario suku bunga. Pengembalian dari investasi REIT sebenarnya bisa tetap bebas dari variasi suku bunga.

Ada manfaat lain dari REITs, yang membuat mereka menjadi pilihan investasi yang baik bahkan selama periode bunga yang tinggi:

Peluang Penghasilan

• : REIT dianggap sekuritas berbasis hasil. Sementara apresiasi harga pada REITs menawarkan potensi keuntungan, sebagian besar pengembalian REIT berasal dari dividen. Pembayaran dividen oleh REITs adalah pahlawan tanpa tanda jasa, sering diabaikan oleh investor. Sebagaimana dicatat dalam The Basic Of REIT Perpajakan, REIT umumnya bebas dari perpajakan di U. S. pada tingkat kepercayaan selama mereka mendistribusikan paling sedikit 90% dari pendapatan mereka kepada pemegang unit mereka. Sistem tunjangan pajak ini menghasilkan distribusi pendapatan dividen reguler kepada pemegang saham REIT. Dengan tidak adanya pajak dividen, hasil bersih efektif seringkali lebih tinggi daripada obligasi (atau saham), bahkan dalam kasus suku bunga tinggi. Diversifikasi Global
• : Manfaat tidak langsung lainnya yang dapat direalisasikan melalui REITs adalah dalam hal mendapatkan keterpaparan ke pasar global. Bahkan jika perubahan tingkat suku bunga dapat mempengaruhi pengembalian REIT di pasar U … S, investor dapat melihat REIT yang memiliki eksposur global. Sejak tahun 1990an, U. K., Singapura, Jepang, Australia, Belanda, Afrika Selatan dan banyak negara lainnya telah mengaktifkan daftar REIT, yang memungkinkan investor untuk melakukan pemaparan di pasar real estat negara asing. Misalnya, jika pasar real estat lokal di tangki U. S. karena dampak suku bunga yang lebih tinggi, investor U. S. dengan eksposur ke pasar real estat Singapura dapat memperoleh keuntungan jika memegang REIT di real estat Singapura dalam portofolionya. Sektor Khusus Exposure
• : REIT yang diperdagangkan secara publik, yang tercatat di bursa efek, datang dalam berbagai rasa. Seseorang dapat menemukan REIT yang spesifik untuk apartemen hunian, pusat perbelanjaan, sektor perhotelan, gudang dan bahkan mereka yang memiliki infrastruktur negara atau negara. Jika terjadi kenaikan suku bunga, tidak semua sub sektor dalam real estat dapat terkena dampak negatif. Misalnya, meskipun suku bunga tinggi dapat menekan imbal hasil dari REIT yang terpapar apartemen hunian, pendapatan REIT tertentu yang terpapar banyak pusat perbelanjaan di lokasi utama tetap lebih tinggi. Studi mendalam tentang pasar real estat, dampak suku bunga pada sub sektor tertentu, dan REIT spesifik berdasarkan kepemilikan properti dasarnya, dapat membuat REIT investasi menguntungkan tidak peduli dampak suku bunga. (Untuk lebih, lihat: 3 REIT Hotel yang Mengungguli Pasar dan Tempat Tinggal, Perawatan Kesehatan dan Kantor REITs.)

Garis Bawah

Setelah melihat pola korelasi dan data historis, nampak bahwa pengembalian dari REIT tetap independen terhadap periode suku bunga. Setelah mempelajari dengan saksama dan memilih sub-sektor real estat dan wilayah geografis, investor dapat mempertimbangkan REIT sebagai alternatif yang baik untuk saham dan obligasi tradisional, yang sangat sensitif terhadap suku bunga.